El Perú se ubica en una zona sísmica, por lo que el riesgo de sufrir un terremoto siempre estará latente. Si es de gran magnitud, un edificio residencial podría colapsar o volverse inhabitable, tal como se ha visto tras recientes sismos en Venezuela y Colombia. En este escenario, ¿los propietarios -sobrevivientes- perderán toda su inversión?
Actualmente, el Perú no cuenta con una normativa específica que regule lo que ocurrirá con la propiedad en caso un edificio colapse, indicó el especialista en temas inmobiliarios Luis Francisco Paz, socio en Pérez-Llorca, Miranda & Amado. “Hay un vacío legal. Si un edificio colapsa, la propiedad horizontal va a desaparecer”, subrayó.
Al desaparecer la edificación, solo quedará el terreno. Al ser un bien común, “la solución práctica” será que la propiedad de ese terreno será asignada a los propietarios según su cuota de participación que tenían en el condominio, agregó Luis Francisco Paz.
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El vacío normativo podría subsanarse en el futuro, cuando se oficialice el reglamento del Decreto Legislativo N° 1568, sobre el régimen de la propiedad horizontal, aún pendiente de publicarse. En el 2024, el Ministerio de Vivienda emitió un proyecto de reglamento. En uno de sus artículos establece que en caso de demolición o destrucción de la edificación “se genera un régimen de copropiedad sobre el terreno en el que se encontraba construida la edificación, a favor de los titulares de las unidades inmobiliarias, en función al porcentaje de participación que tenían durante el régimen, salvo pacto contrario unánime, que debe constar en escritura pública”.
¿Qué pueden hacer los copropietarios con el terreno donde estuvo el edificio?
Los analistas consultados coincidieron en que son tres las principales alternativas a ejecutar sobre el terreno. La más viable es venderlo a una constructora o inmobiliaria, la cual tendrá las espaldas financieras para desarrollar un nuevo proyecto.
Con la venta del terreno, los propietarios podrán recuperar una parte de su inversión. Es decir, cuando un edificio colapsa, la pérdida no será al 100%. El monto a recibir dependerá de la valorización del terreno, indicó Jair Peralta, abogado especialista en temas inmobiliarios.
“Si el terreno está en una zona residencial muy valorada, aun cuando el monto se dividirá entre todos los propietarios, la suma quizá no sea tan pequeña. Pero sí se va a perder una parte de la inversión realizada, pues el propietario pagó no solo por el valor de la tierra, sino también por la edificación. Pero algo se recuperará”, refirió Peralta.
La segunda alternativa sería alquilar el terreno, lo cual generaría ingresos a los propietarios. Y la tercera opción es que los mismos propietarios desarrollen un proyecto inmobiliario, aunque es la alternativa más complicada, pues se requiere de capacidad financiera.
Ya sea para vender o alquilar el terreno, se aplican las normas de copropiedad reguladas en el código civil, por lo que se requiere del voto unánime de los copropietarios, indica Luis Francisco Paz. “Un copropietario también puede vender su cuota de participación en el terreno”, agregó.
Por otro lado, una medida preventiva que podría implementar un propietario de un departamento es la contratación de un seguro que indemnice ante la afectación de la vivienda por un sismo, recomendó Jair Peralta.
“Con ello, en caso de la pérdida del bien material, tendrías una póliza de seguro y además lo que te corresponde por la participación como copropietario del terreno”, anotó Peralta.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
