Poco se conoce sobre el tamaño real del mercado de compra y venta de oficinas y las proyecciones que se manejan para este año. Tras el impacto de la pandemia, este segmento ha mostrado signos de recuperación sostenida: entre 2024 y 2025 se ha observado un repunte progresivo, reflejado tanto en el aumento de transacciones como en el renovado interés de los inversionistas. Sin embargo, el panorama aún presenta cautela, especialmente si se considera que no se prevén nuevos desarrollos de oficinas al menos hasta 2027. ¿Cómo ha evolucionado el mercado de compra y venta de edificios de oficinas? ¿Qué se puede esperar para 2026?
Max Medina, gerente de investigación Binswanger, explicó que el interés por este tipo de activos responde a expectativas de mejora en el corto y mediano plazo. “Se están gatillando operaciones de compra y venta de edificios y oficinas con flujo porque hay expectativas de que en los próximos años sea un mercado noble, favorable, con menores tasas de vacancia y con rentas que vayan incrementándose gradualmente”, proyectó.
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Según el especialista, el ciclo del mercado también estaría cambiando a favor de los propietarios. “Si se da una renovación, no será en una etapa donde el inquilino tenga mayor poder de negociación, sino el propietario. Eso apoya la tesis de que es un momento idóneo para invertir en edificios y oficinas, y también para diversificar portafolios”, agregó.
Entre los factores que explican este renovado dinamismo destacó la caída en la tasa de vacancia. Actualmente, se ubica en 10.7%, un nivel que no se observaba desde hace aproximadamente 15 años. A ello se suma la ausencia de nuevas entregas en el corto plazo, lo que podría seguir presionando este indicador a la baja. “No se esperan nuevas entregas este año, por lo que la vacancia podría cerrar 2026 por debajo del 8%, incluso en un rango de entre 5% y 8%”, precisó.
Pero no es el único indicador que evidencia la reactivación. La absorción neta también ha dado señales claras de recuperación. Solo en el primer trimestre del 2026 alcanzó cerca de 17,763 m2, el nivel más alto de los últimos cinco años. “Antes de la pandemia, en 2020, estábamos alrededor de los 20,000 m2, pero entre 2021 y 2025 la absorción se mantenía cerca de los 10,000. Este trimestre prácticamente se ha duplicado”, expresó.
Este repunte ha tenido un impacto directo en la disponibilidad de espacios. La vacancia, que durante el punto más crítico de la pandemia llegó a bordear el 30% en ejes como San Isidro Financiero, San Borja o Magdalena, muestra al primer trimestre una reducción. San Isidro Financiero se ubica en torno al 11%, San Borja apenas en 1% y Magdalena en 7%, mientras que San Isidro Empresarial pasó de 26% a cerca de 6%. En el caso de Miraflores, la vacancia descendió de 17% a 12%, en línea con la ocupación progresiva de nuevos edificios.
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El resultado es un mercado con menor disponibilidad, especialmente para grandes superficies. “Hoy encontrar bloques grandes no es sencillo. Si antes una empresa tenía diez opciones, luego pasaron a cinco, y ahora pueden ser menos de cinco”, advirtió.
En paralelo, las tarifas de alquiler comienzan a ajustarse. Actualmente, la renta promedio se sitúa en torno a los US$ 17 por m2, reflejando la relación directa entre menor vacancia y mayores precios. “A mayor vacancia, las tarifas tienden a bajar o a negociarse más; cuando la vacancia cae, las rentas empiezan a subir”, sostuvo. Por zonas, San Isidro Empresarial lidera con las tarifas más altas, seguido por ejes como Miraflores y San Isidro Financiero, consolidando su posición como los principales polos corporativos de la ciudad.
San Isidro concentra la mayor parte de las transacciones de edificios corporativos en Lima. Foto: GEC
Lo que se espera en 2026
Para este año, las perspectivas del mercado de oficinas apuntan a una consolidación de la recuperación, marcada principalmente por la ausencia de nueva oferta y una demanda en proceso de fortalecimiento. “Básicamente no hubo nuevas entregas en 2025 ni las habrá en 2026. Eso va a llevar a que la tasa de vacancia siga cayendo, probablemente por debajo del 8%, incluso en un rango de entre 5% y 8%”, reiteró. En este contexto, añadió, que el mercado comienza a inclinarse a favor de los propietarios. “El escenario se vuelve más favorable para los grandes landlords y eso debería traducirse en incrementos graduales en las tarifas”, dijo.
Esta tendencia ya empieza a reflejarse en los valores de alquiler. La renta promedio, que anteriormente se ubicaba entre US$ 15 y US$ 16 por m2, ha escalado a alrededor de US$ 17 por m2, evidenciando el ajuste propio de un mercado con menor vacancia.
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Al mismo tiempo, la limitada disponibilidad de espacios, especialmente de grandes superficies, está empujando a las empresas a adelantar decisiones. “Hay compañías que ya están buscando y negociando espacios en proyectos que se entregarán recién en 2027”, detalló.
De cara a los próximos años, el mercado podría empezar a reactivarse también por el lado de la oferta. Actualmente hay cerca de 50,000 m2 en construcción, a los que se podrían sumar otros 50,000 m2 en evaluación, con posibles entregas hacia 2028 y 2029. “Este ciclo inmobiliario explica por qué también se han activado operaciones de compraventa de edificios en los últimos años”, acotó.
La demanda por espacios corporativos crece y reduce la disponibilidad, especialmente en grandes superficies Fotos: GEC
Mercado de compraventa de edificios
Con esos indicadores, ¿cómo se mueve el mercado de compraventa de edificios de oficinas? Según Binswanger durante el periodo 2024–2025, en detalle, se registraron 12 operaciones en cada año, con volúmenes de inversión que pasaron de aproximadamente US$ 150 millones en 2024 a cerca de US$ 170 millones en 2025.
“Lo que hemos visto en 2025 es un mayor movimiento en la compraventa de edificios de oficinas. Para este año esperamos un dinamismo importante, con entre cinco y diez operaciones adicionales”, señaló Medina. Aunque advirtió que los montos suelen manejarse con reserva, estima que podrían mantenerse en niveles similares a los de los últimos dos años.
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Este mercado ha estado impulsado principalmente por inversionistas locales. Vehículos como Fibra concentran alrededor del 65% de las adquisiciones, seguidos por compañías de seguros, con participaciones de entre 15% y 20%, además de inmobiliarias y fondos de inversión. “Son actores que buscan activos con flujo, es decir, edificios ya ocupados que generen ingresos por rentas desde el inicio”, afirmó.
En cuanto a la localización, San Isidro se mantiene como el principal foco de inversión, concentrando el 46% de las transacciones, seguido por el Centro de Lima con 42% —donde destaca la actividad de Fibra Prime—, mientras que Miraflores y San Borja también registran operaciones puntuales. “San Isidro sigue siendo la ubicación predilecta por su rol como principal hub financiero y por sus altos niveles de ocupación”, añadió.
El interés se explica, en parte, por las condiciones actuales del ciclo inmobiliario. Por un lado, inversionistas con estrategias core priorizan activos clase A estabilizados y con contratos vigentes; por otro, existen apuestas de tipo value-add, enfocadas en la recuperación y optimización de inmuebles, especialmente en zonas como el Centro de Lima. En este contexto, no se descarta la reaparición de capital extranjero. “En ciclos anteriores hubo una presencia importante de inversionistas internacionales y, con las condiciones actuales, podría reactivarse ese interés”, indicó.
Respecto a las operaciones de compraventa de edificio de oficinas para este año se prevé, acotó Medina, que San Isidro se mantenga como el principal punto de interés de los inversionistas, respaldado por sus altos niveles de ocupación y su consolidación como el centro financiero de la ciudad.
Otros submercados de interés continuarán siendo distritos como Miraflores y San Borja que han mostrado actividad, con cierres relevantes. En tanto, el Centro de Lima presenta una dinámica particular, donde destaca principalmente la participación de Fibra como actor clave.
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“San Isidro sigue siendo una de las ubicaciones más atractivas por su propia tesis: es el corazón financiero de la ciudad y concentra una parte importante de la demanda. Solo en oficinas clase A, puede captar alrededor del 35% de la ocupación total del mercado”, concluyó.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
