Dejar de pagar las cuotas de mantenimiento puede llevar a que el nombre de un propietario termine en una lista de morosos del edificio. Sin embargo, una cosa es que los residentes conozcan quién mantiene una deuda y otra que esa información pueda hacerse pública sin límites. ¿Puede colocarse la lista en cualquier área común? ¿Compartirse por WhatsApp? ¿Publicarse en redes sociales?
La Autoridad Nacional de Protección de Datos Personales (ANPD) cuenta desde 2025 con una guía específica para el tratamiento de datos realizado por juntas de propietarios y administradores.
Esta contempla la posibilidad de informar sobre residentes morosos, pero establece límites sobre qué información puede difundirse y quiénes pueden acceder a ella.
¿Se puede publicar la lista de morosos?
Bruno Mejía, líder de Competencia y Mercados de EY Law, explica que la junta puede aprobar por mayoría medidas destinadas a incentivar el pago de las cuotas y está legitimada para tratar información vinculada con la administración del edificio, incluida aquella que permite identificar a quienes mantienen deudas.
Los demás residentes pueden conocer los nombres y apellidos de quienes registren obligaciones pendientes, señala Mejía. Sin embargo, esto no autoriza a divulgar la información libremente: deben utilizarse únicamente los datos necesarios y la comunicación debe quedar restringida al ámbito residencial.
Gianella López Carreño, asociada experta en datos personales de Rodríguez García Asesoría Legal, coincide en que la junta puede comunicar esta información dentro de la comunidad.
Precisa, no obstante, que una decisión adoptada por mayoría no permite dejar de lado la Ley de Protección de Datos Personales. La deuda debe estar correctamente determinada y la forma de comunicarla debe ser razonable y proporcional.
No basta con que esté dentro del edificio
Uno de los principales límites está en quién puede ver la lista. Que el aviso se encuentre físicamente dentro del edificio no significa necesariamente que su ubicación sea adecuada.
Mejía explica que algunas áreas comunes también son utilizadas por visitantes, proveedores, trabajadores o personal de vigilancia que no necesitan conocer quién mantiene deudas. Por ello, debe evaluarse quiénes pueden visualizar efectivamente la información.
López Carreño pone como ejemplo la diferencia entre una vitrina ubicada en una zona reservada para residentes y un cartel colocado en recepción o en un ascensor utilizado habitualmente por visitantes y proveedores.
Si terceros pueden leer la lista regularmente, sostiene, debería cambiarse su ubicación o utilizarse un canal más controlado.
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¿WhatsApp o redes sociales? No es lo mismo
La difusión por medios digitales depende principalmente de quién puede acceder a la información.
En WhatsApp, Mejía considera que podría utilizarse un grupo interno cuando sus integrantes estén legitimados para conocer la información y exista una necesidad vinculada con la administración o cobranza. La situación cambia si participan familiares, trabajadores, proveedores u otras personas ajenas a esa finalidad.
López Carreño introduce un matiz: la presencia de inquilinos no vuelve ilícita por sí sola la comunicación, pues la guía de la ANPD se refiere también a residentes y vecinos, y no únicamente a propietarios.
Por ello, considera defendible compartir información pertinente en un grupo cerrado de residentes cuyo acceso esté controlado. Distinto sería que permanezcan antiguos vecinos, proveedores, visitantes u otras personas sin vínculo actual con la comunidad.
En Facebook, Instagram o una página web abierta, en cambio, el escenario es distinto. Ambos especialistas consideran que publicar allí la identidad de los morosos excedería la finalidad que permite tratar estos datos, pues la información quedaría disponible para personas completamente ajenas al edificio.
López Carreño señala que exponer los datos de los deudores en entornos digitales abiertos desborda la finalidad permitida, mientras Mejía advierte que una difusión de este tipo podría vulnerar la normativa de protección de datos y dar lugar a una denuncia ante la ANPD.
Morosos en edificios: ¿pueden publicar sus nombres en WhatsApp, ascensores | Foto: Generada con IA - ChatGPT
¿También pueden revelar cuánto debe?
Que pueda identificarse al moroso tampoco significa que puedan difundirse todos los detalles de su deuda.
Mejía explica que pueden utilizarse nombres y apellidos porque permiten identificar al deudor. Excepcionalmente, podría añadirse el número del departamento cuando sea necesario para evitar confusiones.
En cambio, considera que publicar el monto adeudado o los meses impagos presenta mayores riesgos, pues esa información no sería necesaria para identificar a la persona.
López Carreño precisa que el monto y los periodos pendientes podrían tener sentido dentro de un estado de cuentas destinado a verificar la administración del edificio, pero no deberían incorporarse automáticamente a una lista visible.
Datos como el DNI completo, teléfono, correo electrónico u otra información ajena a la deuda serían todavía más difíciles de justificar.
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¿Qué pasa si el propietario dice que no debe?
La existencia de una controversia también obliga a la junta a actuar con cautela.
Mejía señala que, si el propietario cuestiona la existencia o el monto de la obligación, debe verificarse previamente que la deuda sea cierta, exacta y exigible antes de divulgar su condición de moroso.
López Carreño precisa que el simple cuestionamiento no extingue automáticamente la deuda ni impide cualquier comunicación.
Sin embargo, cuando existe una controversia fundada sobre pagos, cálculos o titularidad, recomienda comprobar primero la documentación para evitar difundir información inexacta.
Y si el propietario paga, la información debe actualizarse. Mantenerlo identificado como moroso después de cancelar la obligación implicaría continuar difundiendo un dato que ya no refleja su situación.
Morosos en edificios: ¿pueden publicar sus nombres en WhatsApp, ascensores | Foto: Generada con IA - ChatGPT
¿Qué pasa si la junta cruza el límite?
Una difusión indebida puede generar consecuencias para la junta o la administración del edificio.
El propietario afectado puede solicitar la rectificación o cancelación de sus datos y acudir a la ANPD.
Si se determina que existió un tratamiento indebido, la autoridad puede ordenar medidas correctivas y, dependiendo de la infracción, imponer una sanción administrativa.
Mejía señala que las infracciones calificadas como muy graves pueden alcanzar multas de hasta 100 UIT. Entre las medidas correctivas también podría ordenarse retirar la información, actualizarla o cesar el tratamiento indebido.
De la lista de morosos a la Central de Riesgos
El escenario cambiará con la entrada en vigencia del nuevo Régimen de la Propiedad Horizontal, aprobado mediante el Decreto Legislativo 1568.
La norma crea un Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes a cargo del sector Vivienda. El responsable del registro deberá proporcionar a la SBS acceso al reporte para que las obligaciones sean incorporadas a su Central de Riesgos.
Esto no significa, advierte López Carreño, que cada junta pueda reportar actualmente y por su cuenta a un propietario ante la SBS.
Mejía explica que el proyecto de reglamento ha planteado incluir a quienes adeuden tres o más cuotas ordinarias, sean sucesivas o no, o al menos una cuota extraordinaria. Sin embargo, esos criterios todavía corresponden al proyecto y no constituyen reglas vigentes.
El Decreto Legislativo 1568 establece que el nuevo régimen comenzará a regir 180 días calendario después de la publicación de su reglamento.
Mientras ello no ocurra, las juntas pueden recurrir a los mecanismos actualmente disponibles para exigir el pago, desde requerimientos de cobranza hasta la vía judicial, pero siempre respetando los límites aplicables al tratamiento de los datos personales.
Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
