Uno de los acuerdos claves de la convivencia en un condominio es determinar cómo se fijará la cuota de mantenimiento mensual para cubrir los gastos comunes. Surge la pregunta, ¿todos los propietarios deben pagar una cuota similar o debe variar según el tamaño de su propiedad o por algún otro criterio?
Al respecto, la ley Nº 27157, ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, da libertad a los propietario de los condominios para determinar cómo fijar la cuota de mantenimiento. Solo subraya que ello debe quedar establecido en el Reglamento Interno (RI) del Condominio.
El reglamento de la ley Nº 27157, publicado en el 2006, da algunas sugerencias sobre los criterios a aplicar, pues señala que la cuota de mantenimiento se puede fijar según el espacio ocupado por cada propietario, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, etc.
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Respondiendo a la pregunta del titular de la nota, cada condominio decidirá si todos los propietarios pagan una similar cuota de mantenimiento mensual o si lo hacen según algún otro criterio, indicaron los analistas consultados.
En la mayoría de los casos, los condominios acuerdan fijar la cuota de mantenimiento según la dimensión de las propiedades exclusivas, agregaron. Es decir, quien tiene una propiedad más grande, pagará más.
“Va a primar la regla que se establezca en el Reglamento Interno del condominio. Ese es el instrumento privado que va a ser norma entre las partes. Es vinculante”, remarcó Luis Francisco Paz, especialista en temas inmobiliarios del estudio Miranda & Amado.
Agregó que hay casos en que se establecen cuotas bajo un criterio mixto. Por ejemplo, una cuota según la extensión del departamento, más un adicional por un servicio especial recibido.
“Por ejemplo, se puede establecer que algunos departamentos van a pagar un porcentaje adicional, pues son los únicos beneficiados con acceso a un área de jardín. O puede ser que exista un montacarga de vehículos que beneficie solo a aquellos que tienen un sitio en el sótano 2 o 3”, explicó Luis Francisco Paz.
Por su parte Dulmer Malca, especialista en temas inmobiliarios y director de Valderrama Abogados, refiere que “solo en una minoría de casos se establecen cuotas de mantenimiento iguales, sin importar metraje ni cantidad de personas. Es muy poco usado”, anotó Malca.
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Si un departamento está deshabitado por varios meses, ¿igual el propietario debe pagar su cuota de mantenimiento? “Ello dependerá de lo que dispone el Reglamento Interno”, responde Dulmer Malca.
“Si tiene una cláusula que indica que los departamentos que no están ocupados pagan menos o no pagan, eso se cumple. Pero si el reglamento dice que todos los departamentos pagan, estén o no ocupados, sin excepción, entonces se tiene que pagar, pues se busca tener previsibilidad sobre la administración del edificio, los equipos se desgastan y hay mantenimientos que hacer”, refirió Malca.
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Para modificar alguna disposición del Reglamento Interno del condominio se requerirá de una mayoría calificada, es decir, del voto favorable de por lo menos los dos tercios del número total de propietarios, explicó Luis Francisco Paz.
Cabe anotar que en el 2023 se publicó el Decreto Legislativo Nº 1568, sobre el régimen de la propiedad horizontal, norma que aún no entra en vigencia pues está pendiente la publicación de su reglamento.
No obstante, Dulmer Malca aclaró que esta norma no dispone de algún cambio relevante en la forma de establecer las cuotas de mantenimiento, por lo que seguirá habiendo libertad de decisión al interior de cada condominio.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
