Este cambio habitual en zonas urbanas en crecimiento ha originado dudas entre propietarios e inquilinos sobre las posibles implicancias económicas y legales: si la pérdida de vista o privacidad puede, por ejemplo, justificar un ajuste en el precio del alquiler.
El análisis requiere revisar el comportamiento del mercado, los parámetros urbanísticos que permiten estas edificaciones y las obligaciones contractuales que rigen la relación entre arrendador e inquilino.
¿Pierdo valor si construyen frente a mi departamento? Esto dicen los expertos | Foto: EFE/Adam David
Valorización inmobiliaria y el peso real de la vista
Especialistas coinciden en que la construcción de un edificio frente a un departamento no constituye, por sí sola, un motivo automático de devaluación. Para Jorge Reátegui, socio de Hernández & Cía, el impacto depende de factores propios de la planificación urbana, como la zonificación, los usos del suelo y los parámetros de altura permitidos.
La vista y la luz natural forman parte de los atributos valorados por los compradores, pero no determinan por sí mismos el valor de mercado.
En la misma línea, Giuseppe Manini, socio de CPB Abogados, señala que solo en escenarios extremos —como el bloqueo completo de luz natural, pérdida total de vista al mar o afectación severa de la privacidad— podría observarse un impacto económico medible.
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Arrendamientos: ¿la obra vecina genera obligación de bajar la renta?
Los contratos de arrendamiento son otro punto de preocupación cuando aparece una obra colindante.
Reátegui explica que las nuevas construcciones suelen generar perturbaciones naturales —ruido, polvo o cambios en la iluminación—, pero estas no tienen efectos jurídicos en el contrato si la obra cuenta con licencia y se ejecuta dentro de los parámetros establecidos. Por ello, el arrendador no está obligado a reducir la renta, salvo que exista pacto expreso.
Manini añade que solo cuando las molestias son anormales, graves y constantes podría configurarse una perturbación del uso pacífico del inmueble, lo que habilitaría medidas legales como la renegociación o resolución del contrato.
Esto incluye ruidos excesivos, vibraciones prolongadas o interrupciones de servicios esenciales. Sin embargo, estos son casos excepcionales y requieren acreditación clara de la afectación.
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¿Cuándo se configura una afectación relevante?
Ambos abogados coinciden en que el análisis cambia cuando la obra vecina causa daños estructurales al inmueble arrendado: fisuras, filtraciones o afectaciones a la estabilidad.
En esos casos, el arrendador debe garantizar que el inquilino permanezca en el uso y posesión del bien, y la falta de ello podría constituir incumplimiento contractual.
Toda edificación nueva debe contar con una póliza CAR (seguro “todo riesgo”), que cubre daños a terceros, incluidos los inmuebles colindantes. La parte afectada puede solicitar la intervención municipal o iniciar acciones civiles para exigir reparación.
Por otro lado, si la vista o condición exterior era un elemento esencial del contrato —por ejemplo, una vista frontal al mar, ofrecida como atributo principal— su pérdida total podría ser considerada una afectación directa del objeto de la renta, siempre que ello haya sido pactado o expresamente valorado por las partes.
Si la vista o condición exterior era un elemento esencial del contrato, su pérdida total podría ser considerada una afectación directa del objeto de la renta. Foto: Freepick
Vista libre: ¿existe un derecho adquirido?
El derecho peruano no reconoce un derecho general a mantener una vista libre o permanente.
Reátegui precisa que solo en casos específicos, como ciertas zonas de playa, se han constituido servidumbres de vista pactadas para preservar el acceso visual desde viviendas posteriores. En el ámbito urbano, estas servidumbres no son comunes y lo que rige son los parámetros municipales de altura y retiros.
Manini coincide en que, mientras la nueva construcción cumpla con las normas urbanísticas, la pérdida de vista o iluminación no constituye una infracción. Estas variaciones forman parte del desarrollo urbano previsible.
¿Un edificio nuevo puede afectar tu alquiler? Regulación, mercado y responsabilidades| (Foto: Andina)
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Ruido, polvo, vibraciones y otros reclamos posibles
Ante molestias temporales derivadas de una obra, Reátegui señala que los reclamos se canalizan principalmente ante la municipalidad, por intermedio de la junta de propietarios o del propio arrendatario.
Corresponde a la autoridad verificar el cumplimiento de horarios, niveles de ruido y medidas de seguridad.
Manini agrega que podría plantearse un reclamo ante el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi) cuando exista una relación de consumo con el constructor, especialmente si no se informó adecuadamente sobre obras futuras que modificaban las condiciones previstas al momento de la compra.
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Recomendaciones al firmar o renegociar contratos
Los especialistas sugieren evaluar el planeamiento urbano de la zona antes de firmar contratos de venta o alquiler, revisar los parámetros de altura y retiros permitidos en lotes vecinos, e incorporar cláusulas sobre afectaciones externas.
También recomiendan establecer mecanismos de renegociación y resolución de controversias en caso de afectaciones graves.
Manini destaca que los inquilinos deben verificar si la vista o condiciones externas forman parte esencial del contrato, y Reátegui enfatiza la importancia de conocer los límites urbanísticos para anticipar futuros desarrollos en el entorno.
