En el sector logístico, uno de los mercados menos conocidos, es el de almacenes en frío. A diferencia de los almacenes en seco, este segmento es altamente demandado por la industria de alimentos, agroindustrias, farmacéuticas y productos hidrobiológicos. La más reciente investigación de la consultora Binswanger ofrece una mirada a este mercado presenta, el cual se estima moverá US$ 510 millones solo en 2025.
En diálogo con Gestión, Max Medina, research manager de Binswanger, explicó que la principal diferencia entre un almacén en seco y uno en frío está en el tipo de productos que almacenan estos espacios. En los primeros se puede guardar todo lo que no es perecible, mientras que en los segundos se depositan productos que requieren conservación, como alimentos, productos para exportación, fármacos e hidrobiológicos.
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Las condiciones de temperatura también marcan una diferencia. Así, mientras en un almacén en seco se trabaja en rangos de 15 °C a 20 °C, en uno en frío las temperaturas van desde la refrigeración, entre 0 °C y 10 °C, hasta congelaciones que pueden llegar a -70 °C. La infraestructura también es distinta.
Un almacén en seco usa construcciones estándar de concreto, techos simples y pisos sin mayores acabados. En cambio, en uno en frío se requieren paneles aislantes, puertas térmicas, pisos especiales y sistemas que garanticen la eficiencia energética.
“Es como instalar una gran refrigeradora dentro de un almacén, pero mucho más complejo, incluye cámaras frigoríficas, túneles de congelamiento, monitoreo térmico y sistemas especiales, ya que, por ejemplo, no se pueden usar rociadores contra incendios convencionales porque el agua se congela”, precisó el experto.
Otro aspecto que las diferencia está relacionado con la inversión que requiere el desarrollo de estas infraestructuras. Según Medina, en el caso de un almacén en seco, la inversión típica por metro cuadrado puede ir de US$ 350 a US$ 550.
En oposición, un almacén en frío puede duplicar o incluso triplicar esa cifra, debido a la mayor demanda de energía, los sistemas de refrigeración y los materiales especializados que requiere. De este modo, el costo por metro cuadrado en este tipo de proyectos oscila entre US$ 750 y US$ 1,200.
Un punto a tomar en cuenta es que existen tres tipos de almacenes en frío. El primero es el refrigerado, que opera entre 0 °C y 10 °C y tiene como objetivo mantener la frescura de los productos y frenar el crecimiento bacteriano. En agroindustria se utiliza para carnes, frutas y verduras frescas; en retail para lácteos y productos de consumo diario como yogures y derivados; y en el sector salud para medicamentos y productos farmacéuticos sensibles, detalló Medina.
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El segundo tipo es el congelado, que trabaja en rangos de -18 °C a -25 °C y permite prolongar la vida útil de los alimentos conservando su valor nutricional. Aquí se almacenan frutas y verduras congeladas, cada vez más demandadas en supermercados, así como papas fritas, hamburguesas y otros productos procesados. También es clave para la conservación de pescados y mariscos.
Finalmente, está el ultracongelado, que opera a -30 °C o menos y se emplea para productos destinados a exportación o de alta sensibilidad, como carnes, frutas y hortalizas. “Este proceso garantiza que lleguen en óptimas condiciones al destino final. También es fundamental en la cadena de exportación de productos hidrobiológicos, como filetes de pescado o mariscos, que deben mantener la cadena de frío hasta llegar a los supermercados”, argumentó.
Los principales ‘jugadores’ de este tipo de infraestructura en Lima son Emergent Cold Latam, que adquirió Frialsa, Alfrimac, Esmeralda, Friodepo y Ransa. Foto: Andina
El mercado de almacenes en frío en Perú
¿Cuántos almacenes en frio hay en la capital? De acuerdo con el análisis de Binswanger, en Lima se han identificado alrededor de 12 almacenes en frío, cada una con una capacidad que oscila entre 6,000 y 12,000 posiciones. La mayoría se concentra en el Callao y en el norte de la capital, una localización estratégica, comentó Medina, por su cercanía al puerto y al aeropuerto, lo que facilita el manejo de productos de exportación que requieren rapidez en su traslado. Estas infraestructuras también están presentes en el sur, específicamente en Lurín y Chilca, donde se orientan a atender la demanda de clientes de la zona y a operar como centros de distribución para el mercado local.
Los principales ‘jugadores’ de este tipo de infraestructura en Lima son Emergent Cold Latam, que adquirió Frialsa, Alfrimac, Esmeralda, Friodepo y Ransa. Asimismo, el reporte de Binswanger remarcó que también existe oferta de almacenes en frío en el interior del país, especialmente en regiones como Piura, por el puerto de Paita; La Libertad, por el puerto de Salaverry, e Ica, impulsada por el auge agroexportador.
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¿Cuánto mueve este sector? Medina aclaró que el mercado de almacenes en frío alcanzará un valor de US$ 510 millones en 2025 y, de mantenerse la tendencia, superará los US$ 625 millones hacia 2030. El crecimiento de esta industria está siendo impulsado por el dinamismo de la agroexportación y la agroindustria, que en 2024 alcanzaron un récord histórico de US$ 12,700 millones, así como por la expansión del retail moderno. “La creciente preferencia de los consumidores por productos frescos, congelados y refrigerados impulsa una mayor demanda de infraestructura para almacenamiento en frío”, subrayó.
Un aspecto a tomar en consideración, indicó el especialista, es la forma en que se mide este mercado. A diferencia de otros segmentos inmobiliarios, el de almacenes en frío no se calcula en metros cuadrados, sino en posiciones, es decir, los espacios donde se almacena la carga, que pueden medirse incluso en metros cúbicos.
“Cuando hemos hecho cotizaciones y conversado con especialistas, hemos confirmado que la manera más adecuada de medir el mercado es por posiciones. Actualmente estimamos que existen alrededor de 101,000 posiciones, aunque preferimos mantener el dato en un rango superior a 100,000, distribuidas principalmente el 81% entre Callao y Lima Norte y 19% en el sur”, puntualizó.
El mercado de almacenes en frío no se calcula en metros cuadrados, sino en posiciones.
Los principales arrendatarios y los sectores clave
¿Quién son los que más arriendas estos espacios? De acuerdo con el análisis de Binswanger, la agroindustria concentra el 49% de la demanda. “No se trata solo de productos para agroexportación, sino también de congelados destinados al consumo cárnico-proteico, como pollo, pavo y cerdo”, comentó Medina. Le sigue el retail y los supermercados, que representan cerca del 39% de la participación en este mercado, casi a la par de la agroindustria.
En tercer lugar, se encuentra el sector hidrobiológico, con un 11% de participación, principalmente para almacenamiento de pescado y mariscos. Por última, la industria farmacéutica ocupa alrededor del 1%, para productos que requieren congelamiento estricto, como ampollas y medicamentos sensibles a la temperatura.
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¿Cuánto cuesta una posición? Medina afirmó que la tarifa en este mercado también se mide por posiciones y que, en promedio, el costo se encuentra entre S/ 100 y S/ 130 por posición, de acuerdo con cotizaciones realizadas en marzo de 2025. “En promedio oscila en S/ 115 una posición”, arguyó. Un detalle a tomar en consideración es que este es un mercado con vacancia estacional, es decir, la demanda varía según las campañas de consumo y exportación.
“Durante diciembre, por la campaña navideña, la ocupación es prácticamente total y en algunos casos llegan a faltar espacios. Lo mismo ocurre en Semana Santa, cuando aumenta el consumo de pescado, y en las temporadas de exportación de productos como palta o espárragos”, precisó.
Según el análisis de Binswanger, la vacancia puede llegar al 30% en algunos trimestres, pero cae por debajo del 5% en los meses de mayor demanda. En estos picos, incluso las empresas optan por alquilar espacios modulables para cubrir sus necesidades. En cuanto a la situación actual, Medina indicó que, hacia agosto de este año, la vacancia ya se encuentra por debajo del 20% y continúa descendiendo.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
