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En medio de una recuperación de la renta inmobiliaria en segmentos como oficinas en Lima (demanda se triplicó el primer semestre del 2023), Fibra Prime también mejoró sus indicadores y ve espacio para un “rebosante” plan de compras. En el tercer trimestre, la ocupación de sus activos llegó a 99.6% y los precios de alquiler de sus oficinas y predios comerciales subieron 80.9% y 50.9%, respectivamente, abriendo espacio para nuevas compras. Conozca la estrategia que la llevaría a casi duplicar el valor de sus activos el 2024.
Ignacio Mariátegui, CEO del fideicomiso de inversión en renta de bienes raíces Fibra Prime, señaló que la empresa llegó al tercer trimestre del 2023 con un portafolio de 23 activos por US$ 107.3 millones. Para fines del 2024, espera superar los US$ 200 millones en propiedades administradas, casi duplicando la cartera actual.
“El pipeline de potenciales negocios está rebosante y deberíamos comenzar a tener varias ejecuciones en el primer trimestre y el primer semestre del 2024″, comentó, tras mencionar que el plan apunta a alcanzar una mayor escala para incrementar también los ingresos y las utilidades.
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Consultado por la estrategia de adquisiciones, el ejecutivo explicó a Gestión que continuarán apostando por activos resilientes como predios logísticos y retomarán la compra de oficinas tras más de un año. Así, hasta mediados del 2024, prevé que deberían ingresar seis propiedades al portafolio.
En los predios logísticos, destacó la estabilidad que otorgan los contratos a largo plazo. Y en las oficinas, resaltó que el contexto del mercado permite ajustes al alza en las tarifas, haciendo atractiva su incorporación. Las compras seguirán enfocadas en Lima.
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Menos deuda y más equity
Ante un contexto de altas tasas de interés, Mariátegui indicó que continuarán con la optimización de la estructura de capital. A la fecha, el 35% de la inversión en el activo total se concretó mediante deuda con bancos. Sin embargo, en los próximos 12 meses, esperan reducir dicho porcentaje.
“El escenario ideal es una exposición a endeudamiento bancario de alrededor de 20% a 25% en el activo total”, sostuvo. Indicó que la apuesta será por seguir aumentando la participación del equity (capital de inversionistas) en el portafolio.
Recordó que las tasas de interés en el inicio de la operación de Fibra Prime estaban en alrededor de 3.7%. Sin embargo, las mismas ahora superan el 8% ante medidas para aplacar la inflación.
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Proyecciones
Al cierre del 2023, Fibra Prime proyectó rentas por alquiler de US$ 7.96 millones y una utilidad neta distribuible de US$ 3.24 millones, con un portafolio de activos de US$ 107.3 millones. Con la misma cartera, estimó que las rentas se incrementarían en 17% a US$ 9.3 millones el 2024.
En consecuencia, la utilidad neta distribuible del próximo año aumentaría en 25% a US$ 4.06 millones.
“Si bien es cierto que estos datos son proyectados, obedecen a un escenario altamente probable, sustentados por contratos vigentes que se tienen a la fecha”, anotó el vicepresidente de Finanzas y Estructuración de la empresa, Gary Tafur, tras indicar que los crecimientos incorporan el efecto de la inflación.
Por su parte, el ebitda pasaría de US$ 5.28 millones a US$ 6.4 millones del 2023 al 2024.
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El repunte de la demanda de oficinas
Luego de la pandemia del covid-19, el segmento de oficinas prime en Lima vuelve a mostrar dinamismo. En el primer semestre del 2023, la demanda o absorción neta (ocupación menos desocupación) de metros cuadrados de oficinas prime se triplicó a 42,068 m2, frente al mismo periodo del año pasado (11,972 m2), según JLL.
En tanto, la desocupación alcanzó los 12,000 m2, manteniendo el comportamiento habitual del mercado. En detalle, el 38% de los metros cuadrados dejados se concentró en San Isidro CBD (Central Business District), mientras que en los submercados de San Borja y Magdalena no se identificaron desocupaciones.
Por su parte, Binswanger indicó que la demanda efectiva de oficinas prime o clase A en Lima seguía registrando cifras positivas entre enero y setiembre del 2023, por la mudanza de usuarios de oficinas de clase B (subprime) y las ocupaciones de entidades estatales y coworking.
Así, la ocupación se incrementó en 55% a 47,000 metros cuadrados en dicho periodo del 2023 (nueve meses) frente al similar lapso del 2022.
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Claves
- Activos. Del portafolio de Fibra Prime, 11 activos son comerciales, seis son de oficinas, cinco son de logística y uno es hotelero.
- Área arrendable. Los activos suman en conjunto 179,706 metros cuadrados.
- Logísticos. Los almacenes y otras propiedades logísticas representan la mayor parte del valor de los activos (46%), de los ingresos (47%) y del área arrendable (80%) de Fibra Prime.
- Hotelero. Fibra Prime no prevé invertir en compra de hoteles, ante la ausencia de señales claras de su recuperación.
- Horizonte. Fibra Prime tiene autorización para administrar activos con un valor patrimonial de hasta US$ 500 millones. Expansión de la cartera apunta al 2031 o 2032.
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Bachiller en Comunicación Social (Universidad Nacional Mayor de San Marcos). Trabajé en radio y prensa escrita y, desde el 2013, soy redactor de la sección de Negocios del Diario Gestión.