Encontrar una gran oficina en Lima ha vuelto a ser una carrera contra el reloj. Tras años de sobreoferta en los que las empresas elegían y exigían descuentos, la nula entrega de nuevos edificios aceleró la ocupación de espacios, llevando la vacancia general al 6.9% al cierre del tercer trimestre de 2026, según datos de RE Propiedades. En el segmento prime, la disponibilidad se ubicó en un 7.0%, un nivel de estrechez que la capital no registraba hace casi 20 años y que dista de las cifras consideradas saludables por la industria.
“Para tener una disponibilidad saludable o equilibrada hablaríamos de entre 10% y 12%. Pero ya estamos cerca al 7%, cifra que no veíamos desde el 2007. Es un indicador importante que muestra una recuperación bastante marcada desde el 2023”, analizó Sandro Vidal, director de Consultoría e Investigación en RE Propiedades, consultora especializada en el mercado inmobiliario corporativo e industrial.
Comprender el ajuste actual exige revisar la última década. Entre 2011 y 2012 se desató una ola de construcción masiva que generó estancamiento por sobreoferta: hacia 2017, la vacancia Prime escaló al 28% tras entregarse más de 180,000 m2 en un solo año. La pandemia volvió a elevar la desocupación al 23% en 2021. Sin embargo, el posterior freno en nuevos proyectos -con entregas de menos de 20,000 m2 anuales- absorbió el exceso de inventario hasta dejar un stock operativo de 2,587,742 m2 en 354 edificios.
El mapa corporativo se divide en dos categorías. Las oficinas prime (A+ y A) albergan a grandes corporaciones con plantillas superiores a 50 empleados, ofreciendo plantas de 500 m2 a 1,900 m2 por piso y superficies mínimas de 200 m2. Las oficinas subprime (B+ y B) atienden a pymes o independientes, con plantas menores a 500 m2 y módulos desde 50 m2. La diferencia entre B+ y B radica en la antigüedad: las B+ se construyeron en la última década, mientras que las B pierden categoría por desgaste del inmueble.
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El vuelco comercial y la arremetida de la “prerrenta”
Esta reconfiguración modificó el poder de negociación. Durante años, el mercado estuvo dominado por los inquilinos ante un abanico de hasta 20 opciones distintas. Hoy, con el 48% de edificios prime y el 64% de subprime al 100% de ocupación, la dinámica dio un vuelco.
“Pasamos de la fase donde el inquilino lideraba la negociación, ahora lo hace el propietario. Al no haber producto disponible, el landlord define las condiciones, selecciona inquilinos y maneja a favor los criterios de negociación, plazos y precios”, explicó el especialista de RE Propiedades.
Ante la escasez de grandes superficies de entrega inmediata, las empresas han revivido la “prerrenta”, cerrando contratos sobre edificios en cimentación o estructura. Actualmente hay algo más de 90,000 m2 en construcción entre proyectos prime y subprime con entregas entre finales de 2026 y mediados de 2028, los cuales ingresarían al mercado con una ocupación previa cercana al 70%.
Sandro Vidal, director de Consultoría e Investigación en RE Propiedades, señala que el mercado corporativo ha pasado a una fase dominada por los propietarios ante la falta de nuevo stock. (Foto: RE Propiedades)
“Sanhattan” y la presión en precios
La vacante remanente está fuertemente concentrada. En el segmento de alta gama, más del 87% de los metros libres se ubican en solo dos corredores: Nuevo Este (La Molina y Surco) con 50%, y Sanhattan (el eje financiero de San Isidro en Rivera Navarrete, Avenida Arequipa, Begonias y Javier Prado) con 37%. En contraste, Miraflores, San Isidro Golf y Magdalena cuentan con menos de 5,000 m2 disponibles cada uno, mientras San Borja se encuentra desabastecido en categoría prime.
Esta concentración geográfica elevó los alquileres. El precio de lista promedio (asking price) en oficinas Prime en casco subió a US$ 17.4 por m2 al mes en el tercer trimestre, un salto de US$ 0.81 frente al trimestre previo que quiebra la franja de US$ 15-US$ 16 donde cotizó entre 2018 y 2022.
“Que en un solo trimestre el promedio suba más de 80 centavos refleja la presión de la baja disponibilidad. En distritos como Miraflores o Magdalena las expectativas de renta de los propietarios saltaron cerca de un 18% frente al cierre del año pasado”, destacó Vidal.
El incremento también impacta a la gama media. Las oficinas subprime promedian US$ 15.2 por m2, registrando alzas en La Victoria (18.2%) y Magdalena (15.8%). En submercados sin oferta prime, los edificios B+ comenzaron a cotizar en rangos similares a los corporativos de primer nivel.
“No es raro que las cotizaciones B+ se peguen a las de un edificio prime. Cuando una empresa necesita m2 en un distrito sin vacancia superior, no le queda otra opción. Veremos periodos donde el subprime cotice por encima de algunos Prime de menor jerarquía”, agrega el ejecutivo.
Sectores demandantes, inversión y la oficina irremplazable
La absorción de metros cuadrados en 2026 supera los 85,000 m2, impulsada por un aumento del 17% en la demanda prime. Lideran este crecimiento servicios, manufactura, entidades financieras y call centers -estos últimos absorbiendo entre 30,000 y 40,000 m2 en edificios corporativos-. Además, el Estado cobró protagonismo como arrendatario de inmuebles integrales.
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En el mercado transaccional, la compraventa se concentró en la categoría subprime: el 90% de los inmuebles vendidos cuenta con inquilino operando, confirmando la búsqueda de activos con flujo inmediato en lugar de unidades de estreno en casco. En tanto, implementar una oficina en casco exige entre US$ 500 y US$ 800 por m2, lo que obliga a pactar contratos mínimos a cinco años para amortizar acabados y cableado.
Asimismo, los datos descartan la idea de que el trabajo remoto liquidaría las oficinas: la presencialidad se mantiene como el eje operativo de las empresas en Lima.
“Nuestras mediciones indican que el 95% de las oficinas alquiladas en la capital se utiliza de manera regular y presencial. Solo un 5% mantiene esquemas híbridos o rotativos. El retorno de los equipos ha sido continuo”, subrayó Vidal.
A esto se suma la exigencia ambiental. Las certificaciones LEED o estándares wellness pasaron de ser un diferencial a un requisito obligatorio: el 99.9% de los proyectos en construcción cuenta con certificación verde. En un mercado que prevé cerrar 2026 con una vacancia prime inferior al 5%, las credenciales sostenibles son la única vía para calificar como proveedor de espacio para las multinacionales.
