La Municipalidad de Miraflores publicó a fines de junio un proyecto de ordenanza, el cual modificará los parámetros de edificación de las viviendas (Resolución de Alcaldía Nº 092-2026-A/MM). La próxima normativa permitirá construir inmuebles de menor dimensión, según los parámetros fijados en las distintas zonas en que se divide el distrito.
Actualmente, Miraflores permite construir un departamento con una extensión mínima de 70 m2, en caso tenga un dormitorio; mientras que el mínimo es de 80 m2, para los departamentos de dos dormitorios. El proyecto de nueva ordenanza autorizará a construir departamentos de un mínimo de 45 m2 (un dormitorio) y 60 m2 (dos dormitorios).
Pero esos nuevos mínimos solo aplicarán en dos avenidas del distrito: en la Av. Gral. Mendiburu (paralela a la Av. del Ejército) y en la Av. Andrés Avelino Cáceres (frente a Surquillo).
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En las otras zonas de Miraflores, donde el área mínima de construcción permitida está por encima de los 70 m2, también habrán reducciones. Por ejemplo, en la zona del malecón -que tiene los parámetros de construcción más altos- actualmente un departamento de un dormitorio debe tener una dimensión mínima de 100 m2; con la futura ordenanza, este mínimo bajará a 90 m2 (ver cuadro y mapa).
Proyecto de nuevos parámetros de edificación de viviendas en el distrito de Miraflores.
La medida busca promover la inversión inmobiliaria, pero a la vez mantener “el principio de residencialidad” del distrito, sostuvo Lino de la Barrera, gerente de asesoría jurídica de la Municipalidad de Miraflores.
“Se reducen racionalmente los requerimientos de áreas mínimas, sin llegar a los extremos de la Vivienda de Interés Social. Hay zonas que por su calidad residencial se mantendrán como tales; y otras que con un dormitorio, entendemos que 45 m2 es suficiente”, subrayó Lino de la Barrera.
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Agregó que también habrá reducción en el requerimiento de estacionamientos, pero en la zona más flexible se mantendrá la exigencia de tener por lo menos un estacionamiento por departamento (ver cuadro).
La próxima ordenanza aplicará para los nuevos proyectos inmobiliarios. “No tendrá aplicación retroactiva. Lo que ya está aprobado seguirá desarrollándose conforme al marco legal vigente”, remarcó Lino de la Barrera.
Tras recoger opiniones al proyecto de ordenanza, la Municipalidad de Miraflores estima oficializar la nueva normativa en agosto.
Zonificación de Miraflores según los parámetros de edificación.
El cambio propuesto resulta un avance para el desarrollo del mercado inmobiliario en Miraflores, consideró Andrés Devoto, abogado del área inmobiliaria y construcción del estudio CMS Grau.
“La propuesta trata de acercarse a las demandas actuales del mercado inmobiliario. Es un avance, pues la municipalidad había sido muy estricta; al reducir el metraje se va a promover una mayor densificación, con atracción de inversión inmobiliaria, y también se guarda el perfil residencial en ciertos lugares”, remarcó Devoto.
El especialista refirió que según los análisis realizados por las compañías inmobiliarias, aún existe una demanda por viviendas de dimensiones menores a 45 m2, la cual no podrá ser satisfecha en Miraflores.
“El desarrollador siempre va a querer áreas menores para vender más unidades. Y la municipalidad siempre va a buscar que las viviendas no sean tan pequeñas, pues le preocupa las externalidades, como el mayor tránsito, basura, entre otros”, anotó Devoto.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
