El mercado de oficinas en Lima avanza hacia un cambio estructural. A la reducción sostenida de la vacancia se suma una oferta futura limitada y un escenario de precios que empieza a ajustarse de manera progresiva. En ese contexto, las empresas están afinando sus decisiones de alquiler: el precio sigue siendo relevante, pero ya no define por sí solo la elección. Ahora, también pesan la calidad del espacio, el nivel de implementación y la capacidad del edificio para responder a nuevas dinámicas de trabajo, según el reporte Marketbeat Lima Oficinas T4 2025, de Cushman & Wakefield Perú.
“Más allá del precio y de los demás términos de negociación, es el nivel de implementación y la distribución de los espacios dentro de la oficina (los que también influyen en la elección)”, comentó Denise Vargas, Market Research Coordinator de Cushman & Wakefield Perú.
La preferencia por oficinas parcialmente implementadas responde, explicó, a una realidad operativa: muchas búsquedas se activan cerca al vencimiento de contratos y no dejan margen para implementar desde cero, un proceso que puede tardar varios meses.
Dicho giro ocurre en un mercado con menor holgura. En oficinas Clase A, la vacancia cerró el 2025 en 11.9% (2.5 puntos menos que el cuarto trimestre de 2024); mientras que en Clase B se ubicó en 7.5% (1.5 puntos menos que hace 12 meses) tras una absorción neta acumulada de 25,489 m² en el año. Miraflores lideró la absorción en Clase B con 2,716 m², seguido por Chacarilla (670 m²) y San Isidro Empresarial (452 m²), consolidándose como los principales focos de la demanda.
En este contexto, la búsqueda se orienta a espacios “con algún nivel de implementación” que permita a las empresas optimizar tiempo y recursos, incluso por encima de un menor precio de renta.
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DISEÑO, ÁREAS COMUNES Y EFICIENCIA COMO NUEVO ESTÁNDAR
El cambio de criterios en la elección de una oficina también incorpora el factor de diseño. “Hay una preferencia por layouts (distribución) más abiertos, con espacios colaborativos y áreas comunes que fomenten la interacción”, indicó Vargas.
Los cubículos pequeños y las oficinas cerradas pierden protagonismo frente a configuraciones abiertas, con zonas de reunión y trabajo conjunto.
Las áreas comunes se evalúan bajo un criterio de eficiencia. El foco está en espacios funcionales que realmente alivien el uso del área privada, como comedores que cubran la demanda del edificio, salas de reuniones o usos múltiples y, en algunos casos, zonas para proveedores.
Este enfoque es especialmente relevante en el segmento de oficinas boutique, que ya representa el 12.5% del inventario de oficinas Clase B y concentra el 66% de su oferta en Miraflores, Santiago de Surco y Magdalena del Mar. Este formato cerró el 2025 con una vacancia de 3.4% y un incremento anual de 10.8% en el precio de renta, que alcanzó un promedio de US$ 16.4 por m².
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MENOR OFERTA Y PRECIOS QUE EMPIEZAN A AJUSTARSE
Durante el 2025, los precios de renta se mantuvieron estables. En Clase A, el promedio cerró en US$ 16.3 por m², mientras que en Clase B se ubicó en US$ 13.4 por m², con rangos que van desde US$ 7.7 hasta US$ 24.6 por m² según submercado y características del activo. San Borja y Chacarilla registraron las rentas más altas en Clase B, mientras que el Callao presentó el nivel más bajo.
Hacia adelante, el escenario cambia. En Clase B, para el 2026 se espera el ingreso de unos 20,900 m² de nueva oferta, principalmente en Santiago de Surco, con proyectos como IQ Surco y Boulevard Centro Empresarial.
En Clase A, en cambio, los nuevos proyectos llegarán recién en el 2027 y lo harán con precios por encima de los US$ 20 por m². Antes de tal escenario, la renta promedio podría ubicarse entre US$ 17 y US$ 18 por m², de manera progresiva.
Dicho contexto reduce el poder de negociación del inquilino. “Los espacios son limitados y el propietario comienza a alquilar al mejor postor”, señala Vargas.
SUBMERCADOS, CONTEXTO ELECTORAL Y DECISIONES DE ALQUILER
La demanda continúa concentrándose en los submercados tradicionales. San Isidro y Miraflores lideran la preferencia en oficinas Clase A. En tanto, en Clase B, los desarrolladores responden a los requerimientos con formatos boutique en Miraflores y Santiago de Surco.
En distritos como Callao, Lima Este, Lima Sur y Lima Norte, el mercado aún es incipiente y no permite proyecciones consolidadas.
Pese al contexto electoral, la actividad no se ha detenido. “No es que se paren las inversiones”, afirmó Vargas. Si bien algunas empresas pueden hacer pausas breves para evaluar el escenario político, los requerimientos continúan activos.
En ese contexto, añadió, existe una percepción de urgencia ante la menor disponibilidad futura: “Es el momento de ocupar oficinas, porque después no van a haber espacios”, sostuvo.
Las variables macroeconómicas, como el crecimiento del PBI (3.4%), la inflación (1.4%) y la estabilidad del tipo de cambio, funcionan más como indicadores de la salud económica que como frenos directos a las decisiones de alquiler, que siguen estando más influenciadas por la disponibilidad y la demanda.
RIESGOS Y OPORTUNIDADES
De cara al 2026 y 2027, el mercado enfrenta riesgos y oportunidades claras. Entre los riesgos, Vargas mencionó una eventual pausa en la inversión asociada a cambios políticos o a un deterioro de los principales indicadores económicos, lo que podría afectar tanto la ocupación como el ritmo de desarrollo de nuevos proyectos.
La principal oportunidad, en cambio, está en la mejora del producto. La pandemia enseñó a los desarrolladores a escuchar al inquilino. Ajustar diseño, nivel de implementación y eficiencia del espacio no solo permitiría sostener la demanda, sino también evitar ciclos de sobreoferta y mejorar la competitividad del mercado corporativo limeño en los próximos años.
