Comprar un departamento, ampliar una vivienda, independizar lotes o modificar la distribución de un edificio suelen requerir trámites ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) que, en la práctica, terminaban frenados, en algunos casos, por observaciones, firmas adicionales o requisitos repetitivos.
Frente a ello, la entidad aprobó cambios al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios para simplificar varios de estos procedimientos y reducir trabas en operaciones inmobiliarias. Entre las modificaciones destacan facilidades para registrar ampliaciones de inmuebles, acumular predios y modificar reglamentos internos de edificios.
Nuevas reglas en Sunarp facilitarán acumulación de predios y formalización de edificaciones (Foto: Freepik)
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Cambios en edificios y reglamentos internos
Uno de los cambios que más resaltan dentro de la reforma aprobada por la Sunarp está relacionado con la flexibilización para modificar reglamentos internos en edificios y condominios sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
Sobre este punto, Carlos Monteza, socio de Cuatrecasas y especialista en derecho público y administrativo, explicó que la nueva regulación tendrá impacto en situaciones donde un propietario acumula dos unidades inmobiliarias —como departamentos contiguos— y necesita adecuar el reglamento interno para reflejar la nueva distribución de áreas, porcentajes de participación y gastos comunes.
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Antes, recordó, ese procedimiento requería la intervención de la junta de propietarios y del presidente de la junta para formalizar la modificación ante Sunarp.
Con el cambio aprobado, el propietario podrá realizar determinados ajustes unilateralmente mediante declaración directa ante registros públicos, siempre que exista cláusula autoritativa y no se afecten otras unidades inmobiliarias.
“Es una norma de simplificación porque ya no te requiere ni el acuerdo de la junta de propietarios ni que el presidente de la junta te represente ante registros”, explicó.
Luis Aliaga, asociado principal de Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría (PPU), coincidió en que esta modificación apunta a generar mayor predictibilidad en procedimientos que antes no tenían reglas tan precisas y que muchas veces terminaban generando observaciones o trabas registrales.
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Habilitaciones urbanas y proyectos inmobiliarios
Otro de los cambios con mayor impacto práctico está vinculado a habilitaciones urbanas y proyectos inmobiliarios. La resolución ahora permite la anotación preventiva de proyectos de habilitación urbana con preindependización de lotes y predeclaratoria de fábrica cuando exista autorización para construcción simultánea o venta garantizada.
Aliaga sostuvo que esta modificación busca alinearse con la Ley N.º 29090 y facilitar el desarrollo y comercialización de proyectos inmobiliarios desde etapas tempranas.
Según indicó, ello permitirá dinamizar el ciclo de los proyectos constructivos y reducir barreras en procesos registrales relacionados con habilitaciones urbanas.
Sunarp elimina trabas para registrar inmuebles y agiliza procesos de construcción y habilitación urbana | Foto: referencial
Monteza coincidió en que el cambio facilitará el financiamiento y venta anticipada de lotes dentro de urbanizaciones. Explicó que la norma permitirá crear partidas temporales para futuros lotes aun antes de culminar las obras, otorgando mayor seguridad a compradores y entidades financieras.
“Te crean una partida temporal para el futuro lote. Eso facilita el financiamiento y le da seguridad al comprador”, señaló.
Aliaga también destacó las modificaciones vinculadas a recepción de obras y aportes reglamentarios. Según explicó, ahora las entidades beneficiarias podrán independizar directamente dichos aportes utilizando la resolución municipal correspondiente, algo que antes no estaba regulado expresamente.
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Declaratoria de fábrica y sociedad conyugal
Otro de los puntos que ambos especialistas consideraron relevantes es la flexibilización para inscribir declaratorias de fábrica en inmuebles sujetos a sociedad conyugal.
Monteza recordó que la declaratoria de fábrica es el acto mediante el cual una construcción obtiene reconocimiento registral formal, permitiendo que la edificación pueda ser considerada dentro del valor de una garantía hipotecaria o de operaciones de financiamiento.
“Si tú tienes inscrita tu declaratoria de fábrica, el banco te considera el valor del terreno y de la edificación. Si no la tienes, muchas veces solo consideran el terreno”, comentó.
Registrar propiedades será más simple: Sunarp cambia reglas para edificios, lotes y fábricas. (Crédito: Magnific / Imagen referencial)
Según detalló, antes Sunarp exigía la firma de ambos cónyuges para registrar la declaratoria de fábrica, pese a que el Código Civil reconoce la representación mutua dentro de la sociedad conyugal. Con la nueva regulación bastará la intervención de uno de los esposos.
Para Monteza, aunque puede parecer un cambio pequeño, tendrá impacto importante en la formalización de propiedades y regularización de edificaciones, especialmente en casos de separaciones, conflictos familiares o situaciones registrales desactualizadas.
“Eso pasa muchísimo en la práctica. Personas que construyeron juntas, luego se separaron, pero nunca se divorciaron y ya no pueden avanzar con el trámite porque uno de los dos no quiere firmar”, sostuvo.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
