El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) plantea nuevas condiciones para la comercialización de viviendas de interés social (VIS) por parte de las inmobiliarias, a través del proyecto de reglamento de la Ley de Vivienda de Interés Social.
Según el reglamento propuesto, los proyectos inmobiliarios mixtos -que combinan viviendas de interés social y viviendas convencionales- tendrían que destinar a VIS al menos la mitad del “área útil” que se pondrá a la venta.
Es decir, no exige que la mitad del número de los departamentos que ponga en venta la inmobiliaria en un mismo edificio deba ser VIS, sino que el 50% se deberá calcular sobre el “área útil vendible”.
Esta propuesta precisa que la exigencia se aplicará para proyectos VIS que se desarrollen en el marco de parámetros urbanísticos y edificatorios especiales de este tipo de viviendas.
Asimismo se establecen reglas para los proyectos que incorporen la nueva categoría de Vivienda de Interés Social para Vulnerabilidad Urbana (VISVU), nueva modalidad orientada a familias que no cuentan con una vivienda y que no han recibido apoyo habitacional previo del Estado.
Si el inmueble incluye VIS, VISVU y viviendas convencionales, la propuesta señala que la VIS deberá representar al menos el 40% del área destinada a la venta, mientras que la VISVU no podrá ser menor al 10%. En conjunto, ambas categorías deberán representar como mínimo el 50% del proyecto.
En tanto, cuando un proyecto incluya solo Vivienda de Interés Social para Vulnerabilidad Urbana y viviendas convencionales, la participación de la VISVU no podrá superar el 30% del área destinada a la venta.
¿Qué implica el nuevo requisito?
La propuesta del MVCS retoma la discusión sobre los porcentajes mínimos que deben tener los proyectos de vivienda de interés social cuando acceden a beneficios urbanísticos.
Alfredo Lozada, gerente institucional de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (Codip), explicó que los reglamentos anteriores ya habían contemplado mecanismos para impulsar la VIS, aunque el marco que se aplica actualmente no establece un porcentaje obligatorio general.
“El reglamento vigente no determina un porcentaje obligatorio, deja que sean las municipalidades que deseen sacar incentivos edificatorios fijen cuál es el área vendible”, comentó a Gestión.
Para los especialistas en derecho inmobiliario consultados por Gestión, la medida podría cambiar la forma en que las inmobiliarias deben diseñar y estructurar este tipo de proyectos que incluyen viviendas de interés social con las convencionales pues una mayor proporción de los inmuebles estará sujeta a las condiciones propias de la categoría de “interés social”.
“Esto tiene un impacto directo en el diseño comercial, financiero y hasta arquitectónico de los proyectos. La implicancia principal es que esta regla sí condiciona la estructura económica del proyecto de todas maneras”, señaló Angello Rivera, socio de Osterling Abogados en el área inmobiliaria.
Rivera recordó que las VIS tienen valores máximos de venta y requisitos específicos. Por ello, indicó que el efecto de la medida dependerá de si el porcentaje exigido permite mantener el equilibrio financiero de los proyectos.
“La exigencia puede ser razonable porque los beneficios urbanísticos son una contraprestación que otorga el Estado por acogerse a este tipo de segmento. Pero se tiene que cuidar que ese porcentaje no desequilibre la ecuación económica. La viabilidad depende del costo del suelo, la densidad, el financiamiento, la velocidad de ventas y los costos de construcción”, explicó.
A su vez, Luis Aliaga, especialista en derecho inmobiliario, señaló que las inmobiliarias tendrían que replantear la forma en que distribuyen y financian sus proyectos si deciden acogerse al régimen especial para vivienda de interés social.
Según explicó, al destinar una mayor parte del proyecto a viviendas con precios regulados, la parte de inmuebles convencionales tendrían que absorber una mayor parte de la rentabilidad del desarrollo.
“Nadie obliga al promotor a ingresar a un régimen VIS, dependerá de si le es rentable o no. Si opta por los parámetros generales ordinarios, las exigencias y beneficios no se le aplican. La libertad del negocio se mantiene, pero los beneficios del régimen VIS vienen con obligaciones claras”, indicó.
Por ahora los gremios no esperan una afectación. El representante de Codip indicó que los desarrolladores ya vienen trabajando bajo esquemas que incorporan vivienda de interés social, por lo que el establecimiento de un porcentaje mínimo asociado a incentivos urbanísticos no representa necesariamente un cambio que paralice este tipo de proyectos.
Lozada explicó que la lógica del esquema es que si un proyecto recibe beneficios, deben existir obligaciones para la generación de vivienda social.
“De manera general, creo que el desarrollo inmobiliario está acorde con este mecanismo. El que toma un incentivo edificatorio tiene una obligatoriedad de un porcentaje del 50%. Antes con reglamentos anteriores se tuvieron normas que fijaban porcentajes según la zonificación, los desarrolladores VIS están medianamente adecuados”, indicó.
La propuesta del MVCS retoma la discusión sobre los porcentajes mínimos que deben tener los proyectos de vivienda de interés social cuando acceden a beneficios urbanísticos. (Imagen: Andina)
Aspectos que aún requieren precisiones
Más allá del porcentaje establecido, los especialistas identificaron algunos puntos que deberán aclararse antes de la aplicación definitiva del reglamento, entre ellos la forma exacta en que se calculará el “área útil vendible”. Rivera consideró que será necesario precisar cuáles serán los elementos que formarán parte de ese cálculo y en qué momento se verificará el cumplimiento de la obligación.
“Debe indicar qué áreas se incluyen o excluyen, como estacionamientos, depósitos o áreas comunes. El reglamento debería desarrollar una metodología operativa para evitar interpretaciones distintas entre municipalidades y promotores”, explicó.
En tanto, Aliaga señaló que será necesario definir cómo se aplicarán los procedimientos de supervisión, considerando que el proyecto plantea mecanismos de fiscalización para verificar que las condiciones de los proyectos VIS sean cumplidas.
“Debe definirse el momento exacto de verificación: si será al obtener la licencia, en la conformidad de obra o en la inscripción registral de la independización”, explicó.
Otro punto que también genera observaciones está relacionado con la aplicación de la nueva categoría de vivienda única o VISVU. En este punto, Codip señaló que sus observaciones se concentran en la forma en que se diferencian los porcentajes entre los distintos tipos de vivienda social incluidos en el proyecto.
“El debate está en que si la vivienda única es vivienda de interés social que no recibe subsidio, ¿por qué el Estado le pone límites? Más bien debería promoverla porque no implica uso de subsidios”, señaló.
Por su lado, José Salardi, director ejecutivo de Codip, añadió que, aunque gremio participó en el mesas técnicas para la elaboración del reglamento, es el MVCS el encargado final de la redacción y publicación del texto. Por ahora, agregó, continúan realizando una revisión de la pre publicación para presentar propuestas técnicas complementarias.
Cabe recordar que el proyecto de reglamento elaborado por el MVCS se encuentra en etapa de comentarios hasta el 6 de agosto y será publicado posteriormente.
Licenciada en Ciencias de la Comunicación por la Universidad de San Martín de Porres con experiencia en radio, tv, redes sociales y medios impresos. Escribo y hablo sobre economía y finanzas desde el 2020.
