¿Cortar el agua o limitar el uso del ascensor? La propuesta contra vecinos morosos

Las Juntas de Propietarios y los condominios están bajo el radar del Congreso de la República. Un nuevo proyecto de ley acaba de presentarse y tiene un objetivo: crear un marco normativo que regule “las medidas de presión que pueden aplicar las juntas [...] en condominios para la cobranza de cuotas de mantenimiento [...]”.

Esta iniciativa legislativa, de la congresista María del Carmen Alva, plantea “excepcionalmente” que la junta pueda disponer el corte parcial o restringido del servicio de agua potable y del servicio de ascensor respecto del propietario moroso.

Regulación propuesta

Lo que se plantea es que si una junta quisiera aplicar dichas “medidas de presión” debe considerar, por ejemplo, un acceso alternativo al agua potable: “El condominio deberá garantizar la disponibilidad permanente de, al menos, un punto de acceso a agua potable debidamente habilitado, operativo y accesible, destinado exclusivamente al consumo humano del propietario afectado y de los ocupantes del inmueble. Dicho punto de acceso podrá ubicarse en un área común del condominio y deberá encontrarse fuera del departamento del propietario moroso”.

Para el caso de limitar el uso del ascensor, se exige escaleras habilitadas operativas y seguras que permitan el ingreso y salida a los departamentos.

En un apartado se especifica que lo mencionado no aplicará en departamentos con personas en situación de especial vulnerabilidad.

Otras áreas podrían incluirse

Si bien se hace hincapié en el uso del agua y del ascensor, el proyecto de ley también menciona que las juntas podrían como medida de presión restringir el uso de bienes comunes no esenciales.

Estos, por ejemplo, son el salón de usos múltiples, gimnasio, estacionamientos no asignados, entre otros con que cuente el condominio, cuando exista morosidad comprobada.

¿Quién es el vecino moroso?

La propuesta establece un procedimiento previo obligatorio. Para la adopción de las medidas, se debería observar un procedimiento mínimo que incluya:

• Notificación fehaciente al propietario moroso con una anticipación no menor de 15 días calendario.
• Otorgamiento de un plazo como mínimo de 15 días calendario para la regularización de la deuda o la suscripción de un fraccionamiento de pago.
• Acuerdo expreso de la asamblea de propietarios adoptado conforme al reglamento interno.

Normativa existente

Cabe recordar que actualmente ya existe el régimen de la propiedad horizontal, que fue aprobado por el Decreto Legislativo N° 1568.

Gestión ya ha abordado hasta dónde pueden las Juntas de Propietarios imponer restricciones. Por ejemplo, David Encinas, socio del estudio Rodríguez García & Encinas ya había comentado que actualmente la prohibición total del ascensor restringe el acceso normal a la vivienda y difícilmente supera un análisis de proporcionalidad.

Sin embargo, Carlos Monteza, socio de Cuatrecasas, había recordado que el Tribunal Constitucional ya ha declarado, en un caso, válida la limitación del ascensor para propietarios morosos. Esto porque no se limitaba el libre tránsito, pues el residente podía acceder por las escaleras.

Además, sobre limitar las áreas comunes, ambos coincidieron que pueden ser válidas actualmente, siempre que estén previstas en el reglamento del condominio “y no afecten el acceso a la vivienda ni a servicios indispensables”.

SOBRE EL AUTOR

Whitney Miñán

Editora de Economía y coordinadora de ESG del diario Gestión. Licenciada en Ciencias de la Comunicación. Con casi 10 años de experiencia profesional en el rubro.