En mayo del 2023, el Ministerio de Vivienda emitió el Decreto Legislativo N° 1568, el cual regula el régimen de la propiedad horizontal aplicable a las edificaciones conformadas por unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que comparten bienes y servicios comunes (condominios). Como parte de esta regulación, la norma ofrece a la Junta de Propietarios nuevas medidas para reducir la morosidad en el pago de los mantenimientos.
El DL N° 1568 estableció un plazo de 180 días calendario para la emisión de su reglamento. No obstante, ello no ha ocurrido hasta la fecha. En el 2024 el ministerio publicó un proyecto de reglamento, pero su oficialización nunca ocurrió.
Es por ello que el pasado 22 de julio del 2026 un juez de la Corte Superior de Justicia declaró fundada una demanda de cumplimiento interpuesta por un abogado y ordenó al ministerio a que en 30 días hábiles emita el reglamento pendiente, debido a que se ha superado ampliamente el plazo para su publicación (expediente 15403-2025-0-1801-JR-DC-09).
Los sucesivos cambios de gobierno en los últimos años podrían haber afectado el proceso de emisión del reglamento del DL N° 1568, estimaron los analistas consultados, quienes saludaron lo dispuesto por el Poder Judicial. Ahora se espera que en los próximos días o semanas el Ministerio de Vivienda cumpla con la emisión del reglamento pendiente.
¿Qué nuevas medidas podrán tomar los condominios contra los morosos en el pago de mantenimiento?
1. Reportar deuda en registros públicos. Se faculta a la Junta de Propietarios de un condominio a constituir una carga en la partida registral del predio del propietario que adeuda las cuotas de mantenimiento.
La carga se podrá registrar cuando el propietario incumple el pago de tres cuotas ordinarias de mantenimiento, sucesivas o no; o cuando el propietario incumple el pago de al menos una cuota extraordinaria de mantenimiento, señala el proyecto de reglamento.
“El título de inscripción de la carga está conformado por la copia certificada del acta del acuerdo de Junta de Propietarios de constitución de la carga y de los recibos impagos de las cuotas de mantenimiento de la edificación, las cuales deben corresponder al monto consignado en la referida acta”, subraya el proyecto de norma.
La carga en la partida registral servirá para alertar sobre la deuda a un posible comprador del inmueble. Con esta alerta, las partes podrían acordar cómo se asumirá esa deuda, de manera que el comprador quede liberado de esa futura contingencia, de lo contrario, podría desistir de su interés en adquirir el inmueble.
Luis Francisco Paz, especialista en temas inmobiliarios y socio en el estudio Pérez-Llorca, Miranda & Amado, destacó al DL N° 1568, pues trae medidas que mejoran las herramientas de cobro y lucha contra la morosidad.
“Se permitirá la anotación en la partida registral del inmueble de una carga registral para inscribir los recibos impagos del mantenimiento, que van a perseguir al inmueble y cualquier nuevo adquiriente del inmueble”, remarcó.
Por su parte Robert Saldivar, abogado especialista en temas inmobiliarios, refirió que actualmente para hacer esa anotación había que superar un proceso judicial, lo cual podría tomar años. “Ya no será necesario ir a una instancia judicial, sino que se faculta a la Junta de Propietarios”, subrayó.
2. Creación de un registro de deudores. Se dispone que el Ministerio de Vivienda implementará el Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes (REDE).
Allí se registrarán “los deudores, sean propietarios y/o poseedores, que adeuden tres o más cuotas ordinarias de mantenimiento de bienes y servicios comunes, sucesivas o no; así como por adeudar al menos una cuota extraordinaria de mantenimiento de bienes y servicios comunes”, señala el proyecto de reglamento.
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El REDE del Ministerio de Vivienda será una nueva herramienta de presión pues hará público quiénes son los deudores en un condominio. También servirá de alerta a posibles compradores del inmueble, que tendrían una fuente de información adicional a los registros públicos, en caso la Junta de Propietarios no haya realizado la carga de la deuda en la partida registral.
“Estar en el registro de deudores podría perjudicarlo en su score financiero o en eventuales contratos que quiera hacer en otros edificios o en otros espacios. Por ejemplo, si busco comprar otro departamento y estoy inscrito en este registro de deudores, probablemente me van a descalificar”, refirió Luis Francisco Paz.
3. Publicidad en central de riesgos de la SBS. El proyecto de norma también señala que la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) reportará en su central de riesgos las deudas del registro de deudores (REDE).
Esa será otra herramienta de presión, pues al figurar la deuda en la central de riesgos de la SBS, ello afectará la calificación crediticia del deudor y será tomado en cuenta cuando solicite un crédito.
Actualmente, los condominios pueden reportar a los morosos ante Infocorp, pero requieren hacer un pago a esta entidad privada por este servicio. En cambio, hacer el reporte a la SBS sería gratuito o tendría un costo más bajo, al ser una entidad del Estado.
Por otro lado, Robert Saldivar refirió que hace falta crear un órgano específico que resuelva los casos de los morosos manera más célere que en el Poder Judicial. “Tengo tres años en una cobranza judicial y todavía no está consentida. Es un peligro, pues las personas a veces venden la propiedad y se liberan de la carga”, apuntó.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
