La brecha de viviendas aún es amplia en el país, por lo que se requiere construir más proyectos inmobiliarios. Ello trae, a su vez, una oportunidad para los bancos e inversionistas particulares de financiar ese mercado, ¿qué mecanismos utilizan?
Por ejemplo, se puede emplear el esquema del fideicomiso para dirigir recursos al negocio de bienes raíces.
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Marco Puppo, gerente general de Corfid, corporación fiduciaria del Grupo Coril, explicó que en la parte inicial del proyecto, cuando la inmobiliaria busca un terreno y negocia con el propietario del mismo, el banco no entra necesariamente como inversionista, por el riesgo que implica.
En esa fase previa, más bien, se puede recurrir a la fiducia de titulización, que es una especie de “crédito puente” a través del cual primero se emiten bonos que adquieren inversionistas privados. Luego, dichos recursos se canalizan al proyecto inmobiliario para adquirir el terreno y cubrir los gastos preoperativos, comentó el ejecutivo a Gestión.
Preventas
“Una vez que el proyecto esté listo para iniciar preventas, ingresa un fideicomiso bancario para sumar al banco sponsor (como inversionista) y así (terminar de) ejecutar el proyecto”, añadió.
El fideicomiso asegura que el flujo de las ventas de las unidades inmobiliarias vaya exclusivamente al proyecto del interés del inversionista, y no a otro desarrollo u otra finalidad, recalcó.
Un fideicomiso es una estructura o contrato por el que una parte (el fideicomitente) transfiere bienes o derechos a un tercero (fiduciario). El propósito es constituir un patrimonio autónomo que se destine a cumplir un objetivo particular.
“Hoy en día (como Corfid) hemos entregado más de 50,000 viviendas a distintos adquirientes a través de fideicomisos”, afirmó Puppo al estimar que estas operaciones crecerían en 12% este año.
El fideicomiso permite asegurar el destino de los flujos de dinero, tanto para el acreedor como para la persona que adquiere la vivienda, destacó.
Hipotecas
Además, el ejecutivo detalló que ofrecen un fideicomiso en garantía que puede constituir el comprador de una vivienda en favor del banco que lo financia. “(Ese fideicomiso) ya no sería sobre todo el proyecto inmobiliario, sino puntualmente sobre el departamento que ha adquirido la persona natural”, precisó.
Puppo dio más alcances sobre esta alternativa: “El producto (de Corfid) es que no haya una hipoteca, sino que el usuario ponga en fideicomiso el departamento en favor del banco que lo ha financiado. Muchas veces la estructura también contempla una hipoteca más un fideicomiso. Va a depender de lo que solicite el banco. Lo principal es que el fideicomiso puede adecuarse para financiamientos pequeños o medianos para poder garantizar créditos (hipotecarios)”.
En tal sentido, explicó que el inmueble en fideicomiso estará bajo una protección legal, al formar parte de un patrimonio autónomo.
“El bien hipotecado puede ser embargado, vendido o sufrir alguna alteración. Pero en el fideicomiso es como si pusieras el bien en una caja fuerte. Eso disminuye el riesgo del acreedor. (Con el fideicomiso) tampoco existe una hipoteca en segundo, tercer o cuarto rango (orden de prioridad en el cobro), por ejemplo”, detalló.
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Uso en gestión patrimonial
Corfid también ofrece fideicomisos de gestión patrimonial que evitan problemas en la repartición de la herencia, aunque también lo emplean parejas jóvenes para asegurar la educación de sus hijos, por ejemplo.
Asimismo, esas estructuras pueden agrupar numerosas propiedades, incluso hasta 20 inmuebles, mencionó Marco Puppo, de Corfid.
“Creo que (este fideicomiso) complementa cualquier producto que pueda tener la persona natural. Si posee un seguro de vida, puede aportarlo al fideicomiso. Igual con fondos mutuos o algún fondo de inversión”, agregó.
Economista con trayectoria en periodismo y medios digitales.
