Más allá de cómo evoluciona el mercado de oficinas prime en metros cuadrados en lo que va del año, un factor menos conocido es la composición de la demanda. Si bien no se esperan nuevos proyectos en el corto plazo, el interés por estos espacios está mostrando una dinámica en la que predominan las nuevas operaciones y las expansiones empresariales, por encima de las reubicaciones. ¿Qué está pasando en particular y qué oportunidades de negocios se abren para los propietarios?
Max Medina, research manager de Binswanger, contó a Gestión que la firma analizó el comportamiento de la demanda de oficinas prime entre enero y septiembre de 2026. En ese periodo, identificó 82 empresas y analizó la ocupación de 46,000 metros cuadrados (m²), que representan el 80% del área ocupada considerada en el estudio.
“Siempre hay la duda de cómo es el comportamiento de la demanda en este mercado, porque no es lo mismo que sea una demanda porque está creciendo realmente la economía, es una demanda porque se ha mudado o es una demanda porque se ha reducido”, explicó.
Uno de los principales hallazgos es que las nuevas operaciones y expansiones empresariales concentraron el 63% del área ocupada. De este grupo, 17,537 m² (38%) correspondieron a la expansión hacia otro edificio; 5,857 m² (13%), a nuevas operaciones en edificios prime; y 5,448 m² (12%), a ampliaciones dentro del mismo inmueble.
La expansión hacia otro edificio comprende a empresas que necesitan más espacio y optan por ocupar metros cuadrados adicionales en otra sede. “Puede tratarse de una compañía que ya opera en Miraflores y decide abrir otra oficina en San Isidro, o que busca un inmueble más grande porque su sede actual quedó pequeña”, indicó.
En tanto, aclaró que las nuevas operaciones en edificios prime incluyen a empresas extranjeras que ingresan al Perú y compañías nacionales que inician actividades. “Las ampliaciones en el mismo edificio, por su parte, corresponden a empresas que incrementan el área ocupada dentro de su actual sede”, acotó.
El resto de la demanda correspondió a reubicaciones entre inmuebles. Dentro de este segmento destaca el flight to quality, que representó el 33% del área ocupada analizada y comprende el traslado desde edificios de clase B u otros activos, como casonas, fábricas o locales comerciales, hacia oficinas de clase A. “Esta migración de clase B, o de casona, o de fábrica, o de local comercial, a un edificio clase A [...] significa voy a tomar un activo con mejor exposición, mejor equipamiento, mejor ubicación, mejor conectividad”, anotó el research manager de Binswanger.
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Por su parte, la reubicación entre edificios de clase prime representó 2,319 m², equivalentes al 5% del área ocupada analizada. Este movimiento corresponde a empresas que trasladaron sus oficinas de un edificio de clase A a otro de la misma categoría.
Las compañías extranjeras ocupan oficinas de mayor tamaño. En promedio, contrataron 740 m² por operación, frente a los 455 m² registrados por las empresas nacionales, según Binswanger. (Foto: Stock)
¿Quiénes están impulsando la ocupación de las oficinas prime?
De las 82 compañías examinadas, aproximadamente el 61% fueron nacionales y el 39% extranjeras. Sin embargo, al observar la superficie ocupada, la participación de ambos grupos fue prácticamente equivalente. “Las extranjeras son el 39% de los que han tomado espacios, pero explican el 51% de los metros cuadrados que se han ocupado. Al mismo tiempo, el 49% son de firmas locales”, detalló Medina.
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Esta diferencia también se refleja en el tamaño promedio de las oficinas contratadas. Mientras que las empresas nacionales ocuparon alrededor de 455 m² por operación, las extranjeras alcanzaron los 740 m², lo que evidencia una mayor demanda de superficie por parte de estas últimas. “La demanda combina expansión empresarial y flight to quality, más que rotación dentro de clase A”, remarcó.
¿Seguirán las empresas extranjeras tomando más m²? Medina consideró que podría registrarse un mayor ingreso de compañías extranjeras al país, en un contexto en el que el ruido político observado entre finales de 2025 e inicios de 2026 se ha ido reduciendo. “No es secreto que hay muchas empresas que están ingresando en el Perú y de todo lado, Estados Unidos, China y también de otros segmentos”, comentó.
No obstante, precisó que la menor incertidumbre política es solo una de las condiciones que pueden favorecer la llegada de nuevas inversiones. Más allá de la composición de la demanda, otro factor que comienza a marcar el comportamiento del mercado es la reducción de los espacios disponibles. En detalle, la tasa de vacancia de las oficinas prime se ubica actualmente en 8.5% y podría cerrar el 2026 por debajo del 8%.
Esta menor disponibilidad empieza a representar un desafío para las compañías que buscan superficies amplias y contiguas, especialmente cuando requieren ocuparlas de manera inmediata. “Lo que está pasando mucho ahora es que si una empresa dice voy a buscar 1,000 m² en el mercado, y lo quiero de manera inmediata, ya no hay tanto como antes”, expresó.
Ante este escenario, algunas compañías han comenzado a evaluar proyectos que se entregarán en 2027 e incluso en 2028. Otras consideran alternativas como locales comerciales de gran tamaño, casonas, edificios de clase B o espacios de coworking.
La reducción de la oferta también podría ejercer presión sobre los precios de alquiler. “Al haber menos m² es que los precios, justamente al haber menor oferta, pueden tender a incrementarse, al menos en precios de lista”, sostuvo. Para Medina, esta situación podría abrir oportunidades para el desarrollo de nuevos proyectos de oficinas en los próximos años, en la medida en que continúe disminuyendo la disponibilidad de espacios.
La vacancia de oficinas prime podría caer por debajo del 8% al cierre del año. La menor disponibilidad dificulta encontrar superficies amplias de forma inmediata y podría presionar los precios de alquiler. Foto: Andina
¿Se mantendrá el crecimiento de la demanda?
De cara al cierre de 2026, Binswanger prevé que la demanda continúe avanzando, impulsada tanto por empresas nacionales como extranjeras. En términos de absorción neta —es decir, la diferencia entre las superficies ocupadas y desocupadas—, la expectativa es alcanzar un nivel similar al registrado en 2025, cuando se superaron los 50,000 m².
“Creemos que esta tendencia donde hay un crecimiento natural de la demanda, o crecimiento orgánico, se va a mantener, va a seguir avanzando”, señaló Medina.
El ejecutivo también indicó que las nuevas operaciones, las expansiones y el flight to quality seguirían presentes en el mercado. De hecho, comentó que ya observan empresas interesadas en consolidar operaciones que actualmente mantienen distribuidas entre edificios corporativos, fábricas y almacenes, así como compañías extranjeras que evalúan instalar una nueva sede en el Perú.
Sin embargo, advirtió que el fenómeno de El Niño podría influir en las decisiones de algunas empresas durante el último trimestre de 2026 e inicios de 2027, especialmente en actividades potencialmente expuestas a sus efectos. En ese contexto, algunas compañías podrían postergar sus decisiones de ocupación o inversión hasta contar con mayor certeza, mientras que otras continuarían con sus planes.
“Va a depender, en realidad, de cada empresa. Pero, en líneas generales, sí creemos que la demanda va a seguir creciendo”, concluyó.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
