La instalación y operación de negocios en zonas de playa exige una serie de permisos y evaluaciones que van más allá de una licencia municipal de funcionamiento. En estos espacios, como por ejemplo la Costa Verde, donde se encuentran espacios diversos como áreas públicas, acantilados, franjas ribereñas y actividades comerciales, las competencias se distribuyen entre diversas entidades.
Reciente casos vinculados a negocios ubicados frente al litoral, como el de Bordemar en Barranco, ha generado que se ponga énfasis en los requisitos que deben cumplir las empresas antes de construir, alquilar o invertir en un inmueble próximo al mar.
Las autorizaciones pueden involucrar a municipalidades, organismos especializados y autoridades encargadas de la planificación de la Costa Verde. Sin embargo, todo también dependerá de la zonificación d ela zona en donde se instalará el negocio.
Revisión de requisitos
Antes de adquirir, alquilar o invertir en un inmueble destinado a una actividad comercial en la Costa Verde o en una playa del litoral peruano, una empresa debe realizar una revisión legal y técnica de la zona. Este proceso permitirá identificar restricciones, permisos pendientes y riesgos que podrían afectar la inversión de un negocio.
Fernando Castañeda, abogado de Aramburú Castañeda Boero Abogados, señaló que la complejidad de estos proyectos se explica por la intervención de distintas autoridades. En el caso de la Costa Verde, pueden participar:
- Las municipalidades distritales.
- La Municipalidad Metropolitana de Lima
- La Autoridad del Proyecto Costa Verde
Las municipalidades distritales tienen competencia dentro de sus respectivas jurisdicciones. En la zona de la Costa Verde se encuentran, según el tramo, distritos como Miraflores, Barranco, Chorrillos, San Isidro, Magdalena del Mar y San Miguel.
“Tienes la municipalidad metropolitana de Lima, que tiene un plan maestro. El plan maestro contempla toda una óptica para la zona de Costa Verde. La zonificación que corresponde a esa zona en particular, sus parámetros, la compatibilidad de uso, áreas intangibles y las restricciones del plan maestro. Esas autorizaciones dentro de su jurisdicción deben estar integradas, deben estar en armonía con la zonificación y el plan maestro que te dicta”, señaló.
En estos casos, también interviene la Autoridad del Proyecto Costa Verde, entidad que debe emitir conformidades o validaciones en los asuntos que correspondan a su ámbito. Su participación es importante en zonas con condiciones especiales, como áreas intangibles, acantilados y plataformas superiores.
Castañeda explicó que la primera revisión que se debe realizar es de carácter registral. La empresa debe verificar quién es el titular del predio, si existen cargas, gravámenes, superposiciones, litigios o limitaciones sobre las facultades del propietario.
El segundo paso es el todo lo referente a lo urbanístico. En esta etapa se revisan la zonificación, los parámetros de edificación, la compatibilidad del giro comercial y las restricciones establecidas para el área específica donde se ejecutará el proyecto.
“En al revisión de carácter urbanístico, los arquitectos e ingenieros te dirán que son elementos clave para saber que se han cumplido”, indicó.
Una tercera revisión corresponde a los aspectos edificatorios, donde se encuentran las licencias de construcción, los planos aprobados, la conformidad de obra y la declaratoria de edificación, documentos que acreditan que la construcción se ajusta a las autorizaciones otorgadas.
Además, el proyecto debe cumplir obligaciones administrativas y sectoriales. Entre ellas figuran la licencia de funcionamiento, las autorizaciones que correspondan en la Costa Verde, así como evaluaciones o exigencias vinculadas con el impacto vial, ambiental, sanitario y de seguridad.
“Una licencia de funcionamiento autoriza una actividad específica en un establecimiento, sea que sea un restaurante, un parque de atracciones, una heladería, pero no reemplaza una licencia de construcción, no reemplaza la conformidad de obra, no reemplaza, ni se superponen, ni prevalece sobre exigencias especiales del proyecto de Costa Verde”.
Por ello, contar con una licencia municipal no implica que el negocio tenga resuelta toda su situación legal, técnica y urbanística.
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DICAPI y permisos en el litoral
Por otro lado, Antonio Álvarez Silva indicó que la Dirección General de Capitanías y Guardacostas del Perú (DICAPI), órgano de la Marina de Guerra del Perú, es otra entidad relevante en autorizaciones próximas al mar. Esta entidad emite opiniones e informes vinculados con derechos de uso en áreas acuáticas y franjas ribereñas.
La participación de DICAPI resulta indispensable cuando las instalaciones colindan con los primeros 50 metros de playa, ya que sus informes u opiniones técnicas deben integrarse al expediente que sustentará una solicitud de autorización o licencia ante la municipalidad competente.
En zonas distintas a la Costa Verde, como Huanchaco, Máncora u otras playas del país, no existe una entidad equivalente a la Autoridad del Proyecto Costa Verde. Sin embargo, DICAPI mantiene su competencia sobre todo el litoral peruano, de acuerdo con las características y cercanía del proyecto a la franja de playa.
En este contexto, la municipalidad distrital continúa siendo la entidad que expide autorizaciones para actividades comerciales dentro de su jurisdicción. Sin embargo, el otorgamiento de una licencia debería sustentarse en los informes, autorizaciones y requisitos previos exigidos por las entidades que intervienen según cada caso.
Una licencia municipal no siempre basta. Existen requisitos y revisiones que los negocios deben cumplir cerca de playas antes de invertir y operar. (Foto por Martín BERNETTI / AFP)
¿Y si aparecen problemas?
Si una autorización se concede sin haber cumplido requisitos esenciales, el acto administrativo puede ser cuestionado, revocado o declarado nulo posteriormente.
“A veces gestiones anteriores hayan podido dar algún tipo de autorización para el uso de algún tipo de actividad comercial cerca a la playa y hayan omitido algún tipo de este tipo de autorización previa, definitivamente se presta que pueda ser anulado, cuestionado, revocado”, señaló Álvarez.
La fiscalización municipal puede realizarse aun después de que la empresa haya iniciado sus operaciones. Las autoridades pueden verificar si el negocio funciona conforme a lo autorizado, si respeta los parámetros urbanísticos y si cumple las condiciones de seguridad, impacto ambiental, ruido y tránsito.
Una empresa también puede enfrentar sanciones si, a pesar de haber obtenido permisos, desarrolla en una actividad distinta o de mayor alcance que la autorizada.
Las consecuencias pueden incluir multas, restricciones, órdenes de adecuación, clausuras y procedimientos de ejecución. En situaciones más graves, cuando se confirma una ocupación indebida o una obra incompatible con el espacio público, las autoridades podrían ejecutar medidas de retiro o demolición mediante el procedimiento correspondiente.
Las playas y zonas de uso público están sujetas a reglas especiales, por lo que cualquier infraestructura o explotación comercial requiere una evaluación previa de compatibilidad y una autorización válida.
“Cuando hay derechos inalienables o indisponibles, no corresponde dar, en primer lugar, ningún tipo de autorización. Y en segundo lugar, el privado o el administrado no puede irrogarse el uso del espacio público”, añadió Álvarez.
El especialista sostuvo que la colocación de estructuras en un espacio definido para uso público puede dar lugar a medidas de fiscalización y retiro. La posibilidad de habilitar actividades comerciales dependerá de que el área pueda destinarse legalmente a ese fin y de que se cumpla todo el procedimiento administrativo.
Por otro lado, puede pasar lo opuesto. Cuando una empresa detecta problemas legales luego de haber realizado una inversión importante, la recomendación inicial es evitar ampliar u operar de una forma que agrave la eventual infracción. Continuar con obras o actividades observadas puede elevar las pérdidas y complicar una futura regularización.
La siguiente etapa consiste en identificar el origen del problema. Si corresponde a una omisión en el procedimiento, una incompatibilidad urbanística, una licencia insuficiente, una autorización no obtenida o una actividad que excede el giro permitido. En cada caso se demanda una solución distinta y no existe una fórmula única de regularización.
Entre las alternativas se encuentran:
- Revisar o modificar el giro del negocio.
- Reformular el proyecto.
- Realizar cambios en la infraestructura o en la forma de operar.
- Tramitar las autorizaciones que no fueron obtenidas.
- Retomar pasos omitidos dentro del procedimiento administrativo.
- Adecuarse a la norma aplicable en ese momento.
También es necesario determinar qué normas estaban vigentes al momento de iniciar el procedimiento y cuáles resultan aplicables durante la fiscalización.
Si el administrado considera que cumplió las exigencias técnicas y legales, puede impugnar los actos de la administración. Esta vía permite cuestionar decisiones que, a criterio del titular del negocio, carezcan de sustento legal, vulneren el debido procedimiento o respondan a una interpretación arbitraria de la autoridad.
Por ello, las personas interesadas en invertir en estos negocios no deben solo centrarse a la obtención de una licencia de funcionamiento.
En proyectos ubicados cerca de playas, el respaldo legal de la inversión dependerán de que la propiedad, la obra, el uso comercial, el impacto sobre el entorno y las autorizaciones de todas las entidades competentes estén completamente alineados y respetando la normativa vigente.
Bachiller en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza, con seis años de experiencia en prensa radial, escrita, digital e instituciones públicas.
