El crecimiento de las placas comerciales ya no solo se observa en los edificios corporativos de Miraflores, sino también en San Isidro, que se prepara para añadir nuevos espacios. San Isidro, que concentra la mayor oferta de edificios corporativos de la capital, muestra una creciente tendencia por integrar espacios comerciales en los proyectos de oficinas de clase A y B. ¿Cómo ha evolucionado este mercado y dónde se ubicarán los futuros espacios para el comercio?
Christian Villalta Garcés, especialista en investigación de mercado de Binswanger, contó a Gestión que San Isidro se divide en dos submercados corporativos: San Isidro Financiero, que se extiende desde la avenida Arequipa hacia el este, hasta las zonas próximas a la avenida República de Panamá, y San Isidro Empresarial, que comprende vías como las avenidas Javier Prado, Arequipa y Camino Real.
El primero concentra alrededor de 70 edificios de oficinas, de los cuales 39 cuentan con placas comerciales. En tanto, San Isidro Empresarial reúne 47 edificios corporativos, 30 de ellos con este componente comercial. “En los últimos cinco años, San Isidro sumó nueve edificios corporativos, ocho de ellos con placas comerciales. Seis de estas nuevas incorporaciones corresponden a edificios de clase A”, señaló.
¿Cómo avanza actualmente la demanda por espacios comerciales? El mercado de placas comerciales de San Isidro logró una absorción de 2,700 metros cuadrados (m²) en los últimos 12 meses, es decir, esa fue la superficie comercial ocupada durante dicho periodo. Esta demanda se distribuyó en 13 locales, cuyas áreas oscilan entre los 90 m² y 400 m².
“Registramos 51,200 m² de área arrendable (GLA), distribuidos en 192 locales. Estos se ubican principalmente en el primer piso, aunque también hay algunos en semisótanos o segundos pisos, dependiendo de las características del proyecto y de su ubicación”, relató el experto.
En cuanto a los precios, las rentas mensuales oscilan entre US$ 15 y US$ 32 por m². Según el especialista, estas tarifas suelen ser superiores a las de las oficinas ubicadas en los mismos edificios, debido al componente comercial. Por su parte, la tasa de vacancia se situó en 10.2%, por debajo del nivel registrado el año anterior.
Villalta señaló que espera que la vacancia continúe reduciéndose. Asimismo, precisó que el stock de edificios corporativos se mantiene, debido a que durante el último semestre no se registraron nuevas entregas de este tipo de inmuebles. “Al cierre del primer semestre, el mercado registró 5,200 m² de superficie vacante, equivalentes a 21 locales disponibles, cuyas áreas oscilan entre los 100 m² y 400 m²”, añadió.
San Isidro incorporará 16 nuevos locales comerciales entre el cierre de 2026 y 2028, distribuidos entre sus dos submercados corporativos. Foto: GEC
¿Dónde está la mayor cantidad de espacios comerciales en San Isidro?
El especialista detalló que San Isidro Financiero concentra el 52% del inventario total de placas comerciales del distrito, con más de 26,500 m² de área arrendable distribuidos en 97 locales. Este submercado también registra las rentas más altas, con tarifas que van de US$ 28 a US$ 32 por m² y un promedio de US$ 29.55 por m². En San Isidro Empresarial, en cambio, los precios oscilan entre US$ 15 y US$ 28 por m², con una media de US$ 21.52 por m².
“San Isidro Financiero presenta las rentas más altas por la ubicación de sus locales, varios de ellos en vías como Rivera Navarrete y Juan de Arona, donde existe un alto flujo peatonal y una actividad comercial consolidada”, anotó Villalta. En San Isidro Empresarial, añadió, las tarifas también dependen de la ubicación de los espacios dentro de los edificios: los locales situados en semisótanos o segundos pisos suelen tener rentas menores que los ubicados en el primer nivel.
Por rubros, los restaurantes y las cafeterías lideran la oferta comercial, con 64 locales entre ambos formatos y una distribución prácticamente equitativa en ambos submercados. Les siguen los bancos y las financieras, que representan el 13.8% del total, y los establecimientos de artículos para el hogar, con el 10.4%.
Villalta también destacó el ingreso de nuevos negocios vinculados al fitness y al wellness (bienestar integral) en San Isidro Financiero, a partir de cambios en los usos permitidos. “También se han identificado oportunidades para instituciones educativas”, agregó.
Los restaurantes y las cafeterías lideran la oferta comercial del distrito. También destacan los bancos, las financieras y los negocios de artículos para el hogar, además de los gimnasios. Foto: Andina
¿Nuevos locales comerciales para 2027 y 2028?
El reporte de Binswanger indica que, entre el cierre de 2026 y 2028, San Isidro incorporaría ocho nuevos edificios corporativos, siete de los cuales contarían con placas comerciales. “San Isidro Financiero va a sumar 12 locales y San Isidro Empresarial, cuatro. Uno de los proyectos que viene en San Isidro Financiero tendrá cerca de cinco locales comerciales o incluso un poco más”, detalló Villalta.
Con la incoporacion de nuevos espacios, la tasa de vacancia, que actualmente se sitúa en 10.2%, podría caer por debajo del 10% el próximo año. “Esperamos que la tasa de vacancia continúe reduciéndose, favorecida por la incorporación de nuevos metros cuadrados. Los nuevos edificios entrarían mayormente hacia el cierre de 2027 y durante 2028”, señaló Villalta. Añadió que, debido a la ubicación de los proyectos, esperan que los nuevos locales puedan ocuparse con rapidez.
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En cuanto a los rubros que impulsarían la demanda, el especialista prevé que los restaurantes y las cafeterías mantengan su protagonismo, junto con los negocios de artículos para el hogar y los gimnasios boutique. “Los restaurantes y las cafeterías tienen una demanda cautiva, que son los oficinistas, principalmente de lunes a viernes”, dijo.
¿Qué pasará con las rentas? El reporte prevé que se mantengan dentro de los rangos actuales, aunque los nuevos locales podrían alcanzar valores más altos. “Para la nueva oferta esperamos que los rangos se mantengan, pero, dependiendo de la ubicación, sí podrían colocarse en la parte superior del rango”, subrayó Villalta.
El especialista destacó, además, que la incorporación de placas comerciales se ha convertido en una característica recurrente de los nuevos desarrollos corporativos, pues permite complementar la oferta de oficinas con servicios dirigidos a quienes trabajan en estos edificios.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
