Una modalidad que que se hace más frecuente como garantía de deuda: La anticresis; un contrato mediante el cual una persona entrega un inmueble a otra. A diferencia de una compraventa, esta no implica que el propietario pierda definitivamente su bien.
Este mecanismo suele utilizarse como una alternativa de financiamiento, en especial cuando una persona necesita liquidez y cuenta con una vivienda, terreno u otro predio como respaldo.
Para evitar conflictos, las partes deben establecer por escrito el valor de la deuda, el plazo, el uso del inmueble y la forma en que se aplicarán las rentas.
- LEA TAMBIÉN: Utilidades de trabajadores disparan venta de casas y autos, ¿cómo amasan tanta liquidez?
¿Existe una figura regulatoria en Perú?
La anticresis en el Perú es una práctica que, aunque es poco popular, se ha ejecutado y está en los artículos 1091 a 1096 del Código Civil.
Para que se pueda constituir adecuadamente un acuerdo de anticresis, se requiere una deuda garantizada, capacidad y legitimación para disponer del inmueble, entrega de la posesión y escritura pública. El instrumento debe expresar la renta del inmueble y el interés pactado.
- LEA TAMBIÉN: La mitad del “área vendible” de proyectos inmobiliarios iría a vivienda social: ¿en qué caso?
La anticresis permite obtener financiamiento usando un inmueble como garantía, sin perder la propiedad, pero exige evaluar riesgos ante otras opciones financieras.| Foto: Freepik
El lado A y B de la anticresis
Castañeda precisó que, frente a otras alternativas como la hipoteca, un préstamo bancario o el arrendamiento, la principal ventaja de la anticresis es que permite al acreedor obtener una garantía con posesión directa del inmueble.
“Para el propietario puede ser útil cuando necesita financiamiento y está dispuesto a ceder temporalmente la posesión de un inmueble que produce rentas previsibles”, precisó.
No obstante, sus principales riesgos son la pérdida temporal del uso del inmueble, la posibilidad de que los frutos no cubran la deuda, los conflictos sobre conservación y rendición de cuentas, la necesidad de escritura pública y los costos de inscripción.
Además, ante el incumplimiento, el acreedor no adquiere automáticamente la propiedad: debe recurrir al mecanismo legal de ejecución correspondiente.
Con respecto al arrendamiento, no es simplemente un contrato de uso y renta, sino una garantía vinculada a una deuda.
Jorge Guillén, profesor de ESAN, indicó que la anticresis puede ser una opción de financiamiento para quienes no tienen un acceso sencillo al sistema financiero. Esto puede ocurrir, por ejemplo, con personas que registran antecedentes negativos en centrales de riesgo como Infocorp, tienen un riesgo crediticio elevado, presentan restricciones para recibir préstamos o ya alcanzaron el límite de crédito.
- LEA TAMBIÉN: Compradores buscan departamentos más pequeños y elevan 26% las ventas de viviendas en Lima
No obstante, esta alternativa cobra relevancia, según Guillén, frente a otras vías de financiamiento, como las informales que suelen tener tasas de interés muy altas.
¿En qué casos podría solicitar una anticresis?
Sobre la determinación del dinero que se entrega en una operación de anticresis, consideró que deben evaluarse principalmente dos elementos: el valor del inmueble y la capacidad o probabilidad de que el propietario pueda devolver el dinero al vencimiento del acuerdo.
En primera instancia, el monto pactado tendría que guardar relación con el valor de la propiedad, debido a que esta representa la garantía de la operación. El valor patrimonial del predio permitiría sustentar la figura de la anticresis y serviría como referencia para establecer cuánto dinero podría entregarse.
El segundo elemento a tomar en cuenta es el riesgo de incumplimiento. Esto supone evaluar su situación económica, su capacidad de pago y el riesgo asociado a la operación.
La escritura pública como pieza clave
Fernando Castañeda Melgar, socio Área Civil Patrimonial en Aramburú, Castañeda, Boero Abogados, indicó que la escritura pública es una formalidad importante. Si la anticresis se celebra únicamente mediante contrato privado, el acuerdo es nulo y no constituye un título válido para justificar la posesión, aunque se tenga firmas legalizadas o fecha cierta.
En tanto, mientras dure este acuerdo, el acreedor puede poseer y explotar el inmueble, así como percibir sus frutos. La renta debe aplicarse primero a los intereses y gastos, y el saldo al capital. A cambio, asume las obligaciones propias de un arrendatario, salvo pagar renta.
“Las partes también pueden pactar una anticresis compensatoria, en la que los frutos se compensan con los intereses o el capital. Ese pacto debe redactarse con especial claridad”, puntualizó Castañeda.
La inscripción de la anticresis en los Registros Públicos resulta clave para que el derecho sea oponible frente a terceros y para definir su prioridad frente a otros actos inscritos.
Si el inmueble ya tiene una hipoteca, embargo u otro gravamen anterior, el acreedor anticrético podría quedar subordinado a ese derecho o verse afectado por su ejecución. Por ello, antes de suscribir el acuerdo, se recomienda revisar la partida registral, solicitar un certificado literal y obtener un certificado de gravámenes que permita conocer la situación jurídica del predio.
Cuando la deuda queda pagada íntegramente, la garantía debe extinguirse y el acreedor tiene la obligación de devolver el inmueble.
Si el deudor incumple, el acreedor puede mantener la posesión y pedir judicialmente la venta del bien para cobrar su acreencia, aunque cabe precisar que no se convierte automáticamente en propietario.
Bachiller en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza, con seis años de experiencia en prensa radial, escrita, digital e instituciones públicas.
