El distrito de Chilca, en el sur de Lima, se consolida como uno de los principales polos industriales del país. En los últimos años, empresas de distintos sectores han adquirido terrenos en los parques industriales de la zona, atraídas por los precios competitivos del suelo y la posibilidad de expandirse fuera de la capital. Sin embargo, el desarrollo del polo industrial avanza a dos velocidades: mientras la venta de terrenos registra un fuerte dinamismo, la instalación efectiva de empresas aún es limitada.
Actualmente, el distrito cuenta con tres parques industriales consolidados: La Chutana, Indupark y Sector 62. El parque industrial La Chutana posee aproximadamente 526 hectáreas y registra 19 industrias operando, además de una oferta disponible de 163 lotes industriales. Indupark cuenta con alrededor de 234 hectáreas, 43 empresas en operación y una oferta de 338 lotes habilitados. Por su parte, Sector 62 abarca unas 208 hectáreas, con 14 empresas operando, nueve en proceso de construcción y una oferta de 258 lotes industriales.
El reporte inmobiliario Parques Industriales Lima 2025-2026 elaborado por Binswanger Perú expone que el distrito de Chilca concentra aproximadamente el 60% de la oferta disponible de terrenos industriales en Lima, superando ampliamente a otros polos industriales como Lurín o Huachipa y consolidándose como uno de los principales hubs industriales del sur de la capital.
En ese contexto, y según Antonio Gnaegi, presidente de la Cámara de Comercio de Chilca–Pucusana, los parques industriales de la zona concentran más de US$108 millones en inversión total, de los cuales más de US$73 millones ya han sido ejecutados en infraestructura, habilitación de terrenos y desarrollo de servicios básicos.
A nivel macroeconómico, la inversión privada en el país registró un crecimiento aproximado de 9.5% durante 2025, mientras que para el presente año se proyecta un avance cercano al 5%.
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Alta demanda por terrenos industriales contrasta con baja ocupación en Chilca
Ahora bien, las compras de terrenos industriales son lideradas por empresas vinculadas al comercio y la distribución, que concentran alrededor del 57% de la demanda, seguidas por compañías del sector logístico con cerca del 17%, mientras que otros sectores como metalmecánica, construcción, plásticos, minería y manufactura industrial representan participaciones menores.
Gnaegi detalló que las compañías que evalúan instalarse en el distrito pertenecen principalmente a actividades de logística y almacenamiento, mantenimiento de maquinaria, fabricación de repuestos industriales y producción de insumos para la industria. “Sin embargo, solo entre el 15% y 20% de los lotes habilitados en los parques industriales de Chilca se encuentran actualmente ocupados por empresas en operación”, afirmó apoyandose del reporte.
En el caso del parque industrial La Chutana, por ejemplo, cerca de 40 empresas ya han adquirido lotes, lo que equivale aproximadamente al 52% de los terrenos disponibles. Sin embargo, solo alrededor de 15 compañías han trasladado efectivamente sus operaciones, mientras que otras se encuentran en fase de construcción de plantas o en proceso de planificar su mudanza.
Una situación similar se observa en otros complejos industriales de la zona. Indupark cuenta con 338 lotes habilitados y alrededor de 43 empresas en funcionamiento. Entre las compañías que ya operan o tienen presencia en este parque destacan 3M, Movitecnica, Nova Perú, KSL, Tresa, Almasa, Flink y Drillers Supply. Además, desde el propio complejo estiman que entre 10 y 15 nuevas empresas podrían instalarse durante este año.
En Indupark ya operan empresas como 3M y Movitecnica.
Sector 62, por su parte, dispone de 258 terrenos industriales, de los cuales solo 13 cuentan actualmente con empresas en operación. El parque alberga compañías nacionales y transnacionales vinculadas principalmente a la cadena de suministro de los sectores minero e industrial. Entre las empresas presentes figuran Globalplast, Naipu Mining, Mota-Engil, Feifan, Promintec, DXN y Callizo Aromas. Además, el complejo mantiene negociaciones con al menos diez industrias interesadas en adquirir terrenos, lo que representa aproximadamente 12 hectáreas actualmente en proceso de venta.
Entre los proyectos futuros vinculados al desarrollo industrial de Chilca destaca la habilitación de nuevas etapas dentro de los parques existentes, particularmente en Sector 62, donde se proyecta el desarrollo de una tercera etapa hacia 2026 y se evalúa una cuarta fase de expansión.
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Migración industrial desde Lima y retos para consolidar el polo
El crecimiento de los parques industriales de Chilca responde en buena medida a un fenómeno de migración industrial desde Lima Metropolitana. Gnaegi explicó que las empresas que operaban tradicionalmente en distritos como Chorrillos, Santa Anita o la zona este de Lima han comenzado a buscar espacios más amplios para expandir su producción.
“El principal incentivo es el precio del suelo”, señaló. “Mientras que el metro cuadrado industrial en Lima puede superar los US$ 200, US$ 300 e incluso US$ 500 dependiendo de la ubicación, en Chilca los terrenos industriales aún se comercializan aproximadamente entre US$ 60 y US$ 80 por metro cuadrado, dependiendo del tamaño del lote”.
Y es que muchas compañías adquieren terrenos para asegurar su expansión futura. Su lógica, según el presidente, es continuar operando en Lima, pero para cuando necesiten crecer ya tendrán espacio al que trasladarse.
Sin embargo, la mudanza de las empresas no depende únicamente del terreno disponible. Entre las principales carencias de la zona destaca la falta de colegios privados, escasez de clínicas y centros de salud, limitada oferta de transporte y poca oferta de vivienda cercana a los parques industriales.
Ante este escenario, diversas inmobiliarias han comenzado a desarrollar proyectos residenciales en la zona para atender la futura demanda de vivienda. Empresas como Los Portales y Menorca ya han iniciado proyectos urbanísticos en Chilca y sus alrededores.
Pese al dinamismo del sector industrial, Gnaegi fue enfático en destacar que el desarrollo de Chilca dependerá en gran medida de su capacidad para planificar su crecimiento urbano y la coyuntura política, que estos últimos cinco años han dejado poco atractiva la inversión en el sector y ahora marca el día a día del Perú, sobre todo en un año electoral.
