Una interrogante recurrente sobre las viviendas donde el propietario aún está pagando un crédito hipotecario es si este inmueble puede ser vendido antes de culminar de abonar las cuotas de este préstamo otorgado por una entidad financiera.
Al respecto, los especialistas consultados señalaron que sí es viable vender una vivienda hipotecada, pero el comprador debe tomar algunas medidas de precaución para evitar riesgos.
“El que un inmueble tenga una hipoteca, no impide su transferencia. Pero implica que la persona que adquiere el inmueble corre el riesgo de que si el banco ejecuta esa hipoteca por falta de pago del crédito, podría perder el inmueble”, advirtió Roberto Shimabukuro, socio en el estudio Monroy & Shima Abogados.
Para evitar ese riesgo, el especialista recomienda al comprador asegurarse de que parte del pago sirva para cancelar el crédito y se levante la hipoteca. “Por ejemplo, si la deuda del crédito es de 100,000 y se vende el inmueble en 300,000, los primeros 100,000 deben servir para pagar el crédito y levantar la hipoteca”, remarca.
¿Cuáles son los pasos a seguir para lograr este tipo de procedimientos? El especialista explica que en la minuta de compra-venta se debe establecer una condición en la que se señale claramente que parte del pago de la venta servirá para cancelar la deuda del crédito y levantar la hipoteca.
Asimismo, el vendedor debe coordinar con la entidad financiera (el acreedor hipotecario), para que acepte que si le pagan el monto de la deuda del crédito, realizará el levantamiento de hipoteca.
Esto debe ser corroborado por el comprador, para evitar riesgos. “En algunos casos se celebran hipotecas que cubren más de una deuda, no solo crédito hipotecario, sino también, por ejemplo, deuda de la tarjeta de crédito. Entonces, el comprador debe asegurarse, antes de celebrar el contrato, de que el banco aceptará levantar la hipoteca”, subrayó Roberto Shimabukuro.
Todo este proceso, entre la suscripción de la minuta de compra-venta, levantamiento de hipoteca e inscripción en registros públicos, toma alrededor de un mes. Ello también implicará gastos registrales y notariales.
Por otro lado, existe la posibilidad de que un inmueble hipotecado se venda sin tener que pagar todo el crédito, sino que esta obligación sea asumida por el comprador, indicó Carla Montes, abogada civil del Estudio Linares.
“Por ejemplo, que una madre le venda el inmueble a su hija. En ese caso, el banco deberá brindar su conformidad con que el comprador continúe con el pago de la deuda. Y para ello debe hacer una evaluación sobre sus medios económicos y capacidad de pago”, indicó.
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Otro escenario se da cuando el propietario quiere vender un inmueble que es parte de una hipoteca más amplia. Por ejemplo, si el crédito hipotecario fue por la compra de un departamento y un estacionamiento. Y ahora el propietario busca vender solo el estacionamiento y seguir pagando el crédito hipotecario.
En ese caso también se requiere de la autorización de la entidad financiera para levantar la hipoteca correspondiente al estacionamiento.
Aquí se abren dos opciones, que el banco acepte el pedido sin ningún condicionamiento; esto podría darse en caso el pago del crédito ya esté bastante avanzado. O el banco podría requerir que sea amortizada una mayor parte de la deuda, para lo cual se utilizaría todo o parte del fondo proveniente de la venta del estacionamiento.
El banco hará una valorización de ese estacionamiento y del departamento, para definir el monto a amortiguar, de manera que el saldo pendiente de pago del crédito quede garantizado con el valor del departamento que seguirá hipotecado, refirió Carla Montes.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
