La inmobiliaria de capitales chilenos Actual Inmobiliaria, con más de diez años de presencia en el mercado peruano, cerró el primer cuatrimestre del año superando sus metas comerciales. La empresa mantiene actualmente seis proyectos en proceso de venta, entre unidades ya construidas y otras en planos, distribuidos en Chorrillos, Miraflores, Jesús María, Lince y Magdalena. A ese portafolio se suma ahora una nueva etapa de crecimiento: la firma ya tiene en carpeta el desarrollo de proyectos adicionales. ¿Apostará por consolidar su presencia en los distritos donde ya opera, o buscará nuevas zonas?
Gustavo Ehni, gerente general de Actual Inmobiliaria, señaló a Gestión que uno de los proyectos que la compañía tiene en Miraflores, ya construido, alcanzó un nivel de colocación de 98% al cierre del primer cuatrimestre del año.
Otro proyecto terminado en Chorrillos registra un avance de ventas de 89%, mientras que el desarrollo que actualmente construyen en Jesús María ya alcanza el 94% de colocación. “Todos vienen teniendo un desempeño comercial bastante positivo”, dijo.
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El ejecutivo agregó que la inmobiliaria también cuenta con tres proyectos en etapa de preventa, ubicados en Chorrillos, Lince y Magdalena. “Los tres deberían iniciar construcción este año. Uno empezará el próximo mes, otro en julio y el tercero en noviembre”, precisó. Sobre el avance comercial de estos desarrollos, detalló que actualmente registran niveles de venta de 47%, 40% y 28%, respectivamente.
Gustavo Ehni, gerente general de Actual Inmobiliaria, señaló que la compañía busca cerrar el 2025 con ocho proyectos activos en simultáneo en Lima Moderna. Foto: Actual Inmobiliaria
Los nuevos proyectos de Actual Inmobiliaria
Con seis proyectos en venta y un ritmo comercial que supera sus propias proyecciones, Actual Inmobiliaria no frena el acelerador. La compañía tiene como meta cerrar el 2026 con ocho desarrollos activos en simultáneo —y llegar a diez para finales de 2027—, lo que implica incorporar cuatro nuevos proyectos este año. Para eso, la búsqueda de terrenos es una prioridad absoluta.
“Estamos en búsqueda implacable de terrenos nuevos para nuevos proyectos. La idea de este año es lanzar cuatro proyectos adicionales para, a final de año, tener aproximadamente ocho proyectos en simultáneo”, subrayó. En ese sentido, destacó que la métrica clave de la empresa no es el número de unidades vendidas ni los metros cuadrados construidos, sino la cantidad de proyectos activos en ventas, ya sea en preventa, en construcción o como producto terminado.
De los cuatro proyectos que planea lanzar este año, la inmobiliaria ya tiene contratos de opción de compra firmados para dos terrenos, ubicados en Jesús María y en el Cercado de Lima, específicamente en la zona de Santa Beatriz, colindante con Lince y Jesús María. Los otros dos aún están en evaluación. "Estamos evaluando una cantidad enorme de terrenos, enfocándonos en Surquillo, Magdalena, Jesús María, Pueblo Libre, Breña, Lince y Cercado de Lima“, aclaró.
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En materia de inversión, los cuatro proyectos proyectados para este año representarán en conjunto alrededor de S/ 280 millones (US$ 81.6 millones). Los dos terrenos con opción de compra ya firmada concentran cerca de S/ 160 millones, mientras que los dos restantes demandarían aproximadamente S/ 120 millones adicionales, cifra que podría variar según los lotes que finalmente se consigan.
Ante la consulta sobre si la empresa busca posicionarse en el Centro de Lima, zona que ha ganado atención para usos de oficinas y proyectos industriales, Ehni aclaró que no hay interés por el núcleo histórico. “Las zonas de interés dentro de ese distrito son Santa Beatriz y el corredor hacia el oeste, por la avenida Colonial”, especificó.
Un detalle a tomar en consideración es que el portafolio actual de esta inmobiliaria también refleja una reorientación: si bien la compañía se posicionó históricamente en el segmento A y B, hoy su foco está en los niveles socioeconómicos B y C, con proyectos concentrados en Lima Moderna. "De los seis proyectos que tenemos en venta, solo uno está en Miraflores. Los otros cinco están en Chorrillos, Jesús María, Lince y Magdalena“, precisó. Una señal de que apuesta por la clase media urbana como su motor de crecimiento.
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La inmobiliaria alista cuatro nuevos proyectos inmobiliarios por alrededor de US$ 81.6 millones en distritos de Lima Moderna como Jesús María, Magdalena, Surquillo y Cercado de Lima. Foto: Andina
Multifamily: ¿el nuevo negocio de Actual?
El modelo multifamily, edificios construidos íntegramente para alquiler, no es un territorio desconocido para Actual Inmobiliaria. Su matriz chilena ya opera dos edificios bajo ese esquema y tiene otros en construcción próximos a entrar en funcionamiento. El directivo aclaró que la intención de replicar ese modelo en Perú existió, pero chocó contra una pared de obstáculos, que mantiene el proyecto en pausa.
“Nos vimos con un montón de trabas normativas, tributarias y de financiamiento“, remarcó Ehni. A ese freno estructural se sumó la pandemia, que disparó las tasas de financiamiento y terminó por hacer inviables el negocio.
Para el empresario hay tres cuellos de botella que evitan el desarrollo de este esquema en Perú. El primero es tributario, ya que una empresa que alquila departamentos tributa el 30% de Impuesto a la Renta, frente al 5% que paga una persona natural por el mismo concepto, una asimetría que desincentiva la inversión. El segundo es el IGV aplicado al alquiler en manos de empresas y el tercero es normativo, relacionado con las regulaciones actuales que dificultan el desarrollo de unidades pequeñas, las más demandadas y rentables en el segmento multifamily.
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"Si se llegan a solucionar esos temas, nosotros estamos siempre evaluando el multifamily. De todas maneras, nos interesa muchísimo ese negocio“, reiteró.
Actual Inmobiliaria evaluó ingresar al mercado de Miami antes de la pandemia, aunque finalmente decidió priorizar sus operaciones en Perú, Chile y Colombia. Foto: Andina
Claves
- Departamentos pequeños: La compañía ha dejado de lado los departamentos de gran metraje y hoy concentra su oferta en unidades más compactas, orientadas tanto a familias jóvenes como a compradores inversionistas. Actualmente, la empresa desarrolla departamentos de un dormitorio de alrededor de 40 m2, unidades de dos dormitorios de entre 50 m2y 60 m2, y departamentos de tres dormitorios de entre 75 m2y 80 m2.
- Inversionistas ganan peso: La inmobiliaria también observa un crecimiento sostenido de compradores que adquieren departamentos con fines de inversión, especialmente en distritos cercanos a San Isidro, Miraflores y San Borja. En detalle, la demanda por unidades pequeñas está directamente relacionada con la rentabilidad que ofrecen en alquiler. “Mientras más cerca estés de zonas como San Isidro o Miraflores, más caro es el metro cuadrado. Por eso los departamentos pequeños se vuelven más atractivos tanto por ticket de entrada como por rentabilidad”, indicó.
- Rentabilidad esperada: En ese sentido, estimó que los retornos por alquiler actualmente fluctúan entre 5% y 8% anual, dependiendo de si las unidades se destinan a alquileres tradicionales o temporales tipo Airbnb.
- No saldrá de Lima: Pese al crecimiento del negocio, Actual Inmobiliaria descartó, por ahora, una expansión hacia provincias. “Creemos que en Lima todavía hay muchísimo espacio por desarrollar y una gran necesidad de vivienda“, sostuvo.
- ¿Miami?: Respecto a una eventual incursión en Estados Unidos, el ejecutivo reveló que antes de la pandemia la firma evaluó ingresar al mercado de Miami, aunque finalmente optó por no avanzar. “Vimos un mercado demasiado caliente y las rentabilidades no eran mucho mejores que las que obtenemos en Perú, Chile o Colombia. Decidimos seguir apostando por la región”, explicó. No obstante, aclaró que la posibilidad no está totalmente cerrada.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
