El crecimiento de las ventas de viviendas no ha eliminado uno de los principales desafíos para las inmobiliarias: contener los costos sin trasladarlos completamente al comprador. Ante este escenario, las desarrolladoras están modificando la configuración de sus proyectos para hacer frente a presiones que van más allá de los materiales de construcción. ¿Qué está detrás?
La respuesta está principalmente en el suelo. La Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP) señaló a Gestión que el costo del suelo urbano habilitado se ha convertido en la principal presión sobre la rentabilidad del sector, junto con los sobrecostos indirectos derivados de las demoras normativas y administrativas.
El problema se profundiza por la escasez de terrenos que tengan garantizada la factibilidad de servicios básicos, condición que termina encareciendo una de las principales materias primas para desarrollar nuevos proyectos inmobiliarios.
“Más allá de las variaciones puntuales en el costo de los materiales de construcción, la principal presión sobre la rentabilidad del sector proviene del costo del suelo urbano habilitado y de los sobrecostos indirectos derivados de las demoras normativas y administrativas”, explicó Ana Cecilia Gálvez, gerente general de CODIP, a Gestión.
El costo del suelo urbano habilitado es una de las principales presiones para las inmobiliarias, según CODIP.
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Inmobiliarias rediseñan proyectos para contener precios
Frente a esas presiones, las desarrolladoras vienen modificando sus propuestas arquitectónicas. La estrategia apunta a productos más eficientes y de menor metraje, con el objetivo de absorber parte del incremento de los costos sin trasladarlo íntegramente al precio final de las viviendas.
Los números permiten dimensionar el cambio. Entre 2022 y mayo del 2026, el precio promedio ofertado por metro cuadrado aumentó 9%, al pasar de S/ 6,185 a S/ 6,746. Pese a ello, el ticket promedio se mantuvo prácticamente estable: pasó de S/ 464,878 a S/ 458,431 en ese periodo.
¿Cómo lograron contener el desembolso final? Según CODIP, mediante la optimización de los espacios. El área promedio pasó de 71.8 m² en 2022 a 63.7 m² a mayo del 2026, con departamentos más funcionales y ajustados a la capacidad de pago de los compradores.
Gálvez precisó que este ajuste no implicó sacrificar los márgenes comerciales. La reducción de áreas permitió mantener estable el ticket pese a la mayor presión en la estructura de costos.
“Esta estrategia de optimización ha permitido absorber la presión de costos de los insumos y del suelo sin tener que trasladar incrementos al precio final de la vivienda”, sostuvo la ejecutiva.
La estrategia coincide, además, con la composición actual de la demanda. Durante el primer semestre del 2026, 50.1% de las viviendas vendidas tuvo entre 40 y 60 m², mientras el área promedio comercializada se situó en 63.9 m². Cerca del 78% de las operaciones correspondió a departamentos de dos y tres dormitorios.
Este ajuste ocurre en un momento de mayor actividad para el sector. Las ventas en Lima Metropolitana y Callao aumentaron 26% en el primer semestre, de 12,308 a 15,477 unidades, mientras la absorción promedio mensual avanzó de 3.9% a 4.4%. Al cierre de junio se contabilizaron 1,135 proyectos activos.
CODIP presentará observaciones al reglamento de la Ley de Vivienda de Interés Social para evitar sobrecostos regulatorios.
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Demoras regulatorias condicionan nuevas inversiones
La presión sobre los proyectos no termina con el costo del suelo. CODIP identifica pendientes normativos e institucionales que, según el gremio, están condicionando el ritmo de la inversión inmobiliaria formal.
Uno de los principales frentes es la reglamentación de la Ley de Vivienda de Interés Social (VIS). El gremio considera positivo el avance del proyecto de reglamento de la Ley N.° 32379, recientemente prepublicado por el Ministerio de Vivienda, pero adelantó a Gestión que presentará observaciones al texto.
El objetivo, según CODIP, será garantizar seguridad jurídica y evitar nuevos sobrecostos regulatorios. Una de sus principales preocupaciones es la eventual duplicidad de procedimientos y que una misma información pueda ser solicitada reiteradamente por diferentes entidades.
“Resulta clave evitar la duplicidad de trámites y exigir que una misma información no sea requerida repetitivamente por el ministerio, las municipalidades y el Fondo Mivivienda”, señaló Gálvez. Para el gremio, contar con un marco predecible contribuiría a destrabar inversiones en el ámbito municipal.
A ello se suma el retraso en la actualización de los Planes de Desarrollo Urbano (PDU). CODIP menciona el caso de Arequipa, cuyo plan urbano permaneció judicializado durante 14 años, como ejemplo de cómo la falta de planificación puede restringir la generación de suelo formal.
Precisamente, la disponibilidad de suelo aparece también entre las prioridades que el gremio plantea para la nueva gestión gubernamental. CODIP considera necesario acelerar la habilitación de terrenos con servicios básicos mediante inversiones anticipadas en agua y saneamiento y mecanismos como las Asociaciones Público-Privadas (APP) y Obras por Impuestos (OxI).
El panorama resulta relevante para los próximos desarrollos. Actualmente, más del 50% de la oferta inmobiliaria se encuentra en planos y más del 40% está en construcción, mientras las viviendas de entrega inmediata representan menos del 10%. Para CODIP, esta composición evidencia que existe un flujo de proyectos que irá incorporándose progresivamente al mercado.
De cara a los siguientes periodos, el desempeño de esas inversiones estará condicionado por variables como el acceso al crédito hipotecario, el empleo formal, las tasas de interés, la confianza de los hogares y, especialmente, la estabilidad normativa.
