El mercado de coworking continúa en expansión. A la fecha, registra un stock de 132,000 metros cuadrados (m²), concentrado principalmente en cuatro operadores: IWG, WeWork, Swiss Rents y Comunal, que en conjunto representan alrededor del 75% de la oferta, según el último reporte de Binswanger. El dinamismo de la demanda viene impulsando el crecimiento de LCC Espacios, la unidad de coworking de Lima Cargo City, cuya propiedad y administración están a cargo de Inmobiliaria Koricancha (Koricancha Inmologística). ¿Cómo viene evolucionando este negocio y cuáles son sus planes de expansión?
Jaime Alvarado, gerente general de Inmobiliaria Koricancha, contó a Gestión que LCC Espacios tiene seis años en el mercado y se diferencia de los operadores tradicionales por su enfoque especializado. “Es una unidad de negocios de coworking de nicho. No es como los espacios colaborativos tradicionales, que están dedicados a brindar oficinas al mercado, sino que está orientada a la comunidad aérea vinculada básicamente a la carga aérea y al comercio exterior”, reiteró.
En cuanto a su evolución, el ejecutivo señaló que el negocio registró un crecimiento de 30% en área bruta arrendable (GLA) frente al año pasado, impulsado por la inauguración de su tercera fase, en junio de este año. Con esta ampliación, LCC Espacios alcanza aproximadamente 1,800 m² destinados al negocio de coworking, equivalentes al 10% del área bruta arrendable total de Lima Cargo City.
“Las dos primeras fases tenían una ocupabilidad de entre 80% y 90%. Por eso, hacia finales de 2025 decidimos ampliar nuestras capacidades con una tercera fase”, indicó. Esta nueva etapa, que lleva entre tres y cuatro meses en el mercado, ya supera el 50% de ocupación.
La implementación de esta nueva área demandó una inversión aproximada de US$ 250,000. “El costo estuvo entre US$ 700 y US$ 800 por m², para un área implementada de entre 300 y 400 m², alegó.
¿A qué respondió la apuesta por ampliar el negocio? El gerente general de Inmobiliaria Koricancha, parte del Grupo Sandoval, enumeró dos factores determinantes: nuevas modalidades laborales y la necesidad de espacios.
“Después de la pandemia cambió la forma de trabajar. Antes, trabajar de manera híbrida no era algo real en nuestro día a día. También entendimos que en Lima Cargo City teníamos espacios destinados a empresas, pero existía una necesidad de áreas más pequeñas. No necesariamente requerían una unidad inmobiliaria completa, sino escritorios, tres o cuatro puestos de trabajo, e incluso uno solo”, comentó.
Ante esa oportunidad, la compañía evaluó inicialmente la posibilidad de incorporar a un operador especializado. “Invitamos a uno de los principales operadores de coworking a analizar el negocio, pero, por la coyuntura, no decidió participar. Entonces, nosotros ingresamos directamente”, relató.
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Así, la empresa optó por desarrollar un espacio colaborativo dentro de Lima Cargo City que permitiera atender las distintas necesidades de sus clientes. El modelo también contempla una alternativa de crecimiento para las compañías: aquellas que comienzan con uno o varios escritorios pueden migrar posteriormente a oficinas tradicionales cuando requieran superficies más grandes.
“Vimos esa realidad y el comportamiento de nuestros clientes, y decidimos invertir en este espacio colaborativo. La idea es que quienes necesiten un escritorio o una forma más flexible de operar puedan hacerlo aquí. Y, a la inversa, si van creciendo y necesitan áreas más grandes, puedan pasar a oficinas tradicionales”, remarcó.
Actualmente, LCC Espacios reúne a más de 50 clientes distribuidos en sus tres fases. “Alrededor del 70% son operadores logísticos y agentes de carga, en su gran mayoría transnacionales. Luego tenemos un segmento de agentes de aduana, que representa aproximadamente el 10%, y un 5% corresponde a gremios”, dijo.
Respecto a las perspectivas de la tercera fase, el ejecutivo indicó que el nivel de ocupación, que ya supera el 50%, se encuentra en línea con lo previsto para sus primeros meses de operación. Asimismo, señaló que observan señales favorables para el negocio, vinculadas a las expectativas económicas y al dinamismo del comercio internacional.
“Con el nuevo gobierno, las nuevas expectativas, el comercio internacional y el crecimiento del PBI, se nota que hay un interés por crecer, y eso implica también crecimiento para este negocio y para Lima Cargo City”, manifestó.
Jaime Alvarado, gerente general de Inmobiliaria Koricancha. Foto: Lima Cargo City
¿Cuarta fase en camino?
Para concretar una cuarta fase, uno de los principales retos será encontrar espacios disponibles dentro de Lima Cargo City. Ante ello, el directivo expresó que la compañía viene evaluando qué áreas podrían destinarse a una nueva ampliación. “Lima Cargo City tiene una ocupabilidad del 98%. No es que haya muchas áreas disponibles, pero siempre encontramos un espacio para ampliar la oferta si la demanda lo requiere”, anotó.
En ese sentido, la compañía busca que una eventual expansión mantenga una conexión con la operación actual de LCC Espacios. “Lo más atractivo sería generar sinergia con esta operación vigente, pero finalmente podemos implementarla dentro del mismo edificio, sea en un área vecina o no”, recalcó. Otra alternativa que Inmobiliaria Koricancha viene evaluando es incorporar una solución de Enterprise.
“Hay clientes que ocupan áreas y quieren una oficina más desarrollada, pero no necesariamente quieren invertir en el capex para implementarla. Nosotros habilitaríamos la oficina, desarrollaríamos los planos y la infraestructura, y la arrendaríamos bajo una solución Enterprise, dedicada al cliente que quiera ocupar ese espacio”, esbozó.
Esta modalidad, reiteró, permitiría a las empresas ingresar a Lima Cargo City sin asumir la inversión inicial en infraestructura. La compañía, por su parte, acondicionaría las oficinas y ofrecería una solución integral. En caso de que un cliente se retire, el espacio podría ser ocupado por otra empresa, manteniendo el estándar de infraestructura implementado. “Una de las ventajas del coworking es que el cliente no invierte en nada. Viene con sus computadoras, se sienta en su escritorio y recibe todos los servicios alrededor”, comentó.
Además de la posible cuarta fase en Lima Cargo City, la compañía evalúa llevar el negocio de coworking al nuevo edificio corporativo de oficinas que tendrá en la nueva terminal del aeropuerto Jorge Chávez.
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“Creo que tendríamos una visibilidad más clara a partir del segundo semestre de 2027, ya sea para desarrollar la cuarta fase en ese periodo o en 2028. Esto coincidiría con el ingreso de nuestro edificio corporativo de oficinas en la nueva terminal de Jorge Chávez, donde también vemos una oportunidad para desarrollar un coworking”, afirmó.
Sobre este nuevo proyecto en el terminal aéreo de pasajeros, el ejecutivo indicó que todavía se encuentran evaluando el modelo de operación. Una posibilidad es gestionarlo directamente, como ocurre actualmente en Lima Cargo City, y otra es establecer una alianza con algún operador de coworking existente. “Estamos analizando distintas alternativas”, precisó.
En cuanto a la capacidad que podría alcanzar esta nueva operación, Alvarado señaló que, de concretarse el alcance que vienen evaluando, podrían más que duplicar la capacidad actual del negocio. Respecto a las tarifas, el gerente general indicó que LCC Espacios ingresó al mercado con precios similares a los de los operadores tradicionales.
No obstante, destacó que su principal diferenciación está en el segmento al que atiende, dado que LCC Espacios constituye una oferta especializada en el Callao. “Tenemos un nicho porque somos una operación de coworking dedicada a la carga aérea. Todavía no hemos abierto al mercado en general. En el Callao no hay una oferta de estas características al momento”, subrayó.
Sobre la posibilidad de expandir este modelo a otras ubicaciones fuera de Lima Cargo City y del aeropuerto Jorge Chávez, Alvarado indicó que, por ahora, la compañía concentra sus esfuerzos en los proyectos que tiene en evaluación. “Eso dependerá de los resultados de las soluciones Enterprise en Lima Cargo City y del coworking que podamos desarrollar en el edificio del aeropuerto. A partir de esos resultados veremos los siguientes pasos”, indicó.
ima Cargo City registra una ocupación del 98% y evalúa ampliar en alrededor de 30% su área bruta arrendable (GLA). Foto: Lima Cargo City
¿Ampliación de Lima Cargo City?
Más allá del negocio de coworking, Inmobiliaria Koricancha (Koricancha Inmologística) también tiene en evaluación un proyecto para ampliar la capacidad de Lima Cargo City. Alvarado aclaró que la propuesta considera aprovechar espacios que actualmente podrían encontrarse ociosos, tomando en cuenta que la plataforma tiene una ocupación de 98%.
“Estamos evaluando ampliar alrededor del 30% del GLA actual. Es un proyecto que todavía está en una fase de factibilidad y en el que estamos desarrollando bastante ingeniería. La idea es darle valor a infraestructura que podría estar ociosa, a través de una oferta importante de metros cuadrados”, comentó.
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El ejecutivo indicó que la decisión sobre el formato de desarrollo se tomaría durante el primer trimestre del próximo año. De concretarse, la construcción podría ejecutarse entre finales de 2027 e inicios de 2028. “Todavía no tengo claridad sobre la inversión, pero no va a ser menor. Estamos evaluando distintas alternativas: oficinas, coworking o depósitos. La decisión dependerá de cómo terminemos de definir el proyecto”, sostuvo.
Esta iniciativa forma parte de una cartera de aproximadamente 10 proyectos y nuevas oportunidades de negocio que el Grupo Sandoval viene analizando. “Estamos viendo la posibilidad de adquirir terrenos, así como evaluar qué podemos hacer con los que ya tenemos como grupo. También podemos identificar una oportunidad de compra y desarrollarla”, señaló.
En paralelo, la firma avanza con el desarrollo de su edificio corporativo de oficinas en la nueva terminal del aeropuerto Jorge Chávez. ¿En qué estado se encuentra? Actualmente, ya implementó el campamento en la zona donde se ejecutará la obra. “El diseño preliminar ya está aprobado y estamos cerrando las ingenierías para iniciar el primer paquete de construcción. Estamos próximos a que se vea movimiento dentro de la terminal”, indicó.
La construcción se desarrollará bajo una metodología fast track y la compañía apunta a tener el edificio listo para enero de 2028. El modelo de negocio contempla construir y arrendar los espacios corporativos hasta 2051.
El proyecto comprende más de 12,000 m² de oficinas corporativas y alrededor de 1,000 m² de locales comerciales. “De los más de 12,000 m² de oficinas corporativas, alrededor de 1,900 m² ya están reservados. Tenemos bastantes clientes del sector interesados, inclusive del sector marítimo, que están en los alrededores. Estamos mostrándoles la solución, las áreas y la calidad de infraestructura que vamos a implementar, y están respondiendo positivamente a esta oferta”, afirmó.
En cuanto a la placa comercial, la compañía ya inició el proceso para adjudicar los seis locales disponibles mediante un concurso de ofertas. Alvarado señaló que, en promedio, existen tres empresas interesadas por cada espacio, lo que representa alrededor de 18 postores. “Están interesados los principales retailers del país, de distintos formatos: alimentos, conveniencia, retail y también no alimentos. No podemos revelar los nombres, pero hay varios postores”, recalcó.
La empresa prevé conocer a los locatarios entre diciembre y enero, luego de evaluar las propuestas recibidas. “Vamos a evaluar las ofertas y verificar distintos aspectos, como la continuidad y la visibilidad de las propuestas. En función de ello, decidiremos cómo adjudicamos esos espacios”, subrayó.
LCC Espacios, la unidad de coworking de Lima Cargo City, alcanzó aproximadamente 1,800 m² tras la inauguración de su tercera fase, en junio de este año. Foto: Lima Cargo City
Licenciada en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza con 20 años de experiencia profesional. Laboró en medios de comunicación como TV Perú y Perú21. También ejerció en gremios como la SNMPE y SNI. Desde el 2016, es parte del diario Gestión.
