El distrito de Independencia ha experimentado una transformación comercial en los últimos cinco años, impulsada por los cambios de zonificación que han abierto paso a nuevos proyectos, desde centros comerciales hasta desarrollos educativos y de uso mixto. ¿Cuánto ha aumentado el valor del metro cuadrado en este distrito, considerado uno de los principales motores económicos de Lima Norte?
Max Medina, research manager de Binswanger, explicó a Gestión que uno de los principales puntos de esta transformación se concentra en el entorno de las avenidas Carlos Izaguirre y Túpac Amaru, la Panamericana Norte y zonas próximas a Megaplaza y Plaza Norte. A ello se suma la presencia de estaciones del Metropolitano y vías como la avenida Pacífico.
En esta zona, terrenos que originalmente contaban con zonificación industrial I2 fueron modificando su clasificación. “En 2021, los terrenos que mantenían zonificación industrial pasaron a tener una clasificación de Comercio Metropolitano (CM)”, recordó Medina.
Posteriormente, en 2025, con la aprobación del Plan de Desarrollo Urbano (PDU) de Lima Norte, la zonificación de Comercio Metropolitano (CM) pasó a Zona Urbana de Densidad Muy Alta (ZDMA). “¿Cuál es la diferencia entre zona urbana de densidad muy alta con comercio metropolitano? Básicamente que el componente residencial puede llegar a ser más relevante”, explicó el vocero Binswanger.
Mientras la zonificación CM permitía desarrollar actividades como educación, clínicas, comercio, strip centers y centros comerciales, la clasificación ZDMA amplió las posibilidades para proyectos con una mayor participación de vivienda. “Con ZDMA ya comienzas a evaluar también proyectos de uso mixto, que ya puedan tener un componente importante también de vivienda”, sostuvo Medina.
De acuerdo con el especialista, la sucesión de cambios de zonificación —de I2 a CM y posteriormente a ZDMA— ha contribuido a dinamizar el desarrollo de nuevos proyectos en aproximadamente 38 hectáreas de esta zona de Independencia. La nueva clasificación urbanística también redujo las barreras normativas para el desarrollo inmobiliario, ya que los terrenos dejaron de requerir un proceso de modificación de zonificación para incorporar nuevos usos.
“Antes, con la zonificación industrial, si querías sacar un proyecto comercial o un proyecto diferente, podía demorar hasta dos años en trámites para hacer tu cambio de zonificación. Esto ya no hay ahora; ya es directo prácticamente porque la zonificación te lo permite”, remarcó Medina.
El efecto de esta modificación ya se observa en el desarrollo de proyectos educativos, residenciales y comerciales en la zona. El especialista recordó que Senati abrió una sede en 2021, mientras que IPAE realizó una ampliación en 2023. Posteriormente, las inmobiliaria Albamar entregó departamentos y se sumaron nuevos proyectos de la universidad Norbert Wiener, además de las inmobiliarias Besco y Los Portales.
A este movimiento se incorpora también Megaplaza, que, además de ampliar su componente comercial, proyecta una torre multifamily. “En menos de 10 años vemos todo esto que ha venido creciendo y lo que ha impulsado, evidentemente porque hay mucha demanda, hay crecimiento en esa zona, es este cambio de zonificación”, sostuvo.
Para el ejecutivo, la nueva clasificación también abre la posibilidad de que los terrenos que todavía mantienen usos industriales se incorporen progresivamente al desarrollo urbano. “Esos lotes que todavía son industriales por la zona, seguramente en el tiempo se van a ir transformando y vendiendo para dar usos mixtos: residencial, comercial, salud, educación, entre otros”, proyectó.
La mayor flexibilidad en los usos del suelo también tiene un efecto sobre el mercado inmobiliario. “Todo este cambio hace que el suelo se valorice más, que el suelo tienda a costar más”, sostuvo Medina.
Megaplaza y Plaza Norte impulsan el dinamismo comercial de Lima Norte. Foto: Andina
Costos del suelo en Independencia: se dispara, ¿oportunidad para dueños?
El cambio en la clasificación del suelo no solo ha ampliado los usos que pueden desarrollarse en Independencia. También ha tenido un efecto sobre los precios de los terrenos y locales ubicados en esta zona, en particular en los alrededores de los corredores comerciales Izaguirre e Independencia.
El reporte de Binswanger explica que el corredor Izaguirre concentra 267 locales comerciales, con una renta promedio de US$ 24 por m² y una renta máxima de US$ 35 por m². En el corredor Independencia, que reúne 296 locales, la renta promedio alcanza los US$ 14 por m² y la máxima llega a US$ 19 por m². El primero comprende las avenidas Carlos Izaguirre, Alfredo Mendiola y la calle Los Andes, mientras que el segundo las avenidas Túpac Amaru y Tomás Valle.
“Una renta de US$ 35 por m² por un local comercial es una renta importante dentro de Lima”, arguyó Medina.
El ejecutivo agregó que esta renta es comparable con determinadas zonas comerciales de otros distritos de Lima. “En algunas locaciones del corredor Izaguirre puede asemejarse a algunas ubicaciones de Miraflores. No te diría que sea como (el costo promedio de un local comercial en la avenida) Larco, Jirón de la Unión o Gamarra, pero tal vez puede asemejarse un poco a una renta de (la avenida) Benavides”, anotó.
Pero el movimiento no se limita al mercado de alquiler. De acuerdo con Binswanger, los precios de lista de los terrenos y espacios industriales de la zona también han registrado un incremento de más de 25% desde 2019, en un contexto marcado por los cambios de zonificación.
En 2019, los precios registrados para estos inmuebles iban desde US$ 650 por m², con un promedio de US$ 1,100 por m² y un máximo de US$ 1,500 por m². Para 2026, el mínimo supera los US$ 1,000 por m², el promedio llega a US$ 1,400 por m² y se observan valores de hasta US $ 2,000 por m².
“La oferta disponible a la fecha corresponde principalmente a terrenos de entre 1,000 m² y 6,000 m², muchos de ellos vinculados con antiguos locales e instalaciones industriales que actualmente se presentan como oportunidades para una reconversión hacia desarrollos residenciales y otros usos urbanos”, remarcó el experto.
La modificación de la zonificación ha incidido no solo en los usos permitidos, sino también en las expectativas de los propietarios. “Estos nuevos cambios no solo han impactado en los usos, sino también en las expectativas de precio de los propietarios de esos lotes que quedan”, indicó.
No obstante, precisó que se trata de precios de lista, por lo que el valor final de una operación puede variar según la negociación entre el propietario y el comprador. En ese contexto, comentó que algunos inmuebles ya tenían compatibilidad con distintos usos antes de los cambios de zonificación, aunque con la nueva normativa amplía las posibilidades de desarrollo.
Antiguos terrenos industriales entran en la mira de nuevos proyectos inmobiliarios. Foto: Andina
Clave
- Espacios para nuevos desarrollos: El especialista también expresó que varias de las áreas en el cuadrante de cambio de zonificación todavía están ocupadas por almacenes y empresas industriales. “En el transcurso de cinco o diez años toda esa zona con potencial se va a transformar en desarrollos residenciales o comerciales”, afirmó.
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
