En Lima, cada metro cuadrado empieza a pesar más en la decisión de compra. El alto costo de acceder a una vivienda y una capacidad de pago más ajustada están llevando a los compradores a priorizar departamentos más pequeños, pero que respondan a sus necesidades, priorizando funcionalidad, buena ubicación y un precio adecuado.
En paralelo, el ticket promedio pasó de S/ 462,000 a S/ 437,000, evidenciando una mayor concentración de ventas en unidades de menor metraje.
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Ana Cecilia Gálvez, gerente general de CODIP, comentó que esto no significa necesariamente que se hayan reducido los precios de las viviendas, sino que ha habido una mayor concentración de ventas en unidades de menor metraje y más ajustadas a la capacidad de pago de las personas.
La ejecutiva contó que las viviendas de entre 40 m2 y 60 m2 abarcan el 50% de las ventas totales. Asimismo, un 16% se concentra en los departamentos de entre 60 m2 y 70 m2; y otro 14% entre 30 m2 y 40 m2.
Lima Moderna. (Foto: Difusión)
Zonas y distritos
Gálvez refirió que la oferta de departamentos de entre 40 m2 y 60 m2 está enfocada principalmente en Lima Moderna, Lima Centro y Lima Norte.
“Si hablamos de Lima Moderna, los distritos en dónde está la mayor cantidad de viviendas pequeñas es en Jesús María, Surquillo y San Miguel. En el caso de Lima Centro, se trata puntualmente de Cercado de Lima. Ahora, en Lima Norte esta oferta se encuentra en casi todos los distritos que la componen”, detalló.
Por su parte, William Ticoma, gerente general de T&C, señaló que, dentro de su oferta actual, hay diversas tipologías que reflejan esta tendencia del mercado. Por ejemplo, “contamos con unidades desde 38 m2 en Barranco y desde 40.38 m2 en Surco”, dijo.
El ejecutivo manifestó que “el comprador actual está dispuesto a ceder algunos metros de área privada si, a cambio, puede acceder a una mejor ubicación, conectividad, seguridad y espacios comunes, como coworking, gimnasio, áreas sociales y zonas de esparcimiento”.
Para Ticoma, el mercado inmobiliario está evolucionando de una lógica basada en “más metros cuadrados” hacia una propuesta de “más valor por metro cuadrado”.
Tendencia llega a provincias
William Ticoma comentó que la inclinación hacia departamentos de menor tamaño no es algo propio de Lima, sino que también está llegando a provincias, aunque con dinámicas propias de cada mercado.
“Lima sigue liderando esta evolución, impulsada principalmente por el precio del suelo, la conectividad y la densidad urbana. Sin embargo, ciudades como Arequipa y Trujillo vienen mostrando una recuperación de la demanda y oportunidades para formatos más compactos”, anotó.
Al respecto, Ana Cecilia Gálvez mencionó que en provincias hay más terrenos asequibles y probablemente todavía no cale la vivienda pequeña como el principal producto que se vende, ya que todavía hay espacio y el consumidor tiene otro perfil.
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(Fuente: Estudio del perfil del comprador y sus preferencias de CODIP)
Lo que busca el comprador
La ejecutiva de CODIP indicó que, normalmente los interesados en adquirir este tipo de viviendas están buscando funcionalidad y comodidad, pero acorde a su presupuesto. El 78% de los departamentos que se comercializan son dos o tres dormitorios y la demanda viene principalmente por parte de parejas o familias pequeñas, con un hijo.
Asimismo, destacó que el 75% de los compradores quieren este tipo de proyectos para primera vivienda, mientras que el 25% restante, para inversión.
“Si nos centramos en Lima Moderna, vamos a encontrar una mayor orientación a inversión o negocio. No obstante, si vemos Lima Norte y Lima Cercado, casi todas las compras son para vivienda”, explicó Gálvez.
(Fuente: Estudio del perfil del comprador y sus preferencias de CODIP)
Por su lado, William Ticoma refirió que es difícil hablar de un ticket promedio para los “departamentos compactos”, porque el precio depende del distrito, metraje, ubicación dentro del proyecto, cochera, acabados y etapa de venta.
Para el ejecutivo, más que hablar de un precio único, lo importante es entender la relación entre ticket, ubicación, metraje y propuesta de valor.
“La tendencia no consiste simplemente en construir departamentos más pequeños, sino en desarrollar viviendas más eficientes. El comprador actual está dispuesto a optimizar metros cuadrados, pero no a renunciar a ubicación, conectividad, funcionalidad ni calidad de vida”, concluyó Ticoma.
Licenciado en Comunicación y Periodismo en la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC). Con más de 7 años de experiencia en prensa escrita y digital. Actualmente, se desempeña como redactor en Diario Gestión.
