Con presencia en los segmentos de oficinas prime, locales comerciales y activos industriales, Capital Center, brazo inmobiliario del Grupo Martínez Moreno —holding que también controla Pesquera Hayduk— proyecta mantener un crecimiento de doble dígito en 2026, en un contexto de recuperación sostenida del mercado corporativo y de una menor disponibilidad de nueva oferta, tomando como punta de lanza su principal activo, como es el Centro Empresarial Plaza República (San Isidro). En entrevista exclusiva con Gestión, su gerente general, Juan Carlos Moreno, detalló los planes de expansión de la compañía.
¿Cómo cerró Capital Center el primer semestre en términos de ocupación, demanda y crecimiento?
Capital Center tiene como principal mercado el segmento de oficinas prime. Gran parte de nuestro portafolio se concentra en este negocio, además de terrenos industriales y una participación menor en el sector hotelero.
Específicamente en oficinas prime, donde nuestro principal activo es el Centro Empresarial Plaza República (San Isidro), hemos observado una recuperación sostenida de la demanda durante los últimos dos años. Este dinamismo, sumado a la escasa incorporación de nueva oferta, ha permitido que las tasas de vacancia continúen reduciéndose. Actualmente, el mercado registra niveles de vacancia de entre 9% y 10%, y estimamos que al cierre del año se ubiquen por debajo del 8%.
¿Cómo se ha reflejado esta recuperación en el Centro Empresarial Plaza República?
Nuestro principal activo no ha sido la excepción. Hemos logrado consolidar una ocupación cercana al 90% y confiamos en superar el 95% hacia finales de este año.
Asimismo, la combinación de una mayor demanda y una oferta limitada ha generado una presión al alza sobre las tarifas de alquiler, que hoy ya se encuentran en niveles muy similares a los registrados antes de la pandemia.
¿En qué sectores están encontrando la mayor demanda por oficinas y quiénes conforman hoy su cartera de clientes?
Tenemos una cartera de clientes bastante diversificada, con un equilibrio entre compañías multinacionales y grupos empresariales peruanos de primer nivel. Entre las empresas internacionales figuran Entel, Lenovo, 3M, el grupo AmBev y LG, mientras que entre las compañías nacionales destacan clientes como Cosapi, entre otros.
Si hablamos de la demanda registrada en los últimos 12 meses, el sector minero ha sido uno de los más dinámicos en la búsqueda de mayores espacios para oficinas. También hemos visto movimiento en empresas de consumo masivo. Como parte de esa tendencia, el grupo minero Las Bambas se incorporó recientemente como cliente de nuestra Torre 2.
El Centro Empresarial Plaza República cuenta actualmente con dos torres. ¿Qué planes de expansión tienen para este negocio?
En el corto plazo estamos buscando terrenos en el entorno de San Isidro para desarrollar nuevos proyectos de oficinas. Sin embargo, este tipo de desarrollos no se concreta en poco tiempo, ya que toma entre dos y tres años ejecutarlos. Por ello, hoy estamos enfocados en preparar el crecimiento futuro de la compañía mientras fortalecemos la operación actual.
¿Cuáles son hoy las principales prioridades de Capital Center?
La primera es consolidar nuestro crecimiento. En los últimos tres años hemos duplicado las ventas y el EBITDA, además de pasar de cerca de 10 clientes a alrededor de 35. Ese crecimiento nos obliga a seguir fortaleciendo nuestros modelos de gestión interna.
La segunda prioridad es mejorar la experiencia de nuestros usuarios. Durante el último año hemos reforzado el mix comercial del primer nivel del Centro Empresarial Plaza República para ofrecer más servicios a nuestros inquilinos.
En ese proceso hemos incorporado marcas como Qinoa, Poke Boss y Selectos Ibéricos, que se suman a otras ya presentes como The Coffee y Oxxo. Asimismo, próximamente inauguraremos un centro de entrenamiento en la Torre 1, orientado al bienestar físico y terapéutico de los usuarios. Creemos que será un servicio muy valorado por quienes trabajan en el complejo.
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¿Cuándo abrirá este nuevo centro de entrenamiento?
El espacio tendrá cerca de 500 metros cuadrados. No será un gimnasio tradicional, sino un centro de entrenamiento con bicicletas para indoor cycling, boxing y reformer, disciplinas que hoy tienen una alta demanda entre quienes trabajan en oficinas por su enfoque en bienestar.
Nuestra proyección es que inicie su marcha blanca entre mediados y finales de agosto.
¿Esperan incorporar más inquilinos durante el segundo semestre para alcanzar la meta de ocupación?
Sí. En el segmento de oficinas estimamos sumar entre dos y tres nuevos locatarios, lo que permitirá ocupar los cerca de 3,500 m2 que hoy permanecen disponibles. Con ello esperamos alcanzar una ocupación cercana al 95%.
En cuanto a la placa comercial, prácticamente ya está completa con la incorporación del nuevo centro de entrenamiento, por lo que no prevemos nuevos ingresos de locatarios. Hacia finales de año también presentaremos un nuevo diseño para la plaza central del Centro Empresarial Plaza República.
La idea es darle un nuevo concepto a ese espacio para convertirlo en un lugar de encuentro y esparcimiento para quienes trabajan en las oficinas, considerando que para muchos el centro empresarial se convierte en una segunda casa.
Además del crecimiento del Centro Empresarial Plaza República, ¿la empresa prevé desarrollar nuevos activos en los próximos años?
Paralelamente a la búsqueda de terrenos en San Isidro para futuros proyectos de oficinas, contamos con otros activos que no pertenecen a este segmento y que también estamos evaluando poner en valor.
Formamos parte del Grupo Martínez, de origen pesquero (dueños de la pesquera Hayduk), por lo que contamos con diversos terrenos en el norte del país, principalmente en Chimbote, Trujillo y Piura. Estamos analizando alternativas para desarrollar esos activos, aunque no necesariamente estarán vinculados al negocio de oficinas.
¿Los nuevos proyectos de oficinas podrían concretarse entre 2027 y 2029? ¿Ya cuentan con el terreno?
Si se trata de un proyecto de gran escala, lo más probable es que su desarrollo se concrete hacia 2028 o 2029, debido al tiempo que requiere este tipo de inversiones.
Por el momento todavía no contamos con el terreno. Precisamente nos encontramos en la etapa de búsqueda para identificar la mejor ubicación para el siguiente desarrollo.
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Juan Carlos Moreno, gerente general de Capital Center, señaló que la compañía ya busca terrenos en San Isidro para desarrollar nuevos edificios de oficinas, aunque un proyecto de gran escala se concretaría recién entre 2028 y 2029. Foto: Capital Center
Los planes del Grupo Martínez para poner en valor sus terrenos industriales
Además de los proyectos de oficinas, Capital Center cuenta con terrenos industriales. ¿Cuál es la estrategia para desarrollarlos?
Además del negocio de oficinas, contamos con un portafolio de terrenos industriales. En Chimbote tenemos cerca de 20,000 m2, en Trujillo alrededor de 2,500 m2 y, en Piura, aproximadamente 1,800 hectáreas destinadas a futuros desarrollos. En este último caso, la estrategia está más orientada a procesos de habilitación. Son iniciativas distintas al negocio de oficinas, que hoy constituye nuestro principal foco.
¿Qué uso proyectan para esos terrenos industriales?
Varios de estos activos ya generan ingresos mediante alquileres. Entre nuestros principales clientes se encuentra Autopistas del Norte, además de Fibra Marina, empresa que integra el grupo. Una parte importante de estos terrenos ya se encuentra arrendada.
Asimismo, mantenemos una participación menor en oficinas clase B, con cerca de 1,000 m2 distribuidos entre San Isidro y Chimbote.
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¿Los espacios industriales disponibles están orientados principalmente a almacenes o centros de distribución? ¿Evalúan ampliar ese portafolio?
Principalmente están destinados a almacenes y centros de distribución. Sin embargo, este segmento representa una porción menor dentro de nuestro negocio, por lo que actualmente no estamos evaluando nuevas adquisiciones.
Hoy nuestra prioridad es consolidar las dos líneas estratégicas que hemos definido. La primera es hacer más eficiente el modelo de negocio actual. En los últimos dos o tres años hemos registrado un crecimiento importante y ahora el reto es fortalecer nuestros procesos internos.
La segunda prioridad es seguir mejorando la experiencia de nuestros usuarios en el Centro Empresarial Plaza República. Capital Center busca ofrecer espacios corporativos que promuevan el trabajo colaborativo y generen una mejor experiencia para quienes desarrollan sus actividades dentro del complejo.
¿Cuál es la estrategia para el segmento de oficinas Clase B?
Tenemos alrededor de 1,000 m2 de oficinas clase B distribuidos en distintos edificios. Se trata, en su mayoría, de inmuebles más antiguos y de propiedad compartida, un formato muy distinto al de nuestros activos prime.
En ese sentido, una de las iniciativas que evaluamos es recomprar, de manera gradual, algunos de estos metros cuadrados en edificios multipropietarios para consolidar nuestra posición en esos activos.
También participan en el negocio hotelero. ¿Qué peso tiene esta unidad dentro del grupo?
Somos propietarios del Hotel Gran Marqués (Trujillo). Sin embargo, nuestro negocio principal sigue siendo el de oficinas prime.
Diría que cerca del 80% de nuestro tiempo, recursos y actividad empresarial está concentrado en ese segmento, que también representa aproximadamente el 80% de la facturación de Capital Center.
¿Qué crecimiento proyectan para este año?
Por un tema de compliance no puedo compartir la facturación estimada, pero sí puedo adelantar que proyectamos un crecimiento cercano al 24% frente a 2025.
Será nuevamente un crecimiento de doble dígito. En los últimos tres años hemos prácticamente duplicado nuestras ventas y el EBITDA. Precisamente por ese ritmo de expansión, hoy estamos enfocados en fortalecer la organización y generar mayores eficiencias para sostener ese crecimiento.
¿Cómo ha cambiado la demanda por oficinas después de la pandemia?
Durante la pandemia el mercado estuvo claramente orientado hacia los inquilinos (tenant market). Hoy la situación es distinta: hemos pasado a un landlord market, donde los propietarios tienen un mayor poder de negociación gracias a la combinación de una menor oferta y una recuperación de la demanda.
No obstante, algunas tendencias surgidas durante la pandemia han permanecido. La principal es la adopción de esquemas híbridos de trabajo. Perú ha sido uno de los países de la región donde el retorno presencial ha sido más lento en comparación con Chile y Colombia.
En buena medida, esto responde a factores propios de Lima, como las largas distancias, el tráfico y las limitaciones del sistema de transporte, lo que lleva a muchas empresas a mantener cierta flexibilidad para sus colaboradores.
¿Qué cambios ha generado esta nueva realidad en el diseño y gestión de los edificios corporativos?
Los espacios de oficina han evolucionado. Hoy vemos una mayor importancia de los espacios abiertos, las salas de reuniones, los esquemas flexibles para el uso de estacionamientos y otras soluciones adaptadas al trabajo híbrido.
Desde el lado del propietario también hemos incorporado mayor flexibilidad. Hoy adecuamos contratos, áreas arrendadas e incluso especificaciones técnicas según las necesidades de cada cliente. Si una empresa requiere mayor capacidad eléctrica para un data center o equipamiento especializado, buscamos adaptarnos a esos requerimientos.
Asimismo, los amenities y las áreas comunes han cobrado mucho más protagonismo. El mercado de oficinas se ha sofisticado y los usuarios valoran cada vez más contar con servicios adicionales dentro del edificio. Esa es precisamente la lógica detrás del fortalecimiento de nuestra placa comercial.
¿Capital Center es 100% propietario del Centro Empresarial Plaza República?
Sí. Nosotros desarrollamos y promovimos el proyecto. En la Torre 1, como parte de la estructura financiera, vendimos algunos pisos, por lo que hoy somos propietarios de algo más del 60% de esa torre. En la Torre 2 mantenemos el 100% de la propiedad.
En conjunto, Capital Center posee más del 80% del Centro Empresarial Plaza República.
¿Dónde observan hoy el mayor potencial de crecimiento: en las oficinas o en la placa comercial?
Nuestro foco sigue siendo el negocio de oficinas. Administramos cerca de 45,000 m2 de oficinas frente a unos 2,500 m2 de locales comerciales.
Por ello, la placa comercial cumple principalmente una función complementaria: generar un mejor entorno para nuestros inquilinos. Estamos convencidos de que ofrecer más servicios, espacios de encuentro y mejores experiencias contribuye a elevar la productividad, fomentar el networking y fortalecer la propuesta de valor del centro empresarial.
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Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
