El mercado inmobiliario en Lima muestra comportamientos divergentes entre distritos y segmentos de vivienda, con particular interés en unidades de menor tamaño y una marcada influencia del tipo de cambio en el movimiento de propiedades de segundo uso. A esto se suma el avance de nuevos proyectos en zonas específicas y un cambio en el perfil de la demanda, impulsado por compradores que acceden a financiamiento y priorizan la adquisición frente al alquiler.
De acuerdo con el Índice de Venta & Alquiler de Urbania, el precio medio de venta del metro cuadrado (m2) en Lima alcanzó los S/ 6,792 en octubre de 2025. Esto supone un incremento acumulado de 0.7% durante el presente año y un avance de 1% en la variación interanual.
No obstante, este comportamiento no fue uniforme en todo el mercado. Esta vez los departamentos de menor tamaño destacan con el mayor incremento de precio a lo largo del año. “Hay mucha oferta inmobiliaria y los inmuebles pequeños marcan una tendencia en la demanda, porque ya no solo los adquiere quien busca vivienda, sino quienes los compran como inversión, ya sea para renta tradicional o Airbnb”, explicó a Gestión Luciano Barredo, gerente de Marketing de Urbania y Adondevivir.
Asimismo, el desarrollo normativo en ciertos distritos ha permitido la construcción de unidades de menor área, antes restringidas. Esto ha propiciado un efecto de valorización del metro cuadrado en dichas zonas. “Las propiedades más pequeñas se traducen en tickets más bajos. Muchas personas buscan créditos hipotecarios cuyos desembolsos no sean tan elevados”, añadió.
LEA TAMBIÉN: Precio de vivienda: Departamentos nuevos empujan al alza el m2 en estos distritos de Lima
Mercado inmobiliario limeño: distritos se dividen entre alzas y caídas de precios
Este escenario se refleja en la distribución de precios en Lima: según el reporte, 11 distritos (49%) registraron un incremento en los últimos 12 meses. Entre ellos, La Victoria lideró con un crecimiento de doble dígito (17.6%), impulsado por un dinamismo inmobiliario que viene revalorizando la zona y elevando el precio del metro cuadrado.
“En ese distrito se están lanzando numerosos proyectos inmobiliarios, y esta dinámica se ha sostenido en el tiempo. A finales del año pasado e inicios de este hubo un boom de proyectos nuevos. Muchas de ellas ya han iniciado construcción y, además, continúan anunciándose nuevos proyectos casi todas las semanas”, anotó el ejecutivo.
Sin embargo, la otra mitad del mercado muestra una tendencia distinta. Los 12 distritos restantes (51%) registraron una caída en el valor de las viviendas. En este grupo, El Callao presentó la disminución más pronunciada, con una variación de –7.3%.
Consultado sobre si más distritos podrían registrar una caída en el precio de la vivienda para lo que resta del año, Barredo explicó que esto dependerá en gran medida del tipo de cambio, dado que la disminución se asocia directamente con las propiedades de segundo uso.
“Estas viviendas se comportan de forma directamente proporcional al tipo de cambio del dólar. Esto ocurre especialmente en el mercado de segunda vivienda, donde existe mayor flexibilidad para ajustar el precio, porque el propietario conoce cuánto pagó por el inmueble y cuánto vale actualmente (...) Considero que esta tendencia se mantendrá, porque el dólar se encuentra relativamente estable”, comentó.
LEA TAMBIÉN: Viviendas en Lima Sur y Lima Top: Grupo Santa María redirige su negocio con inversión de US$ 45 millones
Boom inmobiliario se desplaza hacia nuevos distritos y compradores jóvenes
Según las proyecciones de Urbania para el 2026, la mayoría de los distritos mantendría rangos de precios similares a los actuales. Además, se prevé que en ciertas zonas haya una mayor aceleración en el lanzamiento de nuevos proyectos inmobiliarios.
“En Lima Norte ya hay cuatro o cinco inmobiliarias que han puesto el foco allí y han iniciado la construcción de grandes proyectos multifamiliares. Entre esta zona y Chorrillos serán las dos áreas donde el próximo boom impactará con mayor fuerza en la oferta inmobiliaria”, destacó.
Dicho dinamismo también encuentra sustento en el perfil de los compradores. A diferencia de años anteriores, hoy se observa una mayor participación de la Población Económicamente Activa (PEA) en la adquisición de inmuebles. “Vemos a más jóvenes en trabajos formales que están accediendo a créditos, ya sea de forma compartida o a través de nuevas modalidades de financiamiento”, comentó, perfilando un cambio estructural en el impulso de la demanda.
En otro momento, el vocero de Urbania destacó que, mientras a mediados del año pasado la mayoría de usuarios se inclinaba por alquilar, ahora la compra de inmuebles se ha convertido en la opción predominante en el país. “Hoy, el 51% de las personas que buscan propiedades lo hace con intención de compra y el 49% busca alquilar. Incluso, los alquileres temporales prácticamente han desaparecido de nuestro portal. Esto responde al pago de la CTS y al retiro de la AFP, ya que muchas personas han decidido invertir en un activo cuyo valor es poco probable que se deprecie”, explicó.
LEA TAMBIÉN: Aurora Grupo Inmobiliario define su ruta de expansión hasta 2031: estos son sus objetivos
Periodista de Negocios. Es bachiller en Ciencias de la Comunicación. Inició su carrera en Diario El Gobierno y desde 2023 trabaja en Diario Gestión, donde se ha especializado en temas industriales, tecnológicos y educativos. Ha ganado el premio Periodista "Revelación 2024" en ciberseguridad de ESET Perú.
