Los negocios puerta a calle tienen una importante oportunidad de canalizar ventas, dado que según la zona, su ubicación resulta estratégica para captar la atención de aquellos consumidores que persiguen una compra definida. Así, este importante rubro fue analizado por la consultora Binswanger Perú, a través de su “Reporte inmobiliario Lima 2025″, el cual define cuáles serán los inmuebles que determinarán el aumento de esta oferta en la capital; además, del performance que ha mostrado en el último año.
El análisis indica que a lo largo de 46 corredores comerciales existentes en Lima se registran 17,000 locales puerta a calle, con áreas que rondan, generalmente, entre los 50 metros cuadrados (m2) y 300 m2. Estos espacios se presentan como locales stand alone, placas comerciales ubicados en proyectos residenciales o en edificios de oficinas; además, de strip centers, galerías, entre otros.
Actualmente, la alta demanda de dichas tiendas se concentra en distritos como San Isidro, Miraflores y Cercado de Lima; mientras el requerimiento medio está en Santiago de Surco y San Miguel, cuya búsqueda se asocia a servicios, talleres automotrices, salud, educación privada, entre otros, con solicitudes de áreas que incluso superan los 500 m2; por ejemplo, en el caso de negocio automotriz.
“De manera general, los negocios que más demandan de un local puerta a calle son los restaurantes y cafeterías con 50m2, 80 m2 o 100 m2; servicios de salud, como clínicas y laboratorios que buscan espacios de más de 300 m2; además, de decoración y hogar y; vestuario. En promedio las áreas más solicitadas son de 200 m2, considerando a las tiendas de conveniencia que son un formato que también viene creciendo mucho y demandan alrededor de 100 m2″, expresó Juan Ruiz, jefe de Investigación de Binswanger.
El ejecutivo precisó que con una tasa de vacancia del 1.07% del inventario total, los corredores comerciales de Lima Top y Lima Moderna evidencian el 61% de la oferta disponible del mercado, considerando ejes comerciales que presentan en promedio de dos a tres locales disponibles. “Esta oferta se ha creado en los últimos años, a partir del surgimiento de nuevos proyectos mixtos (residenciales, principalmente); sin embargo, dicha disponibilidad es temporal, pues los espacios suelen ser tomados entre tres y cuatro meses, que es el ratio de ocupación en zonas consolidadas”, agregó.
Binswanger en su reporte identifica que en ejes comerciales de Lima Top y Lima Moderna, tales como San Isidro Golf hay nueve locales disponibles; en Larco (Miraflores) y Lince siete tiendas cada uno; en tanto, que en la avenida Aviación, Ceres, Pueblo Libre y Jesus María figuran cinco locales vacantes; ello, por cada corredor comercial.
“Hemos encontrado que, por lo general, las extensiones de los locales disponibles en el mercado son de alrededor de 180 m2″, añadió Ruiz.
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¿Dónde se creará la nueva oferta?
El jefe de Investigación de Binswanger manifestó que el aumento y expansión de los locales puerta a calle, como tendencia, en los siguientes años continuará afianzándose, especialmente, en las placas comerciales de los proyectos residenciales que se ejecutan en distritos de Lima Top y Lima Moderna, principalmente.
“Por ejemplo, en la zona comercial del centro financiero (San Isidro), en los últimos años se han entregado cinco proyectos residenciales con placas comerciales, que aluden a un promedio de tres locales por cada edificio. Estamos hablando de aproximadamente 15 locales nuevos con espacios que rondan en promedio los 80 m2 a 150 m2, siendo más que todo propuestas compactas y más eficientes en distribución”, refirió Ruiz.
En ese sentido, el ejecutivo incidió en la fortaleza de estos proyectos inmobiliarios como generadores de nueva oferta comercial externa, a tal punto que dejó entrever que, posiblemente, en un futuro las casas reacondicionadas a un uso comercial ubicadas en Lima Norte y Moderna —35% de la disponibilidad actual— serán ofertadas a inmobiliares para el desarrollo de iniciativas residenciales con área comercial en su primer nivel.
“Lo que sucede en que en la mayoría de estos corredores comerciales, la zonificación predominante es comercio zonal y comercio metropolitano, generalmente compatible con desarrollo residencial de alta densidad. Entonces, en los próximos años seguramente más que reconvertir casas a negocios, lo que se transformarán serán los terrenos a otro tipo de uso”, recalcó.
Agregó que otro formato que también toma relevancia en cuanto a nueva oferta comercial puerta a calle, son los strip centers, a partir de fondos y aseguradoras que evalúan la compra de terrenos para ejecutar este tipo de establecimientos comerciales, sobre todo, enfocados en Lima Moderna, aunque manteniendo en el radar también a Lima Norte y Lima Este.
“Las placas comerciales en edificios de oficinas también son importantes, solo que hay pocas entregas, con miras a una mejor perspectiva a partir del 2026 y 2027. De hecho, más del 80 % de los edificios prime construidos desde 2018 en San Isidro incorporan entre 2 y 3 locales comerciales en planta baja”, precisó.
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Precios de los locales
En la actualidad, la renta media de locales puerta a calle se sitúa en US$ 21.02 por m2, siendo que corredores comerciales de Lima Top siguen manteniendo los alquileres más altos, específicamente, en US$ 22 por m2 y US$ 32.75 por m2, concentrados en ejes como Larco, Aviación y Óvalo Higuereta.
De igual modo, ejes comerciales como Pueblo Libre, La Marina y Magdalena (Lima Moderna) registran los mayores aumentos de tarifas de lista, reflejando la entrada de nuevos proyectos mixtos y elevada demanda comercial.
“En corredores de Lima Norte también hay crecimiento en la renta, aunque no en todos; en zonas muy puntuales, como Comas, en la avenida Belaunde; también en Los Olivos, en la avenida Izaguirre”, precisó.
Por lo general, los periodos de contratos son de cinco a 10 años, teniendo como acuerdo previo el abono de dos meses de garantía y uno de adelanto como condiciones estándar.
Claves
- La gastronomía y los cafés impulsan la demanda dentro de los corredores de Lima Top y Lima Moderna, como San Isidro, Chacarilla, Magdalena o Barranco. Marcas independientes y cadenas de comida rápida continúan ocupando locales compactos de alta exposición. “Cafeterías de autor y tiendas de conveniencia son la fusión perfecta en locales dentro de edificios”, agregó Ruiz.
- El retail de mascotas consolida su presencia en zonas residenciales con alto ticket. SuperPet, Groomers y otras cadenas han expandido su cobertura con formatos de 150 m2 a 400m2 que integran tienda, grooming y veterinaria.
- Las marcas de electrodomésticos y tecnología apuestan por descentralizarse; por ejemplo, Hiraoka inauguró tienda de 1,200 m2 en San Juan de Lurigancho y proyecta expansión hacia Surco, Ate y provincias.
- De la oferta disponible, el 23.5% son locales stand alone; 21.8% son placas comerciales ubicados en proyectos residenciales; 9.4% se sitúan en el área comercial de los edificios de oficinas y el resto corresponde a negocios con salida externa en strip centers, galerías y demás.
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Licenciada en Comunicación Social por la Universidad Nacional del Santa. Trabaja en el Diario Gestión desde noviembre del 2021. Laboró anteriormente en la Sociedad Nacional de Industrias y el diario La Industria de Chimbote.
