La adquisición de inmuebles vía remates judiciales viene ganando más atractivo en los últimos años, debido al importante descuento de precios que ofrece. Los remates pueden ser de diversos tipos de inmuebles, como departamentos, estacionamientos, depósitos, locales comerciales, entre otros.
La oferta de inmuebles puestos a remate se encuentra en la plataforma virtual creada por el Poder Judicial, denominada Sistema de Remate Electrónico Judicial (Remaju). “Diariamente se deben colgar entre 10 a 15 avisos. Hay bastante tráfico de remates”, subrayó Cinthya Barreto, asociada del área de solución de conflictos del estudio CMS Grau.
La normativa establece que cuando un inmueble es puesto a remate, en la primera convocatoria su precio base será equivalente a los dos tercios de su valor comercial (66%). En caso no se adjudique, en una segunda convocatoria el precio base bajará en 15%. Y de volver a ocurrir lo mismo, en la tercera convocatoria se dispondrá de una rebaja de 15% adicional.
Por ello se estima que los inmuebles en algunos casos llegan a ser vendidos a la mitad de su valor comercial (alrededor del 50%). “Ese es el atractivo de los remates. Por eso hay inversionistas que se dedican a los remates. Una vez que se adjudican el inmueble, lo arreglan y venden a un precio de mercado”, indicó Cinthya Barreto.
Asimismo, presentó un ejemplo. Si un inmueble es tasado con un valor comercial de S/ 500,000, su precio de remate base en la primera convocatoria será de S/ 333.333. De pasar a segunda convocatoria, el precio bajará a S/ 283,333. Y de llegar a la tercera convocatoria, el precio disminuirá a S/ 240,833.
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Si nadie se presenta en las tres convocatorias, el proceso es declarado desierto. En ese caso el inmueble deberá volver a ser tasado para un posterior remate, nuevamente en tres convocatorias.
El proceso de remate se realiza de forma virtual, a través de la plataforma del Remaju. “En la fecha del remate registras tu puja, a ciegas, pues no sabes cuánto ha ofrecido otra persona. Al concluir el horario de la puja, sabrás si ganaste o no”, apuntó Barreto.
Requisito para participar en un remate judicial de inmuebles
Son dos los principales requisitos. El primero será que la persona que quiere comprar vía un remate judicial debe crear su usuario en el Remaju. “Para eso debes acercarte personalmente a los juzgados comerciales”, señaló Cinthya Barreto.
Asimismo, para participar se deberá abonar el denominado oblaje, equivalente al 10% de la tasación del inmueble. “Es la garantía de que la propuesta es seria. Ese fondo no se pierde. Si el postor no gana, ese 10% se devuelve”, apuntó Barreto.
Si el inmueble rematado se encuentra ocupado, el juez emitirá una orden para que lo entreguen al adjudicatario, en un plazo de diez días hábiles. En caso no ocurra ello, se ordenará el lanzamiento (desalojo) de los ocupantes, con apoyo de la policía.
Remodelación y reventa del inmueble
Quienes compran inmuebles como medio inversión para una posterior reventa deben tener en cuenta que una vez adquirido, invertir en su remodelación demanda alrededor de US$ 5,000, estimó William Gómez, CEO de la inmobiliaria Incapital.
Tras ello, para acelerar la venta del inmueble se pueden establecer alianzas con agentes inmobiliarios, quienes ayudan a conseguir compradores para la vivienda remodelada. La comisión que se suele pagar al agente inmobiliario es de alrededor del 3% del valor de venta, indica William Gómez.
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Asimismo, sobre las características que debe tener el inmueble a comprar, para que luego sea atractiva su venta, subraya que los departamentos no deben tener más de 15 años de antigüedad, estar en edificios con ascensores y en zonas con buena conectividad para el transporte. “También se recomienda que el edificio tenga una Junta de Propietarios activa, de buena gestión”, apuntó Gómez.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
