Tener una cochera sin utilizar puede convertirse en una fuente de ingresos adicionales, especialmente en zonas donde conseguir estacionamiento es complicado. Sin embargo, cuando quien quiere alquilarla no vive en el edificio, pueden aparecer objeciones de la administración o de la junta de propietarios por el ingreso permanente de una persona ajena al inmueble.
En principio, el propietario puede alquilar su cochera a una persona que no reside en el edificio. Pero esa facultad no es absoluta: dependerá de que el estacionamiento sea de propiedad exclusiva y, sobre todo, de las restricciones que pueda contener el reglamento interno. Además, el tercero deberá someterse a las reglas de acceso, seguridad y convivencia establecidas para el inmueble.
El conflicto aparece cuando la junta busca impedir el alquiler o sancionar al propietario. ¿Puede hacerlo simplemente por tratarse de una persona externa? ¿Puede negarle el ingreso al arrendatario? ¿Y qué ocurre si el reglamento interno nunca prohibió este tipo de alquileres?
¿La junta puede prohibirlo?
Pedro Pablo Castañeda, socio de Inmobiliario y Construcción de CMS Grau y Luis Mejía Serván, socio del Área Civil Inmobiliaria de CPB Abogados explican que el punto de partida es determinar si la cochera constituye un bien de propiedad exclusiva. Si, por el contrario, se trata de un bien común, un propietario individual no puede disponer de ella como si fuera propia.
Cuando se trata de una sección exclusiva, el reglamento interno cobra especial importancia. Castañeda señala que este puede establecer limitaciones sobre su uso, incluso respecto del alquiler a terceros, siempre que hayan sido válidamente incorporadas y no contradigan la ley ni desnaturalicen arbitrariamente el derecho de propiedad.
Aníbal Urtecho, asociado de Monroy y Shima Abogados, agrega que una restricción debe ser razonable y proporcional. Razones de seguridad, control de accesos o convivencia podrían sustentarla; una prohibición arbitraria, en cambio, podría ser cuestionada.
¿Y si actualmente el reglamento no establece ninguna prohibición? La junta no podría simplemente comunicar que desde ese momento queda prohibido alquilar las cocheras. Para establecer esta restricción tendría que modificar el reglamento interno siguiendo el procedimiento y las mayorías correspondientes.
Urtecho añade un matiz: si la modificación se produce cuando ya existe un contrato de alquiler en ejecución, considera que la nueva restricción no debería aplicarse retroactivamente, sino a los contratos que se celebren posteriormente.
¿Puedo alquilar mi cochera a alguien que no vive en mi edificio? | Foto: Generada con IA - ChatGPT
¿Pueden impedirle el ingreso?
Que esté permitido alquilar la cochera tampoco significa que la persona externa pueda ingresar al edificio sin ningún control. La junta puede establecer reglas para identificar usuarios y vehículos, controlar la circulación y proteger las áreas comunes.
Mejía considera que la administración puede exigir el registro del arrendatario y del vehículo, pero sostiene que no debería impedirle el ingreso si el alquiler está permitido. Incluso advierte que obstaculizar el acceso podría generar consecuencias legales para la administración.
Castañeda también señala que pueden existir controles de identificación y seguridad, pero no utilizarse para eliminar el uso legítimo de una cochera exclusiva o impedir arbitrariamente su acceso.
Estos controles también tienen límites. Castañeda advierte que el tratamiento de la información debe respetar las normas de protección de datos personales y menciona, entre otras medidas, evitar prácticas como retener o fotografiar el DNI de quienes ingresan. Mejía coincide en que el registro de datos del conductor y del vehículo debe realizarse teniendo en cuenta estas reglas.
- LEA TAMBIÉN: Inmuebles: ¿se puede vender una vivienda hipotecada?
¿Pueden multarme por alquilarla?
Otro escenario es que el propietario alquile la cochera y posteriormente reciba una multa de la junta.
Los especialistas coinciden en que no basta con que la administración esté en desacuerdo con el alquiler. Para sancionar al propietario debe existir previamente una regla que sustente la infracción y la multa.
Mejía señala que la sanción podría ser válida si castiga el incumplimiento de una prohibición o condición previamente establecida. Si el reglamento no prohibía alquilar a terceros ni contemplaba una sanción, no correspondería multar únicamente por haber celebrado el contrato.
Castañeda sostiene igualmente que, si el reglamento interno no prohíbe el alquiler a terceros y tampoco existe un régimen sancionador aplicable, una multa impuesta exclusivamente por alquilar la cochera sería jurídicamente cuestionable.
Distinto es que quien alquila el estacionamiento incumpla las reglas del edificio. Urtecho señala que el propietario puede responder ante la administración y posteriormente trasladar al arrendatario las consecuencias económicas según lo pactado en el contrato.
Castañeda precisa que el arrendatario también responde directamente por los daños que cause a otras secciones o bienes comunes, mientras que el propietario responderá frente a la junta cuando haya incumplido alguna obligación que le corresponda.
¿Puedo alquilar mi cochera a alguien que no vive en mi edificio? | Foto: Generada con IA - ChatGPT
Alquilar la cochera no da acceso a todo el edificio
El alquiler tampoco convierte al tercero en residente ni le permite utilizar libremente todos los espacios comunes.
Urtecho explica que el arrendatario puede transitar por los espacios estrictamente necesarios para ingresar y salir de la cochera, pero ello no le otorga derecho a utilizar piscina, gimnasio, terraza o salones de reuniones.
Castañeda coincide en que puede utilizar los bienes y servicios comunes necesarios para disfrutar legítimamente del estacionamiento, pero no ocupar permanentemente áreas comunes, acceder a espacios que no estén vinculados con la cochera o estacionarse en lugares no autorizados.
Un escenario diferente aparece cuando la cochera se ofrece por horas o días mediante una aplicación o plataforma. Castañeda señala que esta modalidad podría ser objetada cuando el reglamento prohíbe el uso comercial, el alquiler a terceros o el ingreso reiterado de usuarios no residentes.
Urtecho agrega que la rotación constante de personas genera mayores riesgos de seguridad y, por ello, puede dar mayor sustento a controles o restricciones.
Antes de alquilar, los especialistas recomiendan revisar el reglamento interno y sus modificaciones, las reglas de acceso, los protocolos de seguridad y las sanciones existentes. También resulta conveniente establecer en el contrato quién asumirá las consecuencias si el arrendatario incumple las reglas del edificio.
Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
