Moody’s Local afirmó, a fines de febrero, la categoría BBB-fi.pe para las cuotas de participación de Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I (en liquidación), el cual es administrado por Faro Capital Sociedad Administradora de Fondos (SAF).
Así, la clasificadora de riesgo antes mencionada mantuvo la calificación otorgada a dicho fondo en liquidación a finales de noviembre del año pasado.
La nota, concedida en febrero del 2024, se sustenta principalmente en la diversificación del portafolio de inversiones del Fondo tanto en número de proyectos como en el destino de las inversiones, explicó la clasificadora de riesgo.
“Si bien los proyectos residenciales representaron 51.32% de la cartera al 30 de setiembre del 2023, estos proyectos tienen como público objetivo a distintos niveles socioeconómicos, lo cual mitiga parcialmente dicha concentración”, añadió.
Asimismo, del total de los proyectos residenciales, sólo dos están en etapa de construcción (proyecto Independencia y Gran Olivo), mientras que los demás culminaron la fase de construcción y presentan importantes avances a nivel de ventas al corte de análisis, mencionó.
Además, al 30 de setiembre del 2023 se liquidaron cuatro proyectos adicionales desde el corte de marzo del año pasado, anotó Moody´s Local en su reporte de fines de febrero último.
En esta línea, la evaluación recoge como factor positivo que las inversiones del Fondo estén realizadas en activos reales, acorde con sus objetivos de inversión, resaltó.
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A continuación, señaló que, en Asamblea de Partícipes del 8 de febrero del 2024, se aprobó la más reciente ampliación del plazo de liquidación del Fondo por seis meses adicionales contados partir del 11 de febrero del 2024, en línea con la estrategia del equipo gestor y los intereses de los partícipes.
En este sentido, este plazo adicional permitiría que, potencialmente, se ejecuten salidas de sus inversiones en portafolio, en mejores condiciones del mercado y que la rentabilidad esperada de los partícipes o inversionistas no se ajuste de manera importante, sostuvo.
Sin perjuicio de los factores expuestos anteriormente, a la fecha, la clasificación se encuentra limitada y se mantiene bajo presión, debido al riesgo de que el Fondo no logre realizar la liquidación de los activos en los términos inicialmente pactados en la última aprobación de ampliación del lapso de liquidación, comentó.
Lo anterior, principalmente, por el entorno desafiante por las condiciones de mercado y por el lento avance en la ejecución de algunas salidas, representadas en proyectos de landbanking de gran tamaño y en la colocación de inversiones en certificados de titulización, sustentó.
Cabe destacar que el landbanking es la práctica de comprar terrenos y mantenerlos sin desarrollar por un periodo a la espera de que su valor se incremente en el tiempo.
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Se podría solicitar ampliación adicional del lapso de liquidación del Fondo ¿por qué?
Por otro lado, con base en el último modelo financiero brindado por el equipo gestor se identifica que, eventualmente, el Fondo lograría devolver la totalidad de los aportes a los partícipes al término de la ampliación del periodo de liquidación, anotó.
Sin embargo, aún persiste la incertidumbre de que esta devolución del total de aportes se concrete en el plazo indicado por este modelo financiero; así como el riesgo de que no se logre cumplir las estimaciones de devolución total del capital, en caso las condiciones de mercado se tornen desfavorables, señaló.
En ese sentido, lo anterior mencionado podría gatillar en que, potencialmente, se solicite una ampliación adicional al periodo de liquidación del Fondo, sostuvo.
En ese sentido, Moody’s Local continuará monitoreando las salidas de las inversiones en los siguientes meses, a fin de validar que las mismas no se encuentren por debajo de sus expectativas, aseveró.
En esa misma línea, será relevante que en las próximas evaluaciones no se presenten desviaciones importantes respecto a las estimaciones de cumplimiento de devolución del 100% del capital a los partícipes, de lo contrario, Moody’s Local podría potencialmente modificar la clasificación dada a las cuotas de participación, agregó.
Señaló, además que, con base a información del Fondo, con la última devolución de capital realizada en octubre del 2023, el total de devoluciones ascendió a S/108.9 millones, equivalente al 40.69% del capital suscrito y pagado.
Otro factor que se presenta como limitante para la clasificación de las cuotas de participación, desde evaluaciones anteriores, incluye la exposición que presenta el portafolio de inversiones al sector inmobiliario y de landbanking, mencionó.
Éstos han estado afectados desde el inicio de la crisis sanitaria y que, actualmente, no han logrado registrar una recuperación plena, en parte, por la crisis política y baja inversión privada, precisó.
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Recuperación del rubro inmobiliario se encuentra diferenciada por segmentos
La lenta recuperación del sector inmobiliario es diferenciada por segmentos, siendo que, al corte de análisis, dicha situación se reflejó en la favorable salida de algunos proyectos residenciales y, por otra parte, en las demoras de negociaciones para la venta de terrenos industriales, anotó.
“Por tanto, todavía se presenta como reto para el Fondo, ejecutar la salida de estos activos sin repercutir en ajustes a la TIR (tasa interna de retorno) esperada”, añadió.
Asimismo, la resolución de la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV) del 2 de febrero pasado, que revocó el permiso de funcionamiento de Faro Capital SAF como firma administradora de fondos de inversión, determinó que el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la liquidación del Fondo se mantiene en estricta responsabilidad de la firma administradora, en tanto esta ostente el rol de liquidadora, destacó.
Moody’s Local afirmó que seguirá monitoreando de cerca la evolución del portafolio de inversiones del Fondo, así como la ejecución de su estrategia de desinversión y plan de liquidación, comunicando de manera oportuna cualquier variación en la percepción del riesgo de las cuotas de participación del Fondo.
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Factores críticos que elevarían clasificación
» Mejoras en las perspectivas económicas que generen una mayor demanda en el sector inmobiliario y permitan incrementar los precios de alquiler y venta de inmuebles.
» Reversión en la tendencia decreciente de la TIR estimada de salida del Fondo.
Elementos críticos que disminuirían nota
» Deterioro en las perspectivas del sector inmobiliario que se plasmen en un ajuste en los precios de alquiler y venta de inmuebles, resultando en un deterioro significativo de la rentabilidad esperada para los partícipes.
» Disminución importante en el valor razonable (de mercado) de los activos inmobiliarios que conforman la cartera de inversiones del Fondo, poniendo en riesgo la devolución de la totalidad del capital aportado por los partícipes.
» Incumplimiento de los límites de inversión establecidos en el reglamento de Participación del Fondo, y cambios regulatorios que afecten los resultados del Fondo.
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