Un hecho que ha marcado al sector inmobiliario en los últimos años, sobre todo en Lima Metropolitana, ha sido la discrepancia entre los promotores y las municipalidades para impulsar nuevos proyectos de Viviendas de Interés Social (VIS) en sus jurisdicciones.
Tras un fallo del Tribunal Constitucional (TC) a finales del 2023, los propios gremios reconocen que los “roces” con las comunas se han reducido. Sin embargo, un reciente informe de Contraloría ha vuelto a resaltar las diferencias entre estos actores.
Gestión conversó con la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), así como la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), quienes acusaron que la entidad de control no habría comprendido bien cuáles son las reglas de la VIS, a pesar de denunciar irregularidades en al menos 391 licencias.
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Lo que encontró la Contraloría en los proyectos VIS
Si bien el dominical Cuarto Poder difundió los resultados de un operativo de control de la Contraloría a mediados de noviembre, la entidad precisó a Gestión que lo hecho público fue resultado de diversos operativos realizados en Lima en los meses anteriores.
De acuerdo al reporte “Vigilamos contigo las licencias para edificar viviendas y su ejecución constructiva en Lima Metropolitana”, la Contraloría revisó 654 licencias de edificación emitidas durante los años 2024 y 2025 en distritos de la capital. El resultado fue que el 60% (391 licencias) no fueron objeto de verificación técnica, lo cual es fundamental para constatar que las obras se ejecuten conforme a los proyectos aprobados y a las normas de construcción vigentes.
Todos estos hallazgos están detallados en el Informe n.° 10122-2025-CG/GRLIM-SOP de la Contraloría, publicado el 26 de septiembre de este año y que revisó este Diario. Allí se advierten otras situaciones adversas que encontraron en proyectos VIS.
Por ejemplo, se advierte que municipalidades como Surquillo, Comas, Los Olivos y Pachacamac emitieron licencias de edificación sin tener a la mano todos los documentos que exige la normativa vigente para este tipo de proyectos de vivienda.
También se identificó que, en distritos como Comas o El Agustino, se autorizaron licencias de edificación a proyectos inmobiliarios que no cumplían con los parámetros edificatorios vigentes. Situaciones listadas por Contraloría refieren a áreas libres inferiores al mínimo normado y frentes de predio menores a lo establecido.
Llama la atención la ausencia de San Isidro en el Informe n.° 10122-2025-CG/GRLIM-SOP de la Contraloría, ya que fue uno de los casos puntuales que citó Cuarto Poder, donde incluso apareció Luis Castillo, gerente de control político e institucional de la Contraloría comentando el caso de un edificio en construcción alrededor de la Avenida Salaverry.
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¿Contraloría no comprende los estándares de VIS?
Para Jose Espantoso, presidente de CODIP, la Contraloría ha cometido errores en su delimitación financiera para analizar los proyectos VIS en Lima Metropolitana.
“Se hace mención a que el límite para financiar VIS es S/ 160 mil, pero en realidad es S/ 480 mil. Hay que distinguir: la VIS tiene segmentos también”, indicó en referencia a los 5 rangos existentes, bajo el esquema del Bono del Buen Pagador (BBP) del Crédito Mi Vivienda, aunque los montos máximos son más altos que los indicados por Espantoso (ver tabla).
De igual manera, lamentó que se dé a entender que son los promotores inmobiliarios quienes definen, junto a las municipalidades, cuáles serán los parámetros para que se autoricen las licencias que dan pie a los proyectos VIS. Instó al ente de control a centrarse en que las autoridades locales supervisen sus propios procedimientos de aprobación.
“La Contraloría está para fiscalizar el trabajo del funcionario público, pero son las municipalidades y el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) quienes, tras el fallo del TC, deben hacer un trabajo de fiscalización mayor siguiendo los proyectos que se aprueban”, sostuvo.
Quien también mostró su disconformidad con lo reportado por Contraloría fue Guido Valdivia, vicepresidente ejecutivo de Capeco.
“Lo que refleja es que hay un desconocimiento muy grande de lo que implica la VIS (...) Decir que se trata de viviendas por valores menores hasta S/ 160 mil no es correcto. Tampoco indicar, como también repitió el reportaje, que las VIS solo pueden construirse en determinadas zonas urbanas”, criticó.
A raíz de estas discordancias, Espantoso de CODIP adelantó que buscarán reunirse con la misma Contraloría para abordar lo que consideran inexactitudes en la comprensión de la promoción de las VIS en Lima Metropolitana.
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Un fallo del TC que dio orden a la VIS
Tanto Espantoso, como Valdivia, cuestionaron también que la Contraloría haya tomado de muestra proyectos que obtuvieron sus licencias en medio que se empezaba a aplicar, con la adecuación correspondiente de la normativa, los extremos de la sentencia del TC que delimitó las responsabilidades de las municipalidades y MVCS en torno a esta clase de proyectos a finales del 2023.
“El TC estableció que el MVCS regula temas de VIS, pero cosas como las alturas y zonificaciones es competencia municipal. Sobre los proyectos en marcha, planteó que se evalúe caso por caso. ¿Por qué? Hay proyectos donde, aunque no estén en construcción, podían tener ya compradores. Si se perjudica a terceros, debe continuar", explicó Valdivia.
El TC delimitó, a finales del 2023, las responsabilidades de las municipalidades y MVCS para la promoción de proyectos VIS. Foto: Andina.
Gestión tuvo la oportunidad de consultarle al contralor César Aguilar y su equipo sobre estos asuntos en una reunión con periodistas. Allí, sus técnicos recordaron que, si bien no existe la retroactividad normativa, los proyectos VIS que analizaron son edificios en construcción, relativamente “nuevos”: iniciaron obras en 2024.
Así, la Contraloría instó al TC a remarcar que pasa si hay proyectos que se siguen promoviendo hoy bajo los parámetros antiguos, previos a su fallo del 2023, ya que podrían afectar a los consumidores.
Periodista económico con más de 5 años de experiencia en el rubro. Licenciado en Comunicaciones por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Antes fui parte del equipo fundador del medio digital Sudaca. Cubro temas vinculados a proyectos de inversión público y privada en más de una modalidad y hago seguimiento a diversos sectores económicos.
