Fibra Prime, un fideicomiso de inversión en bienes raíces especializado en la adquisición, desarrollo y gestión de activos inmobiliarios, cerró 2024 con una cartera valorizada en más de US$203 millones. La firma calificó el primer trimestre de 2025 como positivo, destacando que los ingresos por rentas crecieron a una tasa de dos dígitos porcentuales en comparación con el mismo periodo del año anterior. ¿Dónde está viendo hoy las principales oportunidades para su crecimiento: en oficinas prime, almacenes logísticos o espacios de retail?
Durante la conferencia de presentación de resultados, su gerente general Ignacio Mariátegui informó que, al cierre de marzo, el ingreso neto por rentas alcanzó los US$ 3.78 millones, lo que representó un incremento del 73.4% frente al mismo periodo del año anterior. A su vez, el ingreso operativo neto (NOI, por sus siglas en inglés), que refleja la rentabilidad generada por las propiedades antes de gastos financieros, impuestos y depreciación, alcanzó los US$ 3.3 millones. “La diferencia entre ambos indicadores responde a los gastos operativos directos asociados a los inmuebles, como seguros, mantenimiento y otros costos, que usualmente son trasladados al inquilino”, precisó.
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Mariátegui explicó que el crecimiento registrado en el ingreso neto por rentas se debe principalmente a la incorporación de las adquisiciones realizadas a lo largo de 2024, que incluyeron siete inmuebles comprados entre abril y julio, y otros tres adquiridos en noviembre. “Estas adquisiciones, que totalizan cerca de US$ 94 millones, son las que respaldan este crecimiento”, precisó.
De otro lado, el margen operativo (NOI) se situó en 87%, mientras que el EBITDA fue de US$ 2.59 millones, con un margen del 68.5%, lo que —según afirmó— posiciona a Fibra Prime como una empresa altamente rentable.
Ignacio Mariátegui, CEO de FIBRA Prime, dijo que al cierre de marzo, el ingreso neto.(Foto: Hugo Pérez)
Propiedades en operación
El ejecutivo también señaló que, al cierre del primer trimestre, los activos bajo gestión (Assets Under Management, AUM) registraron un incremento del 77% en comparación con el mismo periodo de 2024, alcanzando un portafolio consolidado valorizado en US$ 190 millones. “Este monto comienza a representar una escala mínima aceptable para un negocio como el nuestro”, afirmó.
El portafolio de Fibra Prime está compuesto por 33 propiedades en operación, de las cuales el segmento de oficinas representa aproximadamente el 63% del valor total de los activos y el 57% de los ingresos anuales por renta. “Consideramos que esta composición es una fortaleza, dadas las tendencias actuales del mercado de oficinas y las que proyectamos para los próximos cinco años”, añadió. En conjunto, el portafolio suma un área arrendable de más de 228,000 metros cuadrados (m2), con un nivel de ocupación del 94%.
De otro lado, las rentas contractuales durante el primer trimestre, que corresponden a los ingresos proyectados del portafolio en un año completo, ascendieron a US$ 15.6 millones. En total, las propiedades en operación concentran 229 contratos de arrendamiento, “lo que evidencia una creciente diversificación de las fuentes de ingresos”.
Actualmente, el 67% de dichos ingresos está denominado en dólares, mientras que el 33% restante corresponde a soles. Mariátegui estimó que, al alcanzar el 100% de ocupación, las rentas anuales estabilizadas superarían los US$ 18 millones.
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Resultados por portafolio
En relación con el desempeño operativo del portafolio de Fibra Prime por tipo de activo, Mariátegui comentó que, al cierre del primer trimestre, el portafolio de oficinas prime comprendía un total de 18 inmuebles. Este segmento suma casi US$ 120 millones en valor de activos y más de 76,000 m2 de área arrendable. “Esto probablemente nos posiciona como el tercer o cuarto jugador más relevante del mercado de oficinas en el Perú”, dijo.
Las rentas contractuales proyectadas, en tanto, con base en el cierre del primer trimestre ascienden a US$ 8.8 millones. Los principales arrendatarios, asimismo, corresponden a dos grupos económicos: call centers, que representan el 59% del portafolio, y entidades del sector público, que son el 26%. “Cabe destacar que los call centers que atendemos están orientados a la exportación de servicios. La mayoría ofrece servicios de cobranza para mercados como Europa y Estados Unidos; solo uno opera en el mercado local, y ninguno realiza ventas locales”, aclaró Mariátegui.
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Los ocupantes, mencionó, son empresas multinacionales que demandan grandes superficies de oficinas. Anotó que la tasa de ocupación de oficinas al cierre del trimestre fue del 80%. Según el ejecutivo, si se alcanzara una ocupación total del 100%, las rentas anualizadas estabilizadas superarían los US$ 11 millones. “Respecto a los espacios vacantes actuales, ya estamos próximos a cerrar los contratos de arrendamiento, por lo que esperamos reportarlos como alquilados en su mayoría para el informe del próximo trimestre”, aseveró.
Así, en el primer trimestre, los ingresos por arrendamiento de oficinas prime alcanzaron los US$ 2.12 millones, lo que representó un repunte de casi 319% en comparación con el mismo periodo del año anterior, impulsado por el crecimiento en los activos bajo gestión.
Respecto al portafolio logístico (almacenes), Mariátegui informó que al cierre del primer trimestre se contaba con cinco activos, cuyo valor ascendía a US$ 49 millones. Estos inmuebles suman un área arrendable de 144,000 m2, con rentas contractuales —basadas en los contratos vigentes al primer trimestre de 2025— por un total de US$ 4.25 millones.
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Los principales arrendatarios provienen de los sectores farmacéutico (que representa el 41% del total), agrícola, automotriz, entre otros. Otro dato a tomar a consideración es que, al cierre del trimestre, la tasa de ocupación del portafolio logístico fue del 100%. Con ello, los ingresos por arrendamiento de almacenes alcanzó los US$ 1.07 millones, un avance de 2% frente al mismo periodo del año anterior.
En cuanto al portafolio comercial de Fibra Prime, al cierre del primer trimestre se contaban con 10 inmuebles, valorizados en más de US$ 21.7 millones. “Aunque el número de activos es limitado, el portafolio incluye más de 50 tiendas puerta de calle, consideradas como activos de alta calidad y generadores consistentes de renta”, dijo. En total, se administran aproximadamente 8,300 m2, con rentas contractuales que ascienden a US$ 2.5 millones.
Los principales arrendatarios pertenecen al sector comercio, que representa el 80% del total, seguido por minimarkets, con un 14%. La tasa de ocupación al cierre del trimestre fue del 96%. Mientras que al comparar las rentas contractuales con el valor de los activos, se obtiene una tasa de retorno del 11.5%, “lo cual es considerado favorable”. En este segmento, el ingreso por arrendamiento fue de US$ 590,000, un decrecimiento de 6% con respecto al mismo periodo del 2024.
“En resumen, hemos iniciado el 2025 con pasos firmes, consolidando nuestro liderazgo, nuestro enfoque y nuestra obsesión por la claridad estratégica, el crecimiento y la mejora de los rendimientos. Además, estamos aprovechando al máximo las oportunidades que ofrece el mercado. Actualmente, los distintos segmentos inmobiliarios muestran señales positivas: hay muy baja vacancia y escasa nueva oferta, lo que indica un entorno saludable y dinámico”, afirmó.
Entre las novedades de Fibra Prime, la empresa se prepara para una nueva emisión de equity con el objetivo de captar capital fresco y continuar con su estrategia de crecimiento a través de adquisiciones de inmuebles. Foto: Fibra Prime
Lo que se viene
Al ser consultado sobre los planes futuros de Fibra Prime, el ejecutivo adelantó que se prepara para una nueva emisión de equity con el objetivo de captar capital fresco y continuar con su estrategia de crecimiento a través de adquisiciones de inmuebles.
“Estamos evaluando volver al mercado con un follow-on (emisión secundaria de acciones) para levantar capital nuevo. Contamos con un pipeline muy robusto, con oportunidades de aportes, adquisiciones y ventas bajo esquemas de seller financing”, señaló el ejecutivo, quien destacó que si bien las negociaciones son complejas y toman tiempo, la compañía está satisfecha con el avance logrado.
Recordó que en 2024 lograron concretar adquisiciones por distintas vías, incluyendo financiamiento con los vendedores y combinaciones de aportes con efectivo, una estrategia que calificó como exitosa y que posiblemente se replicará.
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“Un negocio como el nuestro no puede operar con una escala pequeña. Necesitamos (un portafolio) entre US$ 200 millones y US$ 500 millones para asegurar estabilidad, diversificación de ingresos y mitigar riesgos de concentración. Ese es nuestro foco para ofrecer mayor seguridad a los inversionistas”, acotó.
El ejecutivo también advirtió sobre el contexto de incertidumbre que podría marcar el cierre de 2025, en referencia a factores externos como el electoral, pero aseguró que la firma mantiene firme su compromiso con el crecimiento sostenido, basado en activos de alta calidad, contratos sólidos y retornos atractivos.
