Al cierre de 2025, Fibra Prime —fideicomiso de inversión en bienes raíces especializado en la adquisición, desarrollo y gestión de activos inmobiliarios— lanzó su quinto programa de emisión de certificados de participación, con una colocación superior a los US$ 120 millones. ¿Qué resultados dejó esta operación y cuáles son los planes para el mediano plazo?
Durante su participación en el Investor Day, organizado por la Bolsa de Valores de Lima (BVL), Jorge Ramos, director de Mercados y Relación con Inversionistas de Fibra Prime, detalló que la colocación se cerró el 24 de diciembre con la participación de más de 400 nuevos inversionistas. Con ello, el número total de aportantes del vehículo asciende actualmente a 1,200 entre personas naturales, inversionistas institucionales y personas jurídicas, quienes ya son copropietarios del portafolio inmobiliario de Fibra Prime.
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En esa línea, el ejecutivo precisó que solo en diciembre se destinaron US$ 65 millones a la adquisición de nuevos activos, lo que permitió incorporar 10 inmuebles adicionales al portafolio. “Se trata de propiedades comerciales de primer nivel, que aportan mayor diversificación a los inversionistas”, explicó. En el Centro Histórico de Lima —una zona que viene mostrando un sostenido dinamismo— Fibra Prime ya cuenta con tres nuevos inmuebles estratégicamente ubicados, a los que se suman activos adquiridos en San Isidro, uno de los principales distritos corporativos del país.
Cabe recordar que, en la última entrevista con Gestión, el gerente general de Fibra Prime, Ignacio Mariátegui, adelantó —días antes de la emisión— que el vehículo contaba con más de US$ 190 millones en potenciales adquisiciones, las cuales podrían ejecutarse entre los últimos días de diciembre y los primeros meses de 2026. Parte de ese plan se concretó con las 10 adquisiciones realizadas recientemente.
“Esperamos concretar en las próximas semanas cerca de US$ 90 millones en activos inmobiliarios que se incorporarían al portafolio, mientras que el saldo se ejecutaría entre enero y marzo del próximo año”, señaló en aquella oportunidad.
El director de Mercados anotó que antes de esta emisión, el valor del portafolio de Fibra Prime ascendía a US$ 119 millones, a lo que se sumaban US$ 70 millones en deuda financiera y otros pasivos, llevando el tamaño total del portafolio a cerca de US$ 180 millones. Tras la colocación, el portafolio alcanzó un valor cercano a los US$ 360 millones en activos, impulsado principalmente por la incorporación de nuevo capital vía equity por aproximadamente US$ 140 millones, así como por deuda adicional estimada en US$ 31 millones.
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Con ello, el valor neto de los activos se ubicó en torno a los US$ 259 millones, mientras que la deuda total alcanzó aproximadamente US$ 101 millones, manteniendo un nivel de apalancamiento por debajo del 35%, en línea con su estrategia financiera.
En diciembre, Fibra Prime destinó US$65 millones a sumar 10 inmuebles estratégicos a su portafolio. Foto: Andina
Fibra Prime: lo que espera en 2026
La evolución del portafolio de Fibra Prime, acotó Ramos, muestra un crecimiento sostenido a lo largo de los últimos años, incluso en contextos adverso. Recordó que, desde diciembre de 2018, cuando contaba con tres inmuebles valorizados en alrededor de US$ 20 millones, el vehículo inmobiliario ha venido ampliando de manera progresiva su cartera, tanto en número de activos como en valor.
Este crecimiento se ha apoyado en sucesivas colocaciones, aportes de capital y esquemas de financiamiento. “Para junio de 2019, el portafolio ya sumaba seis inmuebles y alcanzaba un valor aproximado de US$ 44 millones. La expansión se aceleró hacia fines de 2020, tras una nueva colocación y financiamiento, elevando la cartera a 17 activos valorizados en cerca de US$ 83 millones. Un año después, en diciembre de 2021, el número de inmuebles ascendía a 19, con un valor cercano a US$ 82 millones”, explicó.
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El ritmo de crecimiento se mantuvo en los años siguientes, agregó. En octubre de 2022, el portafolio alcanzó 23 inmuebles por US$ 106 millones, mientras que en julio de 2024 ya sumaba 30 activos valorizados en alrededor de US$ 170 millones. Para diciembre de 2024, tras nuevos aportes de capital y financiamiento, la cartera se amplió a 34 inmuebles, con un valor de US$ 203 millones.
En esa contexto, dijo que las proyecciones hacia diciembre de 2026 reflejan un salto más amplio, con 48 inmuebles y un valor estimado de US$ 368 millones, impulsado por la quinta colocación y la ejecución del pipeline de adquisiciones. “En conjunto, el portafolio exhibe una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) de 41% en número de inmuebles y de 45% en valor entre 2018 y 2026″, acotó.
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Las nuevas adquisiciones incluyen propiedades en el Centro Histórico y San Isidro, fortaleciendo la diversificación del portafolio. Foto: Andina
¿Nuevas adquisiciones a la vista?
De cara al futuro, Fibra Prime anticipó un ciclo positivo en las rentas de oficinas en los próximos cinco años, apoyado en niveles de vacancia bajos y en un enfoque estratégico de adquisiciones orientado a la rentabilidad. “Es súper importante porque lo que queremos siempre ver cuando uno compra un instrumento, un valor, es cuál es el desempeño futuro y cuáles son las perspectivas. Uno no compra por el valor actual sino por lo que viene a futuro”, explicó Ramos.
En ese sentido, destacó que el nivel de vacancia es un indicador clave para el mercado. “Si tienes un nivel de vacancia mayor al 10%, el control de los alquileres lo tiene el inquilino. Pero cuando la vacancia es menor al 10%, el control lo tienen los propietarios, que en este caso son todos nuestros inversionistas. Y en ese momento puedes empezar a negociar mucho mejor los alquileres”, dijo.
Actualmente, Fibra Prime se encuentra cerca de ese nivel crítico. “Las últimas renovaciones que hemos hecho en los inmuebles que ya tenemos han sido al alza, con incrementos de 15%, 20% e incluso 25% en los alquileres. Todo ese aumento se va a reflejar en forma de dividendos para nuestros inversionistas”, agregó.
El ejecutivo atribuyó esta oportunidad a la escasez de nuevos inmuebles de oficina, consecuencia de un ciclo negativo prolongado en el sector: la pandemia, la incertidumbre política y la subida agresiva de tasas de interés. “Hacer un inmueble de oficina toma 4 años. Por eso ahora vemos un escenario muy favorable para las rentas en los próximos cinco años”, afirmó.
El crecimiento económico y el retorno a esquemas híbridos o presenciales también impulsan la demanda. “Un cliente nuestro contrató más de 600 personas en el último año, y ese crecimiento genera necesidad de más oficinas. La época del trabajo 100% remoto ya pasó”, puntualizó Ramos.
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En cuanto a la estrategia de adquisiciones, dijo que Fibra Prime mantiene un enfoque selectivo y basado en rentabilidad, la que continuará a lo largo de 2026. “Se valoran 30 inmuebles, quedan dos finalistas y finalmente se compra uno. La estrategia es oportunísima: adquirir inmuebles que generen rentas atractivas, no solo por su apariencia o ubicación”, concluyó.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
