El mercado inmobiliario en América Latina se encuentra en pleno desarrollo y algunas de sus capitales muestran tendencias en común, pero también diferencias. ¿Cuáles son los contrastes y similitudes entre Lima, Santiago de Chile y Ciudad de México (CDMX)? ¿Predominan las unidades inmobiliarias de gran tamaño o las de menor metraje? Un análisis de Tinsa by Accumin, con información actualizada, ofrece las respuestas.
Martín Villanueva, gerente de Negocio Inmobiliario, señaló que los tres mercados analizados exhiben una tendencia común: la reducción en el tamaño de las viviendas. En Santiago de Chile, por ejemplo, se han identificado departamentos de hasta 21 o 22 metros cuadrados (m2).
La preferencia mayoritaria corresponde a las tipologías de un dormitorio y un baño, que hoy representan el 36% de las ventas, impulsadas por la inversión y la cercanía al centro de la ciudad. “Incluso se han desarrollado viviendas de hasta 19 m2, aunque la superficie promedio de las ventas de un dormitorio es de 35 m2”, precisó.
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Por otro lado, las viviendas de dos dormitorios concentran el 34% de las ventas, con un área promedio de 56 m2, mientras que las de tres dormitorios con un baño predominan en proyectos de vivienda subsidiada o social.
En el caso de Lima, Villanueva comentó que las ventas de departamentos de un dormitorio han crecido con fuerza, principalmente dirigidos a parejas jóvenes o sin hijos que buscan cercanía a los centros de trabajo. “En 2015 o 2016 representaban alrededor del 9% o 10%. En 2024 llegaron al 23%, y en 2025 ya alcanzan el 25% de la demanda. Para 2026 podrían subir otro punto porcentual más”, anotó.
Agregó que otro factor que está impulsando la demanda por departamentos de una sola habitación es el interés de muchas familias en adquirir un segundo inmueble con fines de inversión. “Hoy en día existe un apetito creciente por invertir. Cada vez más familias deciden destinar su capital a la compra de propiedades para luego rentarlas. La compra como inversión para alquilar se ha vuelto una tendencia clara. Y es por eso que también en el Perú están despegando, aún de manera incipiente, los proyectos multifamily, que se enfocan estrictamente en el alquiler”, manifestó el ejecutivo de Tinsa by Accumin.
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Recordó que en la capital de Perú ya se ofrecen departamentos de 35 m2 en distritos de alto nivel socioeconómico, como San Isidro, que desde 2015 flexibilizó la normativa para permitir áreas más reducidas. En contraste, en Barranco, donde en su momento se lanzaron unidades de hasta 25 m2, la regulación cambió en sentido contrario y hoy exige un mínimo de 60 m2.
En Ciudad de México (CDMX), en cambio, la tipología de una habitación ha ganado terreno en zonas específicas, sobre todo en proyectos orientados a la inversión y la renta. “La vivienda se ha vuelto más pequeña o compacta, pasando de un tamaño promedio de 90 m2 en 2016 a 70 m2 hoy en día”, mencionó. En esta capital, la vivienda mínima debe ser de 30 m2, mientras que los inmuebles con áreas menores se consideran estudios, con un enfoque cercano al modelo hotelero.
¿Venta en planos o terminados?
Una de las particularidades del mercado peruano es la posibilidad de vender viviendas desde la etapa de planos, lo cual no ocurre en Santiago de Chile ni CDMX. “En Chile, para vender una vivienda, el edificio tiene que estar terminado y recién ahí se gestionan los créditos hipotecarios”, explicó el especialista.
En Perú, en cambio, la construcción puede financiarse tanto con los desembolsos del banco como con los créditos hipotecarios que los compradores van inyectando desde la preventa.
En el caso de México, el esquema es similar al de Chile, pues no se trabaja con ventas desde planos. La diferencia responde, principalmente, a cuestiones de seguridad hacia el comprador, pues se busca evitar que una familia se endeude en un proyecto que podría no llegar a concretarse.
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En Perú, si bien existe esta flexibilidad, también hay mecanismos de cautela. Al respecto, Villanueva recordó que es recomendable invertir en proyectos respaldados por entidades financieras sólidas, las cuales no financian iniciativas inviables. “Normalmente se espera que en Perú un proyecto tenga una rentabilidad de entre 10% y 15%. Un 20% sería ideal, pero si está por debajo del 10% simplemente no es atractivo ni para el banco ni para el desarrollador”, precisó.
En ese sentido, los bancos también suelen exigir una cuota de preventa que varía entre el 20% y 30%. Alcanzar este nivel es una señal positiva, explicó, pues indica que el proyecto tiene demanda y está bien enfocado, lo que aumenta la probabilidad de que se venda por completo.
¿En qué ciudad es más cara y más barata una vivienda?
En cuanto a precios, el valor promedio de un departamento en Santiago de Chile bordea los US$ 186,000, mientras que el metro cuadrado alcanza los US$ 800, en un contexto de reducción progresiva de las áreas privadas. Villanueva detalló que, durante el primer trimestre de 2025, las ventas alcanzaron los niveles más bajos registrados en la capital, pues no superaron las 5,000 unidades.
En detalle, casi el 90% de las viviendas vendidas correspondieron a proyectos verticales y el stock continúa a la baja, lo cual es visto de manera positiva porque permite absorber la oferta disponible y facilita la incorporación paulatina de nuevas iniciativas. Respecto al comportamiento del inventario, Villanueva explicó que en Chile —al igual que en México— se observa una desaceleración, influida por factores macroeconómicos.
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Entre ellos, el aumento de las tasas hipotecarias y, sobre todo, el mecanismo de financiamiento. En el Perú, la cuota de un crédito hipotecario se mantiene fija a lo largo de los años, pero en Chile se trabaja con Unidades de Fomento (UF), lo que significa que las cuotas están indexadas a la inflación y terminan aumentando en el tiempo.
Así, una deuda que en Perú puede resultar manejable a 15 o 20 años, en Chile se encarece gradualmente. Estas condiciones, sostuvo, han impactado de manera adversa en la compra de viviendas y explican el crecimiento del mercado de alquileres.
En tanto, en CDMX, de acuerdo con el estudio, actualmente existen más de 1,000 proyectos activos distribuidos en 16 alcaldías, de los cuales el 99% corresponde a oferta vertical (departamentos). En el primer trimestre de 2025, se vendieron cerca de 6,700 unidades, lo que significó un aumento anual de 4.4%, aunque con una contracción respecto al trimestre anterior, por factores estacionales.
“La mayor concentración de ventas se ubica en los segmentos medio y medio bajo, donde existe una mayor demanda de vivienda asequible. En cambio, el segmento de lujo, pese a representar el 25% del total de proyectos, apenas alcanzó el 10% de las ventas”, mencionó.
En cuanto a precios, en la Ciudad de México (CDMX), el valor de una vivienda se ubica en torno a los US$ 200,000, mientras que el precio por metro cuadrado mantiene una tendencia al alza de entre 3% y 6%, lo que evidencia que, en términos reales, el costo de la vivienda continúa encareciéndose, explicó Villanueva.
En Lima, el precio promedio de la vivienda se mantiene en torno a los US$ 130,000, lo que la convierte en la capital con el valor más bajo en comparación con CDMX y Santiago de Chile. “El mercado está orientado principalmente a los segmentos residencial y medio, con viviendas que oscilan entre US$ 65,000 y US$ 250,000, que son las de mayor rotación. El segmento luxury, en cambio, representa apenas el 5% de la oferta. Geográficamente, los proyectos más económicos se ubican en las periferias, sobre todo en Lima norte y este, mientras que el sur concentra un mercado distinto, enfocado en segundas viviendas y casas de playa”, detalló.
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Al cierre del primer trimestre de 2025, el stock disponible alcanzaba alrededor de 26,000 unidades, lo que representa una variación de 8.7%. A diferencia de México y Chile, en Perú las cifras de stock solo consideran los proyectos o etapas ya abiertas a la venta, sin incluir aquellas unidades que aún no han sido lanzadas.
“Con un stock de 26,000 unidades y un promedio de 5,000 ventas por trimestre, se estima que la oferta disponible podría agotarse en alrededor de 15 meses. Tras la ralentización en los lanzamientos posterior a la pandemia, desde 2024 los indicadores muestran una recuperación positiva. Para 2025 se proyecta un crecimiento superior al 10% tanto en ventas como en oferta de vivienda respecto al año anterior“, anotó.
Las zonas más baratas y caras
Según el análisis de Tinsa by Accumin, en CDMX, los precios más elevados se encuentran en la alcaldía Cuauhtémoc, en la zona centro, con un valor unitario promedio de 89,024 pesos por m2, equivalentes a US$ 4,807. Aunque los departamentos en esta zona tienen menor superficie (55 m2 en promedio), la demanda es alta, con casi 1,000 unidades vendidas.
Localizada en la zona poniente de CDMX, Miguel Hidalgo ocupa la segunda posición con un precio de 83,651 pesos por m2 (US$ 4,517). Aquí los inmuebles destacan por sus mayores dimensiones, con un promedio de 87 m2, y por la exclusividad de zonas.
En contraste, en la periferia metropolitana se encuentran las opciones más accesibles para quienes buscan adquirir vivienda. En el oriente, el municipio de La Paz registra un valor unitario promedio de 15,283 pesos por m2, equivalente a US$ 825. Con proyectos más pequeños, un promedio de 54 m2 por vivienda, esta zona se perfila como una de las alternativas más económicas.
Hacia el norte, Zumpango se coloca, en cambio, como el municipio con mayor dinamismo dentro de los segmentos de bajo costo, ya que cuenta con 19 proyectos en venta y más de 1,000 unidades colocadas, con un precio de 14,697 pesos por m2 (US$ 794 dólares) y viviendas de alrededor de 56 m2 en promedio.
Un poco más abajo en la lista se encuentra Atotonilco de Tula, también en la zona norte, con un valor de 13,874 pesos por m2 (US$ 749 dólares).
En la capital peruana, el distrito de San Isidro lidera la lista con un valor promedio de S/ 9,696 por m2 (US$ 2,812). Con 78 proyectos en venta y departamentos de 76 m2 en promedio, este distrito mantiene su posición como uno de los más exclusivos de la capital peruana. Le sigue Miraflores, con S/ 9,426 soles por m2 (US$ 2,734). Además de su ubicación, ofrece una de las mayores ofertas del mercado, con cerca de 141 proyectos en venta y más de 550 unidades colocadas, con viviendas de 82 m2 en promedio.
Fuera del eje tradicional, se encuentra Punta Hermosa, donde los precios alcanzan S/ 8,228 por m2 (US$ 2,386). Allí los departamentos son más amplios, con 112 m2 en promedio, en un mercado más acotado con solo 11 proyectos en desarrollo. En cambio, entre la zonas más económicas se encuentran Puente Piedra, donde el precio promedio se ubica en S/ 2,803 por m2 (US$ 813).
Muy cerca aparece Carabayllo, también en Lima Norte, con un valor unitario de S/ 2,428 por m2 (US$ 704). En el Callao, Ventanilla se posiciona como otra de las zonas de menor costo, con S/ 2,225 por m2 (US$ 645). Su mercado, aunque limitado, tres proyectos y apenas cuatro ventas registradas, ofrece departamentos de alrededor de 57 m2, según Tinsa by Accumin.
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En la capital chilena, el análisis reveló que la comuna de Vitacura lidera el ranking con un valor promedio de 126,64 UF por m2, equivalentes a US$ 5,171. Con departamentos más amplios, 127 m2 en promedio, este distrito concentra 45 proyectos en venta y mantiene su perfil como de mayor poder adquisitivo.
Le sigue Las Condes, donde el precio por metro cuadrado alcanza los 121,2 UF (US$ 4,949). En tercer lugar aparece Providencia, con un valor unitario de 112,52 UF por m2 (US$ 4,594). Las zonas económicas, en cambio, se encuentran en las zonas periféricas de la capital chilena, en detalle, La Pintana, en la periferia sur, registra un precio promedio de 44,98 UF por m2, equivalentes a US$ 1,837.
Muy cerca en valores se ubica Melipilla, también en la periferia, con 44,48 UF por m2 (US$ 1,816). En el sector centro de Santiago, Pedro Aguirre Cerda presenta un precio de 44,38 UF por m2 (US$ 1,812 dólares), con viviendas de 44 m2 en promedio.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
