Cuando se habla del desarrollo inmobiliario en Lima Sur, el mapa comienza en Chorrillos y el resto de distritos queda en segundo plano. El distrito se ha convertido en el eje que concentra la actividad, impulsado por nuevos proyectos y la reconversión de terrenos industriales a uso residencial. Además, la menor disponibilidad de suelo en zonas tradicionales y la evolución de los precios por metro cuadrado vienen atrayendo a más inmobiliarias, elevando la competencia en puntos específicos del distrito.
De acuerdo con la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), Lima Sur se consolidó en 2025 como la zona de mayor dinamismo en el mercado inmobiliario, al registrar un crecimiento de 61.9% en la venta de unidades frente al año anterior. Este impulso tuvo un protagonista claro: Chorrillos, conocida como la “Ciudad Heroica”, que lideró la expansión al concentrar el 83.5% del total de unidades vendidas en la zona.
Este auge se sostiene con cifras. Según datos compartidos a este medio por el área de Real Estate Data Analytics de CODIP, al cierre de 2025, alrededor del 37% de la oferta en el distrito corresponde a proyectos en planos. La concentración territorial se evidencia en que, de los 51 proyectos que actualmente se comercializan en Lima Sur, 45 están ubicados en Chorrillos. “Hemos visto que se venden aproximadamente 100 departamentos por mes entre todos los proyectos”, aseguró Elisa Ríos, gerente de Negocio Inmobiliario de Besco.
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Chorrillos lidera expansión inmobiliaria en Lima Sur por reconversión urbana
Y es que la oferta en 2025 creció 46.1% frente al año anterior, impulsada, en parte, por una ventaja estructural del distrito: la disponibilidad de terrenos amplios. Muchos de estos espacios, antes destinados a actividades industriales —como fábricas y talleres—, vienen siendo reconvertidos para uso residencial.
“Es la evolución natural de las ciudades, en el cual las zonas industriales se van alejando y colocando cada vez más a las nuevas periferias. Antes Chorrillos era la periferia de la ciudad, ahora ya no lo es”, afirmó la ejecutiva.
Sin embargo, al analizarlo con mayor detalle, se observa que son varios los factores que impulsan este proceso. “En zonas industriales, la llegada de vivienda genera presión sobre la municipalidad por la incompatibilidad de usos. Las quejas de los vecinos por ruido y olores llevan a que se dejen de otorgar nuevas licencias, iniciando un proceso que termina desplazando a la industria hacia zonas más alejadas”, explicó Gustavo Enhi, gerente general de Actual Inmobiliaria.
Eso mismo fue testigo otra inmobiliaria. Casaideal, el brazo inmobiliario del Grupo Campos, —holding con presencia en construcción, estaciones de servicio, transporte, entre otros rubros—, adquirió un terreno de casi 4,000 m2 que pertenecía a una fábrica de llaves. “Los dueños se mudaron a Lurín y transformamos ese terreno en un condominio de 200 departamentos; fue nuestro primer proyecto en Chorrillos”, recordó Carlos Novoa, gerente general de la empresa.
El contraste es evidente frente a los distritos tradicionales, donde la disponibilidad de paños (terrenos) es cada vez más limitada. En esos casos, las inmobiliarias han tenido que recurrir a estrategias más directas para adquirir suelo urbano.
“Ahora contratan a personas que salen a tocar puerta en puerta a casas, que más o menos se adecuen a tratar de comprarle la propiedad para que puedan construir ahí”, comentó Luciano Barreda, gerente de Marketing de Urbania.
Uno de los principales polos de desarrollo inmobiliario en Chorrillos se encuentra alrededor de las avenidas Los Faisanes, El Sol, Guardia Peruana y Guardia Civil, cerca al distrito de Surco.
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Chorrillos acorta brecha con Lima Centro y dinamiza Faisanes
Hoy, Chorrillos mantiene un precio por metro cuadrado atractivo para el desarrollo inmobiliario. Aunque forma parte de Lima Sur, sus valores comienzan a equipararse con los de Lima Centro. En términos generales, se ubica en un rango intermedio: por encima de Lima Norte, pero aún por debajo de los distritos de mayor valorización como Lima Moderna y Lima Top. Sin embargo, años atrás se vendía al mismo valor.
“En Barranco, el precio por m2 se sitúa entre S/ 7,500 y S/ 10,400. En contraste, zonas como la avenida Faisanes registran valores cercanos a S/ 5,600 por m2 y a ese precio vendíamos en Barranco hace 10 años”, afirmó Ríos.
En esa avenida, que se extiende desde el cruce con la av. El Sol hasta la av. Guardia Peruana, operan al menos 10 inmobiliarias. Entre ellas, Actual destaca por ser la única con más de un proyecto en la zona —tres en total—, los cuales se ubican muy próximos entre sí: prácticamente uno al lado del otro y uno frente a los demás.
Dicha concentración no es casual. Se trata de una zona bastante ancha e importante que atraviesa el distrito, y por uno de sus extremos se conecta casi con Surco. Además, entre una cuadra y otra puede haber bastante diferencia de seguridad e iluminación. “Esa avenida era de uso industrial y ya no se otorgan nuevas licencias para ese fin. Por eso predominan terrenos de gran tamaño, que van desde los 2,500 m2 hasta los 5,000 m2”, comentó el ejecutivo de Actual, inmobiliaria que ingresó a Chorrillos en 2014 y que, desde su fundación, ha desarrollado 22 proyectos, de los cuales cinco se ubican en el distrito.
Aún hay fábricas en la zona, pero su reconversión a uso residencial es solo cuestión de tiempo. Al no tratarse de una zonificación industrial, no se permiten nuevas instalaciones ni ampliaciones, lo que termina empujando progresivamente a las existentes a retirarse.
El primer proyecto de vivienda en Faisanes, según Besco, fue desarrollado por Arteco en 2016, junto a otras inmobiliarias de menor escala. Al año siguiente, la empresa lanzó su proyecto Las Palmas en la zona y no descarta impulsar un nuevo desarrollo en el futuro. “En Lima Sur evaluamos nuevas ubicaciones para vivienda social. Faisanes sigue siendo una zona de interés, donde podríamos repetir proyectos, ya que aún cuenta con paños atractivos pese a la mayor presencia de inmobiliarias”, señaló Riós.
Según el Index de Urbania, con datos a noviembre de 2025, la av. Faisanes se ubica en la zona Chorrillos Centro y Este, donde el precio promedio del m2 alcanza los S/ 5,005.
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Chorrillos atrae a nuevas inmobiliarias y desata mayor competencia
Este diferencial de precios por zonas en Chorrillos, sumado al potencial de desarrollo, ha atraído a un número creciente de inmobiliarias, intensificando la competencia en zonas específicas del distrito. “Hace dos años éramos los reyes de Chorrillos, estábamos prácticamente solos, pero luego llegó toda la competencia (...) En una misma cuadra estaba Avenir, La Muralla, Tale, Casaideal y La Venturosa”, comentó el gerente de Actual, quien agregó que en las últimas adquisiciones de terrenos en las que han participado han competido con empresas que aún no operan en el distrito, pero que evalúan ingresar.
De hecho, aquellas que ya han dado el paso lo han hecho, en varios casos, a través de socios que conocen el mercado y target, porque, según Enhi, “no se puede llegar a Chorrillos a copiar un producto de Jesús María”. La regla la aplicó Binda —con presencia en Lima Top y Lima Moderna— al asociarse con La Muralla para desarrollar un proyecto en la av. Chorrillos frente al colegio Pedro Ruiz Gallo.
“Nos está yendo muy bien en ventas. El proyecto tiene previsto iniciar obras a mediados de año (...) Es una zona tan buena que apenas ingresamos, surgieron competidores con rapidez”, comentó Bryan Meza, gerente general adjunto de Binda Inmobiliaria.
Proyecto Boheme en Av. Chorrillos.
Y eso sucedió, ya que la inmobiliaria Tale lanzó hace unos meses un nuevo proyecto, muy cerca del malecón y con conexión hacia Barranco. “Es un distrito aspiracional en el que creemos que el público que no accede a la vivienda en ese mercado (Barranco) puede hacerlo a través de esta oferta”, señaló Marcos Tena, gerente de Administración y Finanzas de Tale.
Otras zonas con gran potencial ha sido la av. Huaylas, donde por lo menos tres inmobiliarias han comenzado a desarrollar proyectos desde cero. Por ejemplo, Avenir, brazo inmobiliario del grupo Concyssa, tiene un proyecto —con el mismo nombre del parque— al frente del parque Fátima. Por su parte, Andiamo tiene un proyecto (lanzado en noviembre) de dos etapas a la espalda de Makro y Tottus; allí están invirtiendo US$ 15 millones.
“En Chorrillos nos alejamos ante la guerra de precios, pero con el repunte de la demanda estamos retomando el interés en la zona”, señaló Víctor Gálvez, director Andiamo, firma con cuatro décadas en el mercado y más de 70 proyectos, de los cuales 10 se ubican en ese distrito.
A tres cuadras hacia el interior de la avenida, el Grupo Santa María anunció el año pasado a este medio un proyecto residencial. Para ello, la inmobiliaria adquirió un terreno en una zona de carácter industrial, donde aún operan fábricas, así como una compañía de plásticos y una farmacéutica.
DATOS CLAVES.
- Productos. La oferta inmobiliaria se concentra en departamentos de dos y tres dormitorios, con áreas que van desde los 40 m2 hasta los 80 m2. A diferencia de zonas como Barranco y Miraflores, donde los parámetros edificatorios exigen que las unidades de tres dormitorios sean de mayor tamaño, Chorrillos se posiciona como una alternativa más accesible para quienes buscan su primera vivienda —principalmente jóvenes que desean independizarse—, manteniendo además una ubicación cercana.
- Más ubicaciones. Uno de los principales polos de desarrollo inmobiliario en Chorrillos se encuentra alrededor de las avenidas Los Faisanes, El Sol, Guardia Peruana y Guardia Civil, cerca al distrito de Surco. En esta zona el precio de las viviendas nuevas promedia los S/ 5,300 por m2.
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Periodista de Negocios. Es bachiller en Ciencias de la Comunicación. Inició su carrera en Diario El Gobierno y desde 2023 trabaja en Diario Gestión, donde se ha especializado en temas industriales, tecnológicos y educativos. Ha ganado el premio Periodista "Revelación 2024" en ciberseguridad de ESET Perú.
