Lima Este se prepara para tener nuevas reglas sobre cómo podrán desarrollarse y aprovecharse los terrenos durante los próximos años. El proyecto del Plan de Desarrollo Urbano de Lima Este 2026-2036 ya culminó su etapa de consulta pública, pero su versión definitiva aún no ha sido aprobada. Mientras se espera el documento final, la propuesta sometida a consulta anticipa cambios relevantes para propietarios y desarrolladores inmobiliarios.
Uno de ellos alcanza incluso a terrenos que ya cuentan con una habilitación urbana aprobada. La propuesta contempla que estos predios puedan completar los aportes para equipamiento urbano y espacios públicos exigidos por las nuevas reglas y vincula su cumplimiento con el acceso a los parámetros máximos de edificación de la zona.
¿Qué propone el nuevo plan para Lima Este?
El proyecto plantea una serie de cambios para el desarrollo urbano de Lima Este (Ate, Chaclacayo, El Agustino, La Molina, Lurigancho-Chosica, San Juan de Lurigancho y Santa Anita). Uno de ellos está relacionado con el uso que podrá darse a determinados terrenos.
Para ello crea zonas de transformación, que podrán combinar distintos usos y tendrán diferentes niveles de densidad, desde muy baja hasta muy alta. Es sobre los predios ubicados en estas zonas donde aparecen algunas de las nuevas condiciones que propone el plan.
Una de ellas alcanza a terrenos que ya cuentan con una habilitación urbana aprobada, es decir, predios que ya pasaron por el proceso necesario para ser urbanizados. Si sus propietarios realizaron aportes para equipamiento urbano y espacios públicos, el proyecto señala que podrán completar el porcentaje que les falte hasta alcanzar el exigido por la nueva zona.
Estos aportes corresponden a áreas destinadas a equipamiento urbano y espacios públicos. El proyecto también contempla qué ocurre si un predio ya habilitado no los efectuó: en ese caso, podrá ceder la totalidad del porcentaje exigido para la zona correspondiente. Si el terreno todavía no cuenta con habilitación urbana aprobada, deberá efectuar los aportes reglamentarios previstos para los usos mixtos bajo las condiciones de la propuesta.
El punto clave está en lo que estos aportes permiten hacer. El proyecto establece que su cumplimiento permite aplicar los parámetros máximos de edificación de cada zona, es decir, las condiciones máximas bajo las cuales podrá desarrollarse un proyecto en ese terreno.
Así, la nueva zonificación no solo determina qué usos tendrá un predio, sino también las condiciones que deberán cumplirse para aprovechar sus posibilidades máximas de edificación.
La regla no está limitada a un solo nivel de densidad. El proyecto la incorpora en las cinco categorías de zonas de transformación: muy alta, alta, media, baja y muy baja. En cada caso, el porcentaje que deberá alcanzarse será el correspondiente a la zona urbana de densidad que se le asigne al predio.
Lima Este: cambios en zonificación y construcción | FOTO: LINO CHIPANA/EL COMERCIO
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¿Conviene acogerse a las nuevas reglas?
Para Franco Soria, socio de CMS Grau, no habrá una respuesta única. Cada propietario o desarrollador tendrá que comparar el costo que supondría completar los aportes con el beneficio de acceder a una mayor capacidad para construir.
“Si quiero construir más, y los nuevos parámetros me permiten construir mucho más, tendré que hacer, desde el punto de vista económico, un análisis costo-beneficio de cuánto más tengo que pagar en aportes y qué tanto más puedo construir”, explica. Si esa diferencia resulta favorable para el proyecto, señala, existirá un incentivo para acogerse a las nuevas condiciones; si no se necesita construir más, probablemente no lo haya.
David Encinas, socio fundador de Encinas Zevallos & Abogados, explica que detrás de esta posibilidad existe una lógica de “beneficios y cargas urbanísticas”. El propietario obtiene la posibilidad de acceder a mejores condiciones para desarrollar su terreno, pero a cambio debe asumir las cargas que acompañan ese mayor aprovechamiento.
Por ello, Encinas no considera que, para los predios que ya cuentan con habilitación aprobada, se esté imponiendo automáticamente una nueva obligación. Según su interpretación, el propietario puede mantenerse bajo sus condiciones anteriores y asumir los nuevos aportes si decide acogerse a los beneficios que ofrece la nueva zonificación.
¿Qué pasa con los proyectos que ya están en trámite?
Aquí Encinas identifica uno de los puntos que podría generar discusión. El proyecto diferencia entre los predios que cuentan con una habilitación urbana aprobada y aquellos que todavía no la tienen. Para estos últimos, señala el documento, corresponderán los aportes previstos para los usos mixtos conforme a las nuevas reglas.
El abogado pone la atención específicamente en quienes ya iniciaron el procedimiento, pero todavía no obtienen la aprobación. “La palabra ‘aprobada’ es lo que me preocupa”, señala. Por ejemplo, un desarrollador podría tener un expediente presentado y en evaluación cuando se produzca el cambio normativo.
Para Encinas, esos procedimientos deberían continuar bajo las reglas con las que fueron iniciados. Incluso plantea que el problema podría extenderse a propietarios que realizaron inversiones tomando como referencia las condiciones urbanísticas existentes antes del cambio.
Soria también reconoce que pueden existir proyectos ubicados a medio camino entre ambas regulaciones, como habilitaciones que cuentan con licencia pero todavía no han culminado con la recepción de obras, o procedimientos cuya culminación coincida con el cambio de normas.
Nueva zonificación de Lima Este: cambios para terrenos | Foto: referencial
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¿Los nuevos aportes podrían ser excesivos?
Otro punto de discusión será hasta dónde pueden llegar los aportes exigidos a los proyectos. Soria explica que la potestad municipal para establecer estas cargas no implica que cualquier porcentaje pueda fijarse sin justificación. A su juicio, debe existir un sustento y una razonabilidad detrás de lo que se exige al propietario.
Sin embargo, señala que no existe un porcentaje a partir del cual pueda determinarse automáticamente que un aporte es excesivo. Según explica, no ha identificado un pronunciamiento del Tribunal Constitucional o de Indecopi que establezca un límite general, por lo que la razonabilidad de estas cargas tendría que analizarse caso por caso.
Esto cobra importancia porque el porcentaje de aporte puede convertirse en una parte relevante de la ecuación económica de una habilitación: cuanto mayor sea la superficie que debe destinarse a estas cargas, mayor tendrá que ser también el beneficio que genere la nueva capacidad de construcción para que acogerse resulte atractivo.
¿Los terrenos podrían aumentar de valor?
La otra cara de la moneda es que una mayor capacidad para construir también puede elevar el valor de un terreno. Soria explica que el precio de un inmueble no depende únicamente de dónde está ubicado, sino también de aquello que las reglas permiten desarrollar sobre él.
“Un inmueble vale mucho por la ubicación y vale por lo que puedes hacer en él”, señala. Por ello, considera que, si el nuevo plan otorga una mayor densidad edificatoria a determinados predios, estos podrían incrementar su valor.
Encinas coincide y sostiene que el efecto podría producirse incluso si el propietario no desarrolla personalmente el proyecto. Las nuevas posibilidades de construcción pueden hacer que el terreno resulte más atractivo para un desarrollador inmobiliario interesado en adquirirlo. Así, el propietario tendría dos caminos: aprovechar directamente las nuevas condiciones o beneficiarse de una eventual revalorización de su predio.
En ese escenario, los aportes adicionales serían solo una parte de la ecuación. Para propietarios e inversionistas, la decisión final estará en comparar esas cargas con la mayor capacidad de construcción y la eventual revalorización que podría generar la nueva zonificación.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
