Las periferias de la capital, Lima Norte y Lima Este, comienzan a ganar mayor protagonismo en la venta de viviendas nuevas. En un mercado que alcanzó 7,943 unidades colocadas en el primer trimestre de 2026, según el más reciente informe de Data Analytics de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), esta zona registra un crecimiento sostenido, impulsado por precios más accesibles, mayor planificación urbana en el norte y el desplazamiento de la Vivienda de Interés Social (VIS). Sin embargo, factores como el costo de construcción y la coyuntura económica podrían marcar el ritmo de la expansión en estas zonas y otras de la capital en los próximos meses.
En el arranque del 2026, Lima Norte alcanzó 293 viviendas vendidas, frente a las 244 del mismo periodo del 2025, lo que representó un crecimiento cercano al 20% en el primer trimestre. La demanda se concentró en distritos como Independencia, donde las colocaciones pasaron de 77 a 107 unidades, y Carabayllo, con un aumento de 50 a 77 unidades.
Mientras que en Lima Este las ventas se aceleraron con mayor fuerza. En esta zona, las colocaciones pasaron de 189 a 305 unidades, lo que implicó un incremento cercano al 60%. El dinamismo estuvo impulsado principalmente por San Juan de Lurigancho, donde las ventas subieron de 95 a 151 viviendas, consolidándose como el principal foco de expansión inmobiliaria en ese sector.
Ana Cecilia Gálvez, gerente general de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), explicó que la demanda de viviendas y el desarrollo de nuevos proyectos se orienta cada vez más hacia zonas cercanas a futuras líneas de transporte masivo y principales vías de acceso. Asimismo, la aprobación de un Plan de Desarrollo Urbano (PDU) en Lima Norte, como la definición de zonas de desarrollo en Lima Este, han permitido avanzar con proyectos de mayor escala.
Sin embargo, el liderazgo sigue concentrado en otras zonas de la capital. De las 7,943 viviendas vendidas en el primer trimestre de 2026, Lima Moderna concentró 3,219 unidades, casi la mitad del total. Le siguieron Lima Top, con 2,007 unidades, y Lima Centro, con 1,424 unidades. En comparación, Lima Sur registró 525 unidades, Lima Norte 293 unidades, Lima Este 253 unidades y el Callao 222 unidades, lo que evidencia que, pese a su crecimiento, Lima Norte aún se encuentra en una etapa de consolidación dentro del mapa inmobiliario.
La Vivienda de Interés Social lidera las ventas en Lima, con fuerte expansión en Lima Norte y Lima Este.
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Ahora bien, cerca del 68% de las ventas corresponde a Vivienda de Interés Social (VIS) —segmento dirigido a unidades de hasta S/ 488,000—, lo que confirma que este tipo de oferta continúa concentrando la mayor parte de la demanda en Lima.
“La VIS no se ha ralentizado, sino trasladado de zona”, explicó Gálvez. “Hoy en día, la demanda insatisfecha de quienes pueden pagar una vivienda de esos precios sujeta gran parte del mercado, y son las zonas de Lima Norte, Lima Este y Lima Centro”.
Perfil de la demanda en ambas zonas
El perfil de la demanda muestra una clara orientación hacia unidades más compactas y hogares pequeños. Cerca del 70% de las viviendas vendidas corresponde a compradores de uno y dos habitantes, con departamentos que, en promedio, se ubican entre 40 y 70 m², consolidando una preferencia por espacios más eficientes.
En cuanto a tipología, el mercado se concentra principalmente en viviendas de dos y tres dormitorios, que representan alrededor del 78% de las ventas, mientras que las unidades de un dormitorio mantienen una participación menor, cercana al 21%.
Este patrón responde también a un factor territorial clave. De acuerdo con información de CODIP, alrededor del 80% de los compradores en Lima Norte busca mantenerse en la misma zona, motivados por razones laborales, cercanía familiar y tiempos de desplazamiento.
“Existe una fuerte permanencia territorial en esta parte de la ciudad”, comentó Gálvez. “Casi el 80% de las personas consultadas en Lima Norte quiere vivir en la misma zona. Y eso va por razones comerciales, por razones de trabajo, por estar cerca de la familia, pero sobre todo la movilidad urbana”.
Debido a ello, el upgrade sobre su lugar de vivienda es en la misma zona y no Lima Moderna, Lima Centro o Lima Top.
El desarrollo urbano y la expansión del transporte impulsan nuevos proyectos inmobiliarios. (Fuente: MVCS)
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Por el lado de la oferta, uno de los factores que explica el crecimiento de Lima Norte es el menor costo del suelo, que permite desarrollar viviendas a precios más accesibles frente a otras zonas de la capital.
En un proyecto inmobiliario, el terreno representa entre 18% y 20% de la inversión total, proporción que en VIS se reduce a entre 17% y 18%, lo que incide directamente en el valor final de los inmuebles.
En línea con ello, mientras el ticket promedio en Lima alcanza los S/ 436,000, en Lima Norte se ubica alrededor de los S/ 273,000 y en Lima Este en S/ 315,000, evidenciando una menor barrera de acceso para los compradores.
Dólar y coyuntura política presionan al sector
Consultados sobre el impacto del tipo de cambio en el mercado inmobiliario, Gálvez señaló que se da principalmente por el lado de la oferta porque en un proyecto, cerca del 50% del costo total corresponde a la obra, y dentro de este componente entre 23% y 25% es importado, por lo que una subida del dólar encarece directamente los materiales y eleva el costo de desarrollo.
A ello se suma el incremento en los costos logísticos. Desde el inicio del conflicto internacional, el precio del combustible se ha elevado alrededor de 40%, encareciendo el transporte de insumos —en su mayoría provenientes de Asia— y presionando aún más la estructura de costos. Pese a ello, este aumento todavía no se ha trasladado al precio final de las viviendas.
Por el lado de la demanda, el efecto sería más gradual. Un mayor tipo de cambio podría impactar en las tasas de interés en los próximos meses y, con ello, en la capacidad de financiamiento de los compradores. Sin embargo, hasta ahora, tanto las tasas como los precios se han mantenido relativamente estables.
En paralelo, la incertidumbre política ha introducido volatilidad en el tipo de cambio. Gálvez explicó que el dólar comenzó a fluctuar con mayor fuerza cuando determinadas fuerzas políticas ganaron espacio en el escenario electoral, lo que llevó incluso a intervenciones del Banco Central de Reserva (BCR) para contener su avance. No obstante, precisó que los proyectos inmobiliarios no se paralizan en el corto plazo, ya que responden a ciclos de planificación de al menos un año.
Otros indicadores también reflejan un mercado más dinámico. El tiempo estimado para agotar el stock se redujo a 17 meses, desde niveles de hasta 22 meses en enero y un promedio histórico de 26 meses en los últimos años. Esta caída responde a que las ventas han crecido a un mayor ritmo que la oferta disponible.
Finalmente, las condiciones de acceso al crédito también han favorecido la demanda. La población económicamente activa (PEA) pasó de 5.359.000 personas en enero de 2024 a 5.702.000 en marzo de 2026, ampliando la base de potenciales compradores con capacidad de financiamiento.
