Uno de los principales problemas en los condominios es la alta morosidad que se puede registrar en el pago de las cuotas de mantenimiento. Y con el objetivo de reducir este problema, se ha presentado un proyecto de ley que faculta el corte de agua como medida de presión.
Así, se podrá disponer el corte de agua en la vivienda del propietario moroso. Pero como medida paliativa se le deberá poner a disposición un punto de acceso al agua ubicado en una área común, indica la iniciativa legislativa.
“El condominio deberá garantizar la disponibilidad permanente de, al menos, un punto de acceso a agua potable debidamente habilitado, operativo y accesible, destinado exclusivamente al consumo humano del propietario afectado y de los ocupantes del inmueble. Dicho punto de acceso podrá ubicarse en un área común del condominio y deberá encontrarse fuera del departamento del propietario moroso”, indica uno de los artículos del proyecto de ley N° 14056, presentado este año por la congresista María del Carmen Alva.
También se establecen excepciones a la medida. “No podrá aplicarse el corte cuando en el inmueble residan personas adultas mayores, personas con discapacidad, menores de edad, personas con enfermedades graves o cualquier otro grupo en situación de vulnerabilidad”, indica el proyecto de ley.
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Agrega que el corte debe ser temporal pues debe “mantenerse únicamente mientras persista la condición de morosidad, quedando prohibido su uso como medida de hostigamiento o sanción”.
Asimismo, se indica que la medida requerirá de un procedimiento previo obligatorio de tres pasos como mínimo:
a) Notificación fehaciente al propietario moroso con una anticipación no menor de quince (15) días calendario.
b) Otorgamiento de un plazo como mínimo de quince (15) días calendario para la regularización de la deuda o la suscripción de un fraccionamiento de pago.
c) Acuerdo expreso de la asamblea de propietarios adoptado conforme al reglamento interno.
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Al respecto, la congresista María del Carmen Alva indicó que la propuesta recoge la preocupación que existe en los condominios. “Hay gente irresponsable que se aprovecha de los que sí pagan puntualmente y deben subsidiar a los que no pagan. Son servicios como el agua, limpieza, seguridad, mantenimiento del ascensor, entre otros, y no pagan nada”, cuestionó.
El corte de agua en la vivienda busca ser una medida de presión. “El acceso al agua será de un caño en una área común. El moroso tendrá que coger su balde para llevar su agua, pues no le llegará a su departamento”, apuntó Alva.
Por su parte Dulmer Malca, abogado especializado en temas inmobiliarios, destacó que si el proyecto se convierte en ley, se dará un sustento legal a las Juntas de Propietarios para tomar esta medida de presión.
Pero destacó que un primer requisito será que las Juntas de Propietarios deberán estar inscritas en registros públicos. Y además, deben tener su documentación actualizada. “Deben tener su Junta de Propietarios con mandato vigente y sus reglamentos internos actualizados con esta medida”, subrayó.
Dulmer Malca refirió que el reglamento de la futura ley podría precisar algunos puntos, como el definir en qué momento se adquirirá la calidad de moroso o si ello será establecido por cada condominio en su reglamento interno.
En el reglamento de la ley también se podría precisar qué conceptos se tomarán en cuenta para determinar una morosidad en cuotas de mantenimiento. “Debería incluir cuotas ordinarias, extraordinarias y cualquier otra cuota que la Junta de Propietarios decida incorporar en el reglamento. E incluso penalidades e intereses, pues todos esos conceptos son deudas con la Junta de Propietarios”, sugirió Malca.
¿Corte de agua es inconstitucional?
Dulmer Malca descarta que la medida sea inconstitucional, pues en un caso similar, cuando en un condominio se restringió el uso del ascensor a un propietario moroso, pero sí tenía acceso a usar escaleras, el Tribunal Constitucional (TC) validó esta medida.
En el caso del corte de agua, si bien es un derecho fundamental, se estará dando la opción de acceso a un punto de agua en un área común. “En la medida que el TC ya se ha pronunciado indicando que las medidas que se tomen deben ser proporcionales y deben tener una alternativa para satisfacción de sus derechos, veo que en caso alguien interponga una demanda el riesgo de que se declare inconstitucional es bajo”, estimó Dulmer Malca.
El proyecto de ley ha sido ingresado a la Comisión de Vivienda del Congreso. Para que sea agendado y debatido “ello dependerá de la prioridad que le dé la presidencia de esa comisión”, indicó la congresista Alva, quien refirió que impulsará que el proyecto sea aprobado antes de culminar la legislatura parlamentaria, el 15 de junio.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
