Más allá de los proyectos previstos para este y los próximos años, el más reciente reporte de la consultora Binswanger ofrece una radiografía del sector retail y de su evolución en Lima Metropolitana. Al cierre de mayo de 2026, el estudio identificó 40 centros comerciales en operación, con una mayor concentración en las zonas de Lima Top, que reúnen cerca de diez malls. Uno de los indicadores que concentra mayor atención es el comportamiento de las rentas fijas de los locales comerciales. Tras los ajustes registrados el último año, ¿qué podría ocurrir con los alquileres luego de las elecciones presidenciales?
En detalle, los 40 centros comerciales están distribuidos en distintos formatos según su tamaño, área arrendable y número de tiendas ancla. De acuerdo con Christian Villalta, analista de investigación de la consultora, la clasificación permite entender cómo viene evolucionando el mercado y hacia dónde apunta el crecimiento del sector.
“El formato super regional agrupa a los centros comerciales con más de 70,000 metros cuadrados de área rentable y con más de tres tiendas ancla. En algunos casos encontramos entre cinco y ocho tiendas ancla”, explicó Villalta. Dentro de esta categoría destacan Jockey Plaza, MegaPlaza Independencia, Plaza Norte y Plaza San Miguel, entre otras. Según el reporte, Lima cuenta actualmente con 11 malls de este tipo.
El informe también identificó siete centros comerciales regionales, caracterizados por tener entre 35,000 y 70,000 m2 de área rentable y hasta tres tiendas ancla. En este segmento figuran Mallplaza Angamos —antes Open Plaza Angamos—, La Rambla San Borja y Mall Aventura San Juan de Lurigancho.
Por debajo de esa escala aparecen los formatos comunitarios, enfocados principalmente en atender la demanda de los distritos donde operan. Estos complejos tienen entre 10,000 y 35,000 m2 de área rentable. Entre los casos mencionados por Binswanger destacan Cenco La Molina, Royal Plaza y Real Plaza Villa María del Triunfo.
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La consultora también distingue los llamados centros comerciales “estilo de vida”, orientados a la experiencia del consumidor y a una oferta más vinculada al entretenimiento y la gastronomía. En esta categoría resaltan Larcomar y Parque La Molina, inaugurado el año pasado por Parque Arauco. En cuanto a la distribución geográfica, el reporte señaló que la mayor concentración de malls se encuentra en Lima Top, con diez centros comerciales, seguida de Lima Este con nueve. Lima Moderna y Lima Norte albergan seis cada una, mientras que el Callao suma tres y Lima Centro apenas uno.
Los malls super regionales concentran la mayor oferta comercial de Lima y registran los niveles de renta más altos del mercado. Foto: Andina
Malls ‘estilo de vida’ con menor tasa de vacancia
El inventario total bordea los 2 millones de m2 de área arrendable (GLA), con una tasa de vacancia de 4.3%, un nivel que la consultora considera saludable para el sector. “Estamos viendo un mercado estable, con una vacancia menor al 5%, lo que refleja que todavía hay capacidad de crecimiento y absorción”, acotó Villalta. En tanto que, las rentas en los centros comerciales oscilan entre S/ 60 y S/ 375 por m2, dependiendo del formato, la ubicación dentro del mall y el tamaño del local. Los espacios más comunes van desde 80 hasta 150 m2, aunque también existen operadores que demandan áreas de entre 300 y 500 m2.
La mayor concentración del inventario comercial se encuentra en los malls super regionales: este formato concentra ampliamente el mayor volumen de espacios comerciales del mercado limeño y registra una vacancia de 5.2%. “Los super regionales son centros comerciales muy grandes. Solo el Jockey Plaza tiene cerca de 170,000 m2 de área arrendable”, indicó Villalta. En esta categoría figuran también Plaza Norte, MegaPlaza Independencia y Plaza San Miguel.
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El segmento regional presenta una vacancia de 2.6%, una de las más bajas del mercado. Allí destacan Mallplaza Angamos, Minka y La Rambla San Borja. Por su parte, los formatos comunitarios o vecinales —orientados principalmente al público del distrito donde operan— registran la mayor tasa de vacancia, con 4.4%. Sin embargo, el reporte aclara que este incremento responde principalmente al ingreso de nueva oferta al mercado.
“Esto se explica por la ampliación de Cenco La Molina, cuya segunda etapa incorporó cerca de 19,000 m2 adicionales que todavía vienen siendo colocados”, sostuvo el especialista. El proyecto inició operaciones en 2023 con aproximadamente 14,000 m2 y continúa en proceso de consolidación.
En contraste, los centros comerciales de “estilo de vida” mantienen la menor vacancia del mercado, con apenas 1.8%. Este formato, enfocado en experiencias, gastronomía y entretenimiento, incluye proyectos como Larcomar, Parque La Molina y El Polo. El reporte también reveló que actualmente existen más de 160,000 m2 en construcción entre ampliaciones, reconversiones y nuevos desarrollos. Más del 75% corresponde a proyectos completamente nuevos. “Entre las iniciativas más relevantes figura Cenco San Juan de Lurigancho, que proyecta un área arrendable cercana a los 80,000 m2, lo que lo convertiría en uno de los desarrollos comerciales más importantes en ejecución”, añadió.
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Los centros comerciales orientados a experiencias, gastronomía y entretenimiento presentan la menor tasa de vacancia, con apenas 1.8%. Foto: Mallplaza
¿Precios de renta al alza?
El reporte muestra que los malls super regionales concentran la mayor oferta de espacios comerciales y registran también los rangos de renta más altos del mercado. En estos complejos, los alquileres fluctúan entre S/ 110 y S/ 375 por m2 al mes, dependiendo de factores como ubicación, tamaño del local y flujo de visitantes. “Sí hemos visto un ligero incremento en las rentas respecto al 2024, impulsado por una mayor ocupación y por el contexto inflacionario”, indicó el analista de Binswanger. “Pero para este año esperamos un comportamiento más estable por la cautela que suele generar el escenario electoral”, añadió.
En los centros comerciales regionales, las rentas oscilan entre S/ 80 y S/ 270 por m2, mientras que en los formatos comunitarios o vecinales van desde S/ 60 hasta S/ 160. En el caso de los malls de estilo de vida, el rango se ubica entre S/ 80 y S/ 200. Villalta precisó que estos montos corresponden únicamente al componente fijo del alquiler. A ello se suman pagos variables asociados a ventas, costos de mantenimiento, impuestos y fondos de promoción utilizados para campañas de marketing y publicidad de los centros comerciales.
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“El ajuste registrado entre 2024 y 2025 fue moderado, de entre 3% y 4% en algunos formatos. Por ahora, el mercado se mantiene estable y no se prevén incrementos agresivos en las rentas. Habrá que observar cómo evoluciona el panorama en la segunda mitad del año. Si se produce un nuevo ajuste, probablemente sería en un rango similar, aunque todavía es prematuro asegurarlo”, señaló. En esa línea, Max Medina, gerente de investigación de Binswanger, comentó que el comportamiento del consumo sigue siendo el principal factor que determina la evolución de los ingresos de los operadores comerciales.
“No es que los propietarios reduzcan rápidamente las rentas fijas por coyunturas políticas. Lo que más impacta es el componente variable, porque depende directamente de cuánto consume la gente y del tráfico en los centros comerciales”, comentó. “Incluso en periodos de incertidumbre política, el consumo en malls ha mostrado bastante resiliencia”, agregó.
En cuanto a la composición comercial, las tiendas de prendas de vestir y accesorios continúan dominando la oferta de tiendas de los malls limeños, con una participación de 39% del total. Le siguen restaurantes y cadenas de comida, con 21%, mientras que belleza y cosmética representan 9%. “Moda sigue siendo el rubro más fuerte dentro de los centros comerciales y mantiene ese liderazgo desde hace varios años”, sostuvo Villalta.
No obstante, remarcó que uno de los fenómenos que más viene llamando la atención en el mercado es el avance de cadenas de origen chino dentro de los centros comerciales peruanos. Marcas como Miniso y Yoyoso continúan expandiendo su presencia y demandando espacios cada vez más amplios. “Estas tiendas están tomando locales más grandes que los formatos típicos y se espera que continúen abriendo nuevos puntos este año”, argumentó
También se observa un mayor dinamismo en los formatos outlet, impulsado por marcas deportivas y de moda que buscan ampliar su presencia con propuestas de precios más competitivos. Según Binswanger, este tipo de espacios continúa atrayendo tráfico de consumidores, especialmente en un contexto en el que los compradores priorizan promociones y descuentos.
“Los outlets siguen siendo atractivos para varias marcas porque les permiten ganar volumen de ventas y llegar a un público más amplio”, indicó Villalta. Añadió que operadores de rubros como ropa deportiva, calzado y accesorios vienen evaluando nuevas aperturas y ampliaciones dentro de estos formatos comerciales. El especialista agregó, además, que algunos retailers están optando por combinar tiendas tradicionales con formatos outlet, como parte de una estrategia para diversificar su oferta y captar distintos perfiles de consumidores.
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Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
