El mercado inmobiliario limeño cerró los primeros nueve meses de 2025 con un crecimiento del 22% en ventas y una absorción récord de 4.3%, demostrando señales claras de consolidación. Según la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), este impulso responde a una oferta más estratégica, financiamiento competitivo y mayor sofisticación del comprador. Sin embargo, persiste el déficit habitacional que bordea los 1.9 millones de unidades. En ese contexto, el 2026 marca el inicio de una nueva etapa para el sector: más vertical, descentralizada y sostenida. Surquillo, Magdalena y Chorrillos se perfilan como nuevos polos urbanos, mientras Arequipa, Tacna e Ilo entran al radar de los desarrolladores. Las inversiones ya están en marcha.
En 2025, diversas inmobiliarias anunciaron planes de inversión para este año, revelando una clara apuesta por nuevos desarrollos tanto en Lima como en regiones. Uno de los actores más activos es el grupo español Lar, que ha identificado cinco nuevas oportunidades de inversión: tres proyectos se lanzarán en 2026 y dos más en 2027, ubicados en Miraflores, Lima Moderna y Lima Top.
En esas mismas zonas —y sumando a Lima Este—, Madrid Inmobiliaria prepara la adquisición de cuatro terrenos, con una inversión inicial de S/ 16 millones y un capex total estimado en S/ 230 millones.
Otra inmobiliaria que realizará la compra de terrenos en 2026 es Tale Inmobiliaria, que ha previsto una inversión de US$ 15.7 millones para el primer trimestre. Este monto forma parte de una inversión total de US$ 78.5 millones, destinado al lanzamiento de cuatro nuevos proyectos en Surco, Miraflores, San Miguel y Pueblo Libre. En conjunto, estos desarrollos contemplan la construcción de casi 400 unidades.
La firma es uno de los grupos peruanos con más proyectos activos en Lima (17 en total y por detrás del grupo Abril, que lidera con 32 desarrollos).
Por su parte, Aurora Grupo Inmobiliario también redobla su presencia. La firma peruana prevé lanzar tres proyectos durante la primera mitad de 2026, con una inversión de S/ 130.6 millones en ubicaciones cercanas al malecón de Miraflores. Para el segundo semestre del año, planea un nuevo desarrollo en Lima Moderna, marcando su regreso al segmento aspiracional.
En paralelo, Viva Inmobiliaria, el brazo inmobiliario del grupo Aenza, proyecta triplicar su inversión hasta alcanzar US$ 18 millones en adquisición de terrenos destinados a Viviendas de Interés Social (VIS). Asimismo, busca ingresar al segmento alto en distritos como Barranco y San Isidro entre 2026 y 2027, ampliando así su presencia en Lima Top.
El megaproyecto de Comas de Viviendad de Interés Social de Aviva se lanzó en 2014 y debería culminar su construcción por completo en 2031. Su inversión bordea los S/ 2,500 millones.
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Sector inmobiliario mira más allá de Lima Top: crece interés por regiones
Pero la expansión inmobiliaria no se limita a la capital. Líder Grupo Constructor, también de capitales peruanos, anunció la compra de tres terrenos: uno en Arequipa y dos en Lima. Cada desarrollo tendrá una inversión inicial aproximada de US$ 5 millones, de los cuales US$ 3 millones corresponden al valor del terreno. “En la capital tenemos especial interés en distritos como Surquillo, Magdalena, Pueblo Libre e Independencia”, señaló Giovanni Boldrini, gerente general de la compañía.
En el sur del país, la desarrolladora arequipeña Alferza, especializada en proyectos multifamiliares, proyecta expandir sus operaciones, con especial interés en Tacna, Moquegua e Ilo, ciudades que vienen mostrando un marcado dinamismo económico vinculado al sector minero.
Su estrategia contempla la adquisición de terrenos entre 2026 y 2027 —con una inversión promedio anual de S/ 10 millones— para luego gestionar licencias y dar inicio a las obras hacia mediados de 2027.
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Chorrillos toma fuerza como la “Nueva Barranco” en el radar de inmobiliarias
Dentro de Lima, una zona que viene captando fuerte interés es Chorrillos, que algunos ya bautizan como la “Nueva Barranco”.
“Muchas personas se están mudando a Chorrillos, atraídas por su cercanía a Barranco. Dado que los precios en el distrito son elevados, muchos optan por cruzar apenas unas cuadras y alquilar en Chorrillos, donde el costo es muy inferior, lo que resulta atractivo para ellos”, señaló Luciano Barredo, gerente de Marketing de Urbania y Adondevivir.
Allí, el Grupo Santa María (antes Grupo Octagon) negocia la compra de dos terrenos: uno en Chorrillos y otro en Miraflores, ambos destinados a proyectos de primera vivienda. La operación, valorizada en US$ 45 millones, podría concretarse a inicios de 2026.
La inmobiliaria apunta a gestionar entre cino a seis proyecto activos por año. Foto: Malecon Costa Sur, Chorrillos.
En el mismo distrito, la firma peruana LibreCorp, con operaciones en EE.UU., tiene previsto iniciar en julio de 2026 la construcción de su primer proyecto de vivienda social, que contará con más de 310 departamentos y cuya entrega está programada para el tercer trimestre de 2028. “Ha sido una apuesta interesante, ya que nos permitió replantear nuestro enfoque en Lima Top y orientarlo hacia un segmento más masivo. Esperamos generar ventas por alrededor de US$ 25 millones con este proyecto”, comentó Carlos Perales, socio fundador de la compañía.
Además, tiene proyectado otro desarrollo similar de más de 100 departamentos en Surco Viejo, con inicio de obras previsto para octubre de 2026 y entrega en julio de 2028.
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Boom en Lima Moderna: Surquillo y Magdalena lideran nuevas inversiones
En la gama de proyectos de menor ticket, la constructora inmobiliaria Urbana Perú anunció que iniciará en marzo de 2026 la construcción de un nuevo edificio en Magdalena, con una inversión de S/ 10 millones.
Por su parte, Alerces Inmobiliaria mudará su foco de Lince a Surquillo, donde lanzará dos nuevos proyectos residenciales en 2026, en los que estima invertir parte de los US$ 20 millones planificados para ese año. “Lo que fue Lince hace unos 15 años lo estamos viendo ahora en Surquillo”, sostuvo Ian Kishimoto gerente general de la firma, al destacar el proceso de transformación urbana que vive el distrito gracias a una mejor iluminación, mayor seguridad y la reconversión de zonas antes industriales hacia usos residenciales.
En esa misma zona de Lima Moderna, Actual Inmobiliaria proyecta lanzar cuatro nuevos proyectos (con posibles destinos en Jesús María, Magdalena, Surquillo, Pueblo Libre, San Miguel y Breña) para el segmento de clase media, con una inversión de S/ 200 millones, monto que planea repetir en los dos años siguientes. “En los distritos de Lima Moderna aún hay mucho por hacer. Hay varios terrenos - casas por desarrollar porque hay espacio", indicó Gustavo Enhi, gerente general de la empresa.
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Periodista de Negocios. Es bachiller en Ciencias de la Comunicación. Inició su carrera en Diario El Gobierno y desde 2023 trabaja en Diario Gestión, donde se ha especializado en temas industriales, tecnológicos y educativos. Ha ganado el premio Periodista "Revelación 2024" en ciberseguridad de ESET Perú.
