“Defender la residencialidad” empieza a convertirse en una oferta recurrente entre candidatos a las alcaldías de distritos como Miraflores, San Isidro, San Borja y La Molina. La promesa, con su simplificación polarizante, parece querer combinar la reinstauración de cierto tipo de orden, la reducción de la congestiónvehicular y la protección del “estilo de vida”, entre otras cosas. Pero conviene preguntarse qué significa esto en la práctica y, sobre todo, qué costos puede generar.
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La discusión no es nueva. En el 2023, Gestión reportó que inmobiliarias estaban retrayendo inversiones en Lima Top y Lima Moderna debido a restricciones municipales sobre densidad, cambios de parámetros edificatorios y falta de predictibilidad. En Miraflores, por ejemplo, se manifestaron en contra de los departamentos menores de 60 m² y, posteriormente, este diario informó de numerosas suspensiones de licencias y paralizaciones de obras. En Magdalena se congelaron temporalmente expedientes y anteproyectos, mientras que en Surco se detuvo la entrega de licencias.
Tres años después, el mercado se encuentra en una situación distinta, pero la promesa debería volver a encender las alertas.
Tres años después, el mercado se encuentra en una situación distinta, pero la promesa debería volver a encender las alertas. Los lanzamientos de nuevos proyectos inmobiliarios en Lima Metropolitana cayeron 16.5% interanual durante el primer trimestre y el retroceso llegó a 46.3% en Lima Top. Al cierre de ese periodo había 1,017 proyectos con oferta disponible, 7.6% menos que un año antes. Capeco advierte que Lima Top ya se encuentra por debajo del nivel considerado de equilibrio entre oferta y ventas.
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No es posible atribuir esa contracción únicamente a las restricciones municipales. Costos, disponibilidad de terrenos, tasas y decisiones empresariales también intervienen. Pero la combinación de demanda sostenida y menor incorporación de proyectos vuelve especialmente relevante la política que adopten las próximas autoridades.
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Ello resulta contradictorio. Mientras el mercado necesita generar oferta, algunos candidatos empiezan a competir por quién protege mejor la “residencialidad”, lo que podría implicar, por ejemplo, limitar alturas o impedir determinados proyectos, como ya ha ocurrido. Cada restricción puede responder a problemas urbanos reales. Sin embargo, si se gestiona mal, el impacto real puede trascender las jurisdicciones.
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El problema se entiende mejor mirando la ciudad completa. En el 2018, Semana Económica ya advertía que la densidad estaba distribuida de manera muy desigual y planteaba que una Lima más compacta permitiría reducir distancias y favorecer el transporte masivo. La propuesta no era llenar la ciudad de edificios, sino densificar en lugares con mayor accesibilidad y servicios.
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Varios años después, la desigual distribución de la densidad sigue siendo visible. Y la pregunta no es si Miraflores, San Isidro o cualquier otro distrito debe densificarse sin límite. Es cómo se distribuye entre los distritos la necesidad de la ciudad de albergar más viviendas.
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Es allí donde aparece el riesgo de una visión limitante: aceptar que Lima necesita más viviendas, pero procurar que se construyan en otro lugar. Eso no convierte cualquier defensa de la residencialidad en mera intransigencia. Densificar sin agua, transporte, parques, colegios o capacidad vial también deteriora la calidad de vida.
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Por eso, “defender la residencialidad” es una promesa incompleta. Todo candidato que diga dónde no quiere densificar debería explicar también dónde sí lo hará. Y quien busque recibir más habitantes (y, por tanto, más edificios) debe explicar qué infraestructura de servicios soportará ese crecimiento.
Escoger entre densidad y calidad de vida es un falso dilema. La ciudad necesita distribuir mejor ambas. La residencialidad quizá sea defendible como política de calidad urbana, pero no si termina significando preservar determinados distritos para quienes ya viven en ellos y trasladar hacia los demás la densidad que toda la ciudad necesita absorber.
Moisés Navarro es editor de Opinión de Gestión.
