La región minera de Cajamarca, una de las más importantes del Perú, viene registrando incrementos de hasta 50% en sus alquileres este último año y medio, en medio de una mayor actividad minera y con una oferta inmobiliaria que avanza a menor ritmo. Así lo afirmó Ruddy Armas Malva, past presidente de la Cámara de Comercio y Producción de Cajamarca hasta enero de 2026.
“Antes alquilar un departamento costaba un promedio de S/ 1,000. Ahora el cobro oscila entre S/ 1,700 y S/ 1,800. En promedio, ha subido más o menos un 50%”, precisó.
Estos inmuebles corresponden, en términos generales, a departamentos de dos dormitorios y dos baños, y en algunos casos de tres dormitorios y dos baños, que son los más demandados por empresas que llegan a brindar servicios por periodos de seis meses a un año.
En paralelo, indicó que el precio de venta del metro cuadrado dentro de la ciudad de Cajamarca se mantuvo en 2025 a niveles similares del 2024, oscilando entre US$ 400 y US$ 1,000, dependiendo de la zona, mientras que en áreas exteriores se ubica entre US$ 80 y US$ 200. El año pasado, la brecha promedio de precios entre zonas ha rondado los US$ 100 por metro cuadrado.
Inversión minera impulsa alquileres y servicios
Armas Malca atribuyó el incremento de la demanda inmobiliaria, desde hace aproximadamente año y medio, a un proyecto vinculado a la planta de tratamiento de agua de Yanacocha, con una inversión de más de US$ 1,800 millones.
La llegada de empresas y trabajadores elevó la necesidad de alojamiento y servicios en la ciudad, lo que presionó los precios al alza y aún “queda aproximadamente año y medio más de proyecto y obviamente va a seguir así esa tendencia”.
Ahora bien, el alza en los precios no tiene una correlación directa con una tendencia sostenida de inversión, debido a que el proyecto minero en ejecución ha sido comunicado como puntual y con una duración estimada de dos a tres años, tras lo cual se prevé el cierre de minas. En ese contexto, no se genera una expectativa clara de continuidad que incentive la compra de terrenos a largo plazo.
Campamento vinculado a Yanacocha de hasta 4,000 personas reduce la presión sobre la oferta de vivienda en la ciudad. (Foto: Yanacocha)
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“En Cajamarca no existe una zonificación industrial definida, pese a que se requiere para atender servicios vinculados a la minería, como metalmecánica, talleres de reparación y trabajos especializados”, describió Armas Malca. “Dado que el proyecto actual es de carácter puntual, las empresas optan principalmente por alquilar espacios en lugar de invertir en infraestructura propia”.
Si las cerca de 4,000 personas que actualmente permanecen en el campamento minero se alojaran en la ciudad, se generaría una fuerte presión sobre el mercado de vivienda y alimentación.
El past presidente afirmó que proyectos de esta magnitud impactan tanto la oferta como la demanda de servicios en general, desde taxis y talleres hasta proveedores y ferreterías, lo que termina trasladándose a mayores precios.
Actualmente se construye un proyecto residencial en el centro de la ciudad, en una zona cercana a los centros comerciales MegaPlaza y Real Plaza. No obstante, precisó que se trata de edificios aislados de entre 30 y 40 departamentos, iniciativas que —a su juicio— no resuelven la demanda total de vivienda.
“No ha venido una empresa de renombre o reconocida a hacer un proyecto importante o que tenga una planificación de varios proyectos”, subrayó.
Trámites de construcción pueden tardar hasta dos años
Más allá del efecto minero, Armas Malca indicó que uno de los principales frenos para nuevos proyectos inmobiliarios es la demora en la obtención de licencias de construcción.
“Puede durar desde ocho meses, como mínimo un año, por un proyecto pequeñito, hasta dos años si es un proyecto más importante”, señaló. Como ejemplo, mencionó que la propia Cámara de Comercio lleva dos años intentando obtener la licencia para construir un edificio de once pisos.
Real Plaza, MegaPlaza y Open Plaza operan en un radio menor a un kilómetro en Cajamarca.
En contraste, una licencia de funcionamiento puede demorar entre 15 días y un mes, siempre que se cumplan los requisitos y se apruebe la inspección correspondiente.
Armas Malca también recordó que en 2011 se elaboró un Plan de Desarrollo Urbano (PDU) que costó alrededor de S/ 3 millones, pero que —según indicó— no se ejecutó adecuadamente, lo que derivó en un crecimiento desordenado.
Consecuentemente, hoy pueden coexistir restaurantes, talleres metalmecánicos, discotecas y mayoristas en una misma zona, lo que genera conflictos vecinales y restricciones de permisos.
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Retail se mantiene dinámico
En el ámbito comercial, Cajamarca cuenta con tres centros comerciales ubicados en un radio menor a un kilómetro (Real Plaza, MegaPlaza y Open Plaza) los que dan abasto para la demanda existente y no habría planes inmediatos para un nuevo mall.
Armas Malva observó en los últimos tres meses que la cadena Dollar City abrió tres locales en la ciudad, lo que, a su juicio, refleja que la inversión continúa llegando con empresas reconocidas a nivel nacional.
En retail, indicó que la demanda se mantiene dinámica, con una fuerte presencia de marcas como Falaabella, Ripley y Oechsle en los centros comerciales de la ciudad. También mencionó a Topitop entre las cadenas con presencia fuera de los malls, además de negocios locales que comercializan prendas importadas. En contraste, en el rubro de restaurantes y discotecas se observa una mayor rotación de locales.
La cadena Dollar City amplió su presencia en Cajamarca con la apertura de tres tiendas recientes.
En el caso de discotecas, algunas operan entre tres y seis meses antes de cerrar, ya sea por incumplimiento de horarios —los permisos estándar son hasta las 11 de la noche— o por reclamos de vecinos. En restaurantes, atribuyó los cierres a problemas de servicio y falta de capacitación del personal, lo que afecta la fidelización de clientes.
Inversión a largo plazo depende de la estabilidad social
La principal limitante de Cajamarca es la incertidumbre sobre la continuidad de proyectos mineros de mayor alcance.
Armas Malca señaló que aunque la región concentra alrededor del 30% de las reservas de cobre del mundo, la comunicación de inversiones se maneja con cautela debido a antecedentes de conflictos sociales que paralizaron iniciativas en el pasado. “Cajamarca sí es un lugar para hacer inversiones”, sostuvo.
Sin embargo, indicó que es necesario trabajar en el frente social y en la planificación urbana para permitir decisiones de inversión a mediano y largo plazo, tanto en el sector inmobiliario como en servicios e industria.
