Lo que parece una pregunta simple en realidad abre un conflicto legal más amplio, donde se cruzan el derecho del propietario a disponer de su inmueble con las reglas de convivencia que fija la Junta de Propietarios. En ese escenario, y ante la falta de normas claras, la respuesta no siempre es la misma.
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¿Huéspedes con derecho a usar áreas comunes?
Desde una perspectiva legal, los especialistas consultados por Gestión coinciden en un punto de partida: los huéspedes de alquileres temporales sí pueden ser considerados ocupantes.
Katia Pinedo, asociada del área inmobiliaria en DLA Piper Perú, explica que el ordenamiento peruano reconoce como ocupantes no solo a propietarios o arrendatarios, sino también a quienes ejercen el uso del inmueble bajo cualquier título válido.
En esa línea, sostiene que los usuarios a través de, por ejemplo, Airbnb, tendrían derecho a utilizar las áreas comunes, salvo que exista una restricción expresa en el reglamento interno.
En términos similares, Luis Aliaga, asociado principal de PPU, señala que estos huéspedes califican como usuarios autorizados por el propietario, lo que los convierte en ocupantes de hecho habilitados para acceder a los bienes comunes, siempre que respeten las reglas de convivencia y las limitaciones previstas.
Katia Pinedo, asociada del área inmobiliaria en DLA Piper Perú, explica que el ordenamiento peruano reconoce como ocupantes no solo a propietarios o arrendatarios, sino también a quienes ejercen el uso del inmueble bajo cualquier título válido. | Foto: Andina
El reglamento interno: la regla que define todo
El eje del conflicto está en el reglamento interno del edificio. Ambos abogados coinciden en que este documento es vinculante y determina cómo se ejercen los derechos dentro del condominio.
Pinedo advierte que, si el reglamento no establece restricciones, la Junta de Propietarios no puede limitar de manera arbitraria el uso de las áreas comunes.
Aliaga, por su parte, enfatiza que el derecho de propiedad no es absoluto y debe ejercerse conforme a lo dispuesto en el reglamento interno y la normativa aplicable. En ese sentido, aunque el propietario puede alquilar su inmueble, debe respetar las reglas sobre seguridad, control de accesos, uso de áreas comunes y convivencia.
¿Se pueden imponer restricciones?
El punto más sensible surge cuando el reglamento guarda silencio. ¿Puede la junta restringir el acceso a áreas comunes a los huéspedes?
Para Pinedo, sí puede establecer reglas por razones de seguridad o aforo, pero no imponer restricciones arbitrarias que afecten sustancialmente los derechos de los ocupantes si estas no están previamente previstas.
Aliaga coincide en que existen límites: cualquier restricción debe cumplir criterios de razonabilidad y proporcionalidad. Si no hay sustento en el reglamento interno o una justificación objetiva, una prohibición total o un recorte significativo del uso podría ser cuestionado legalmente.
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Trato diferenciado: ¿discriminación o regla válida?
Una práctica frecuente en algunos edificios es permitir el acceso a áreas comunes a residentes e inquilinos, pero no a huéspedes que se quedan solo por algunos días tras alquilar a través de plataformas digitales.
Aliaga señala que este es el escenario de mayor riesgo legal. Explica que cualquier diferencia de trato debe basarse en criterios objetivos —como seguridad o capacidad— y no en el perfil del usuario. De lo contrario, la medida podría ser calificada como arbitraria.
Pinedo advierte que este trato diferenciado podría ser considerado discriminatorio y afectar el derecho de propiedad, en la medida en que limita indirectamente la posibilidad de alquilar el inmueble.
Seguridad y responsabilidad: ¿quién responde?
En caso de daños o incidentes en áreas comunes, ambos coinciden en que el primer responsable es quien causa el daño, es decir, el huésped.
No obstante, frente a la Junta de Propietarios, el propietario del inmueble suele asumir la responsabilidad por las personas que autoriza a ocupar su unidad.
Aliaga menciona que la administración del edificio solo respondería por fallas propias, como problemas de mantenimiento o deficiencias en seguridad, y no por actos imputables directamente a los huéspedes.
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Un vacío legal que exige reglas claras
Ambos especialistas coinciden en que el Perú aún no cuenta con una regulación específica sobre alquileres de corta estancia en edificios residenciales, lo que genera incertidumbre y soluciones dispares.
Pinedo plantea la necesidad de establecer reglas que definan esta actividad, sus límites y las responsabilidades involucradas.
Aliaga, por su parte, enfatiza que cualquier regulación debe fijar estándares mínimos —como seguridad, registro de ocupantes o distribución de costos— sin desplazar el rol central del reglamento interno como instrumento de organización de la convivencia.
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Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
