Fibras y firbis renegocian alquileres de comercio, industria y almacenes

En los últimos dos años se renegociaron los contratos de alquiler en los sectores de oficinas, almacenes, industrial y comercial a menores tarifas y plazos cortos, en el ámbito de los fideicomisos de titulización para inversión en renta de bienes raíces (fibras) y fondos de inversión en renta de bienes inmuebles (firbis), por el débil desempeño de la economía, manifestó a Gestión la head de Real Estate de AC Capitales SAFI, Jenny Esaine.

“Se vino una recesión económica en los últimos meses, pero previo a ello, las tasas de crecimiento cayeron y, además, aumentaron las tasas de interés, golpeando los bolsillos de las empresas y personas, por lo que la demanda por espacios de almacenamiento comercial e industrial bajó, pues las firmas necesitaron reducir costos para sostenerse”, mencionó.

Esta coyuntura económica aprieta los márgenes en todos los negocios y los que esperan recibir las fibras y firbis por los alquileres, explicó.

Sin embargo, acotó que los sectores con proyectos inmobiliarios que ofrecen rendimientos en dólares estables y atractivos en los fibras y firbis concitan interés, y destacan los rubros logístico (almacenes), industrial y comercial.

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Oficinas pueden ser atractivas para fibras y firbis

El sector de oficinas, cuyos valores están castigados y en los que fibras y firbis invirtieron, pueden representar una oportunidad en la medida en que se encuentren buenos descuentos e inquilinos con buenos contratos de arrendamiento, dijo. “Puede ser una buena oportunidad para un firbi o fibra invierta y tome una posición atractiva”, agregó.

En este sector, aún hay una vacancia importante y en oficinas en Lima llegó hasta 25% después de la pandemia, mientras que hoy ronda el 20%, pero debería retornar a 5%, que era lo normal, refirió.

Si bien los rendimientos en tales sectores dependen de su ubicación y de los tipos de contratos de alquiler, las fibras y firbis buscan ofrecer retornos alrededor del 5% en dólares al año, sostuvo Esaine.

“No es un rendimiento tan atractivo comparado otras alternativas de inversión de corto plazo y con rentabilidades más altas, considerando la coyuntura de tasas de interés altas. Pero (los fibras y firbis) ofrecen rentas y estabilidad de largo plazo”, argumentó.

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Oportunidades para fibras y firbis en edificios multifamily

Los edificios multifamily o construcciones para alquiler residencial, también son un nicho interesante para firbis y fibras, especialmente los orientados a los jóvenes solteros, que se inician en el mundo laboral y no les alcanza el dinero para adquirir una vivienda, pero que sí pueden pagar un arriendo, expresó el presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADI Perú), Antonio Amico.

Se trata de departamentos pequeños, ubicados en zonas urbanas desarrolladas como San Isidro, Lima Moderna, Miraflores y zonas céntricas de la ciudad, refirió. “En el Perú, se tiene un mercado de vivienda de compra y venta, mas no de alquiler porque hay temas tributarios de por medio”, dijo.

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Incentivos para invertir en fibras y firbis

A continuación, el socio de Rebaza, Alcázar & De las Casas, Víctor Valdez, refirió que con los fibras y firbis se busca un mayor dinamismo de los mercados inmobiliarios y de capitales a la vez, y elevar y diversificar la participación de los inversionistas.

Así, se crearon tres incentivos tributarios para impulsar estos instrumentos: la reducción del impuesto a la renta (IR) de 29.5% a 5% sobre las ganancias por los alquileres que generan los fibras y firbis a las personas, y el diferimiento del pago del IR (sobre las ganancias estimadas) para los inversionistas que aporten inmuebles a dichos fondos, hasta que decidan vender las edificaciones o sus participaciones en esos productos, indicó. “Este IR por el aporte para personas naturales es 5% y para empresas 29.5%”, agregó.

Un tercer aliciente fue la exoneración a las ganancias en bolsa, que no se renovó el año pasado, con lo que solo quedan dos estímulos impositivos, mencionó Valdez.

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Estímulos permanentes para fibras y firbis

Estos instrumentos financieros tienen régimen impositivo preferencial, que vence el 2026, y no hay certeza de si tales beneficios se prorrogarán, por lo que a fin de que firbis y fibras despeguen, esas facilidades deben dejar de ser temporales y convertirse en permanentes, a fin de otorgar predictibilidad a los inversionistas, sostuvo.

“También sería positivo que se pueda restaurar la exoneración del IR a las ganancias en bolsa para los firbis y fibras, que gozaban de ello hasta el 2023″, añadió.

En regulación, los fibras, al ser fideicomisos de titulización, resultan más flexibles en cuanto a aportes de inmuebles, pero no cuentan con mecanismos para implementarlos mediante régimen simplificado dirigido a inversionistas institucionales, como sí lo tienen los firbis, por ser fondos de inversión, explicó Valdez.

“En cambio, las fibras tienen que ir por ofertas públicas primarias, que son un poco mas costosas y complejas”, y sería relevante que se cree un régimen especial para construir las fibras por régimen simplificado, consideró.

Asimismo, están los límites de elegibilidad de los inversionistas institucionales, como aseguradoras y gestores de fondos de pensiones (para invertir en los fibras y firbis), que deben flexibilizarse para aumentar su atractivo..

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Fibra y firbis operativos

Los montos adiministrados por fibras y firbi sumaron US$ 268 millones a octubre del 2023, según datos de la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV). De esa cifra, US$ 182 millones corresponden a firbis y US$ 86 millones a fibras.

Hay seis instrumentos de inversión diversificados en inmuebles operativos, de los que cuatro son firbis (AC Capitales Renta, Sura Asset Management, Sura Asset Management II y Diviso Firbi); y dos fibras ( Fibra Prime y Fibra Credicorp.

Esaine comentó que las gestoras de fibras y firbis pueden armar estos vehículos e invertir en inmuebles en otros países, aunque lo ideal es que la mayoría de la inversión se realice en el país. “Por ejemplo, si quisiéramos que una compañía de seguros invierta en firbi, la aseguradora pedirá que se trate de una inversión local y que el 70% se encuentre invertido en el país”, añadió.

Los inversionistas pueden participar en un firbi desde US$ 10,000, US$ 50,000 o US$ 100,000, detalló.

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Malena Miranda