Uno de los principales problemas en los condominios es la alta morosidad que se puede registrar entre los propietarios, respecto al pago de las cuotas mensuales de mantenimiento. Este fondo sirve para cubrir los gastos que demandan los diferentes bienes y servicios comunes con los que cuenta el condominio.
En el caso del servicio de agua, muchos condominios realizan un pago mensual por el consumo general de todo el edificio, ya que los departamentos no cuentan con un medidor independiente. Este costo por el servicio de agua suele formar parte de la cuota de mantenimiento mensual.
Las empresas proveedoras de agua pueden realizar un corte del servicio cuando hay falta de pago. Ello ocurre con Sedapal en el caso de Lima. ¿La Junta de Propietarios de un condominio puede tomar una medida similar y cortar el servicio de agua a los propietarios morosos?
Al respecto, los especialistas consultados coincidieron en que las Juntas de Propietarios no están facultadas a tomar esta medida, a diferencia de las empresas como Sedapal.
“La potestad de cortar un suministro de agua no es de las personas naturales, sino de la empresa prestadora del servicio, que en el caso de Lima es Sedapal”, subrayó Angello Rivera, especialista en temas inmobiliarios del estudio Osterling.
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Una sentencia del Tribunal Constitucional (TC) declaró fundada la demanda de una persona que había sufrido el corte del servicio de agua, por parte de un tercero, por lo que ordenó la restitución del servicio (Expediente N° 3668-2009-PA/TC). “El TC subraya que el agua es un derecho constitucional de las personas. Se afectaría el derecho a la dignidad y a la salud, indica el análisis del TC”, agregó Angello Rivera.
En ello coincidió Dulmer Malca, abogado especializado en temas inmobiliarios. “Una medida no debe afectar los derechos fundamentales de los residentes. En este caso se pondría en riesgo la salubridad de las personas”, subrayó.
Asimismo, los especialistas descartan la posibilidad de que la Junta de Propietarios corte el agua a un departamento y les permita a sus residentes obtener el agua de algún otro punto de uso común, como un baño de servicio o acopio de limpieza, que suele ubicarse en la primera planta del edificio.
“Tampoco le puedes cortar el agua con el paliativo de darle acceso en otro punto de agua. Ya le estás afectando con el corte de agua en su departamento, que sería ilegal”, remarcó Angello Rivera.
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Si una Junta de Propietarios insiste en realizar el corte de agua, se expone a sufrir una demanda judicial de parte del afectado. “Es un delito cortar el agua. La demanda sería al representante de la Junta de Propietarios, que en la mayoría de los casos es el presidente; no se demanda al ejecutor de la acción del corte de agua (que puede ser el administrador o conserje), él solo cumple una orden, no tiene responsabilidad, sino quien toma la medida, que es la Junta de Propietarios”, sostuvo Rivera.
Al respecto, los especialistas sí consideran necesaria una ley que otorgue más medidas de presión a las Juntas de Propietarios para reducir la morosidad en los condominios. Y una medida podría ser facultarlas a realizar el corte del servicio de agua, tal como lo hace Sedapal.
No obstante, Angello Rivera advierte que esa posible futura ley podría ser sujeta de una demanda de inconstitucionalidad, de parte de un sujeto afectado, por colisionar con su derecho de acceso al agua.
“Se puede aprobar una ley que faculte a la Junta de Propietarios a realizar el corte, pero se necesitaría un análisis del TC para ver si eso es viable, pues se puede interponer una acción de inconstitucionalidad”, anotó Rivera.
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Por su parte Dulmer Malca considera útil una futura ley de este tipo, que sí podría ser aplicada por las Juntas de Propietarios, por lo menos hasta un supuesto escenario en que el TC la considere inconstitucional. Aún en ese caso, un pronunciamiento del TC suele tomar años, por lo que daría ese periodo de tiempo para que las Juntas de Propietarios tomen esa medida de presión, la cual ayudará a que los propietarios se pongan al día en el pago de sus cuotas de mantenimiento.
“Si una norma de manera expresa regula que la Junta de Propietarios puede tomar medidas como cortar el suministro de agua, sí se podría hacer, al margen de que la ley esté o no acorde a la Constitución; esa sería otra discusión posterior, pero mientras tanto la Junta de Propietarios ya tendría una base legal de una ley para poder cortar el agua”, remarcó Dulmer Malca.
Sobre este tema los especialistas discrepan. Para Angello Rivera tampoco resulta legal tomar esta medida, pues “ya se está afectando el derecho de la persona, al modificar el nivel de suministro del agua”.
No obstante, Dulmer Malca subraya que no existe un pronunciamiento judicial o del TC en contra de bajar la presión del agua, por lo que mientras ello no ocurra una Junta de Propietarios podría tomar esta medida.
“Bajar la presión del agua es una medida que se ubica en el punto medio, no es un corte, pero no tendrás la presión que necesitas para, por ejemplo, poder ducharte con agua caliente”, refirió.
“Es una medida que todavía no se discute en algún fuero; sobre si es razonable o justificable bajar la presión de agua. Considero que sí podría implementarse, pues en estricto no estás prohibiendo el agua, solo que te va a tomar más tiempo en hacer tus quehaceres con el agua”, agregó Dulmer Malca.
El dato. Las Juntas de Propietarios pueden aplicar contra los morosos otras medidas de presión, como el restringir el uso de bienes comunes, como la sala de eventos o el acceso al ascensor, tal como informamos en una anterior nota publicada por Gestión.
Licenciado en periodismo de la PUCP, con más de diez años de experiencia en medios de prensa escritos y digitales.
