San Juan de Lurigancho (SJL) —con casi 1′200,000 habitantes, según el INEI— se prepara para contar con su primer centro comercial de grandes dimensiones (60,000 metros cuadrados) con la construcción del Mall Aventura, con lo que también surge la oportunidad de sacar mayor provecho comercial a los predios que se sitúan en zonas aledañas al mall con espacios puerta a calle.
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Boom en la Av. Lurigancho
El consultor senior de Jones Lang Lasalle (JLL), Luis Sánchez, indicó que la Av. Lurigancho muestra el mayor dinamismo en torno a locales comerciales, debido a que el Mall Aventura, que se ubica en esta avenida, impulsa inversiones como la próxima llegada de una tienda de conveniencia, un local de telefonía y un restaurante de una importante cadena gastronómica.
Sánchez sostuvo que los negocios más grandes, como el restaurante, demandan un espacio de más de 300 metros cuadrados, que resultaría del acondicionamiento de una vivienda de tres pisos. Para la tienda de telefonía, el área requerida es de 110 metros cuadrados. Por lo general, estos contratos superan los 10 años.
El experto apuntó que, si bien anteriormente sobre la Av. Lurigancho había algunas “tiendas pioneras” que intentaron dinamizar la zona, es recién con el centro comercial que se está concretando este objetivo. “Anteriormente, los alrededores de esta zona no se tomaban muy en cuenta porque el eje comercial, bajo nuestro análisis, tiene que tener tiendas anclas (restaurante, banco o tienda de conveniencia) y ser un cluster con un mix comercial y una cantidad de flujo peatonal considerable”, explicó Sánchez.
Con una realidad diferente, el ejecutivo de JLL adelantó que un futuro corredor comercial abarcaría alrededor de cinco cuadras en la Av. Lurigancho, además de dos cuadras en la Av. Próceres de la Independencia, donde se consolidaría la actividad comercial existente (ver cuadro). “Es posible que esta parte de las avenidas Próceres y Lurigancho ya la consideremos un nuevo eje comercial el próximo año”, remarcó.
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La tarea pendiente
El director de RE Propiedades, Sandro Vidal, coincidió en que si bien la avenida Lurigancho se está fortaleciendo a nivel comercial, principalmente por la demanda de locales con un promedio de 75 metros cuadrados, se debe considerar que, en general, la oferta en esta zona “nunca ha mostrado niveles muy altos”, pues los predios no tienen el acondicionamiento que amerita un área comercial.
“Es una zona que tiene una configuración comercial sobre la Av. Lurigancho, pero que tiene parte residencial y, sobre todo, rezagos de una zona industrial. Entonces, no es que los locales estén listos para ser ocupados, sino que se requiere de un proceso de reconversión o de agregar un uso diferente a las propiedades que existen”, precisó.
Vidal destacó que se han desarrollado negocios como bodegas y restaurantes en este perímetro de SJL, así como talleres, locales de ferretería y servicios. Estos últimos comercios también podrían convertirse en formatos de retail moderno a raíz de la llegada del centro comercial.
En ese sentido, el consultor senior de JLL afirmó que existe la iniciativa para que un centro ferretero que se encuentra ubicado frente al próximo Mall Aventura se convierta en local de galerías comerciales, aprovechando como ancla el centro comercial.
“Los socios están viendo la oportunidad de reconvertir este espacio, que abarca media cuadra. Nosotros (la consultora) estamos en constante comunicación con ellos porque va a ser una buena oportunidad. Las condiciones en que se dará esta reconversión dependerá mucho de cómo tomen el financiamiento”, adelantó el especialista.
Revalorización
Arellano Consultoría para Crecer desarrolló recientemente un estudio en el que advirtió sobre el potencial que tiene el retail moderno en SJL frente a la presencia —por ahora— de una oferta mayoritariamente tradicional, encabezada por formatos de mercados zonales. Además, destacó la solvencia económica del consumidor de esta parte de Lima para gastos en comida, diversión y entretenimiento.
Al respecto, el director ejecutivo de la consultora, Rolando Arellano Bahamonde, sostuvo que la apertura del centro comercial en SJL tendrá un “efecto transformador altísimo”, considerando la generación de empleo, la mejora de la seguridad, y el valor que adquirirán los inmuebles que se encuentran en las avenidas principales y que son opciones a convertirse en áreas comerciales.
“El precio de los predios se eleva bastante, teniendo en cuenta que de residencial transitan a comercial. El precio de los inmuebles se pueden duplicar, a partir de un mayor dinamismo comercial”, expresó el ejecutivo.
Carlos Neuhaus, presidente ejecutivo de la Asociación de Centros Comerciales del Perú (Accep), recordó que la llegada del MegaPlaza como primer centro comercial en Lima Norte, en el 2002, también significó una reconfiguración en los precios de las viviendas.
“Cuando valorizamos el terreno donde se hizo el MegaPlaza valía US$ 50 el m2. Posteriormente, cuando era un hecho la construcción del centro comercial, la gente subió sus predios a US$ 80 el m2 y hoy las áreas cercanas a un centro comercial pueden estar entre US$ 500 y US$ 1, 500 el m2″, afirmó Neuhaus, quien dirigió la ejecución de ese proyecto en su calidad de funcionario del Grupo Wiese.
El especialista de JLL indicó que el precio de alquiler de un local puerta a calle en las avenidas Lurigancho y Próceres, que antes era menor a US$ 8, hoy osciola entre US$ 8 y US$ 16.
“Con el tiempo habrán varias cuadras alrededor del Mall Aventura que irán incrementando su flujo y su peso comercial. Por ejemplo, en Av. Portada del Sol hay propietarios de viviendas que están acondicionando espacios entre 15 y 20 metros cuadrados para locales comerciales. Igual sucederá con la Av. 13 de enero y otras, que son zonas que van a finalizar en comercio”, proyectó.
Más inversión
En el primer semestre, Cencosud informó que construirá un centro comercial de uso mixto también en SJL. El mall contará con siete niveles y 345 locales, entre ellos cuatro tiendas anclas, cines, centro médico, entretenimiento, entre otros servicios. Actualmente, la firma chilena cuenta con un supermercado Metro en la Av. Próceres de la Independencia, donde se desarrollaría el proyecto. JLL incidió en que la llegada de este mall solo consolidará la oferta comercial que existe en la zona.
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Bachiller en Comunicación Social de la Universidad Nacional del Santa. Con 11 años de experiencia profesional en comunicación escrita y digital. Trabaja en el Diario Gestión desde noviembre del 2021. Laboró anteriormente en la Sociedad Nacional de Industrias y el diario La Industria de Chimbote.
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