La firma de desarrollo inmobiliario Illusione, especializada en el segmento de viviendas boutique, terminó el último año con un aumento en ventas y mayores ingresos, apoyado en un ticket promedio más alto y una estrategia de portafolio activo en Lima Top. De cara al 2026, la firma alista nuevos lanzamientos, inversión en terrenos y crecimiento en facturación, mientras mantiene su foco en Miraflores y San Isidro, en línea con su estrategia de escala y alianzas en arquitectura y financiamiento.
Pepe Palma, socio fundador y director general de Illusione, señaló que la empresa cerró el 2025 con un crecimiento de 63% en ventas tras colocar 76 unidades, impulsado por un mayor ticket promedio de alrededor de US$ 525,000. Con ello, la facturación ascendió a casi US$ 40 millones, por encima de los US$ 25 millones obtenidos en 2024.
“A la fecha, operamos con una estrategia de portafolio activo, con nueve proyectos en venta en San Isidro y Miraflores. De ellos, siete se encuentran en obra de manera simultánea y, de ese grupo, cuatro serán entregados este año. Hemos evolucionado hacia una plataforma con un pipeline continuo”, comentó a Gestión.
Desde su ingreso al mercado en 2013, Illusione ha concentrado el 90% de su portafolio en Lima Top (San Isidro y Miraflores) y el resto en Barranco y Surco.
“Tuvimos presencia en estos distritos, pero los desarrollos masivos en el ingreso de Barranco; que hoy superan las 2,000 viviendas, no estuvieron acompañados de un planeamiento urbano adecuado, lo que nos llevó a apostar más por Miraflores. En Surco, el factor fue normativo, ya que los parámetros no se ajustan a nuestro modelo de proyectos”, explicó.
Pepe Palma, socio fundador y director general de Illusione.
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Illusione refuerza su apuesta en Miraflores y San Isidro
Consultado sobre la posibilidad de expandirse a otros segmentos, el ejecutivo reafirmó su decisión de mantenerse en Lima Top, con foco en Miraflores y San Isidro durante los próximos tres años, y descartó por ahora el ingreso a otros mercados.
“Tenemos una sólida profundidad de mercado en este segmento. Observamos a un cliente cada vez más selectivo; sin embargo, la demanda se mantiene en Lima Top, en los distritos donde operamos, siempre que el producto sea el adecuado. Hoy, el diseño y la ubicación son variables determinantes en la decisión de compra de este cliente”, aseveró.
Para este año, el desarrollador inmobiliario proyecta lanzar cuatro nuevos proyectos en Lima Top. A la fecha, ya adquirió dos terrenos en Miraflores y negocia la compra de otros tres, con posible entrada a San Isidro. “El valor de estos cinco terrenos se sitúa entre US$ 12 millones y US$ 15 millones. La estrategia es invertir ahora para asegurar el pipeline de los próximos años. Buscamos mantener entre 8 y 10 proyectos en venta y entre 6 y 8 en construcción de manera simultánea”, señaló.
A esta expansión territorial, la empresa refuerza su apuesta por el diseño como elemento diferenciador. Desde 2020, trabaja con firmas de arquitectura de la región, invitándolas a diseñar y desarrollar sus proyectos en el país. Según el ejecutivo, esta estrategia contribuye a elevar el estándar de los desarrollos inmobiliarios en Lima.
“Estamos en conversaciones con dos firmas de arquitectura de Latinoamérica que queremos incorporar a nuestros proyectos. Esperamos anunciar estas nuevas alianzas en el primer semestre del año”, señaló.
Con este doble impulso —más suelo y mayor sofisticación en el producto— Illusione proyecta crecer 10% en 2026, alcanzar una facturación de US$ 43 millones y superar las 100 unidades colocadas. “El crecimiento que proyectamos viene por escala del portafolio, ya que el 2025 marcó un punto de inflexión hacia productos de mayor valor”, indicó.
Más datos sobre Illusione
- Boutique. Illusione lidera por segundo año consecutivo (2024 y 2025) el segmento boutique, posicionándose en primer lugar entre los proyectos de menos de 60 unidades en Miraflores y San Isidro.
- Mayor ticket. En 2025, la firma ingresó al segmento de unidades de más de 500 m2 con el proyecto Boulevard Roosevelt en San Isidro, hoy 85% vendido, y lanzó Parque Acosta, reforzando su presencia en el distrito. “Boulevard Roosevelt validó nuestra capacidad para entrar a nuevos segmentos de mayor ticket. Hoy San Isidro pasa a ser un eje natural de crecimiento“, dijo el ejecutivo.
- Proyectos. El 80% de los proyectos en obra de Illusione se concentra en Miraflores y el 20% en San Isidro.
- Socios. Illusione ha conformado una sociedad con el fondo Frontal Trust para escalar su portafolio sin perder su enfoque boutique y mantiene una asociación con Empresas FPY, uno de los principales grupos inmobiliarios de Chile. Además, el 95% de sus proyectos han sido financiados por el BCP y el BBVA.
- Arquitectura. La empresa ha consolidado una plataforma que reúne a estudios en Latinoamérica, como Studio MK27 (Brasil), Adamo-Faiden (Argentina), JSa Taller de Arquitectura (México), Cecilia Puga + Paula Velasco (Chile) y lleonmarcial arquitectos (Perú), para desarrollar proyectos en Lima.
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Periodista de Negocios. Es bachiller en Ciencias de la Comunicación. Inició su carrera en Diario El Gobierno y desde 2023 trabaja en Diario Gestión, donde se ha especializado en temas industriales, tecnológicos y educativos. Ha ganado el premio Periodista "Revelación 2024" en ciberseguridad de ESET Perú.
