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El desalojo es una cuestión que ha venido siendo desarrollada ampliamente en la legislación y jurisprudencia del país, buscando resolver uno de los problemas más prevalentes del Perú: la permanencia de inquilinos en propiedades en las cuales no tienen derecho a quedarse.
Pero, ¿con qué herramientas cuentan los propietarios del bien?
Primero que todo hay que empezar por el hecho de que existen dos causales para desalojar a alguien de un inmueble: i) la falta de pago de las cuotas adeudadas al propietario del mismo por dos meses y 15 días y ii) la permanencia en el inmueble luego de vencido el contrato de arrendamiento.
Ante ello existen cuatro alternativas con las que cuentan las personas para desalojar a quien se mantiene en su propiedad.
1. Proceso sumarísimo (Artículo 585 del Código Procesal Civil)
El proceso sumarísimo se tramita ante el Poder Judicial ante los Jueces de Paz Letrados, siempre que el monto de la demanda no supere los 50 URP (S/24,750).
Dicho proceso debía, en teoría, ser rápido. Sin embargo, en la práctica, los plazos se volvieron excesivos, en parte debido al uso de recursos de defensa por parte de los demandados, como la “presentación de nulidades, excepciones, defensas previas, tacha de pruebas, absoluciones, apelaciones, elevación a segunda instancia”, entre otros, según indicó Patricia Villena, socia de Villena Abogados.
En efecto, en algunos casos, estos procesos han tardado más de 7 años. El proceso, según se estimó en su momento, perdió la capacidad de efectivamente amparar el derecho de quienes acudían al Poder Judicial.
Ante ello, se introdujo un nuevo proceso mediante la promulgación de la Ley 30201.
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2. Uso de la “Cláusula de Allanamiento Futuro” (Artículo 594 del Código Procesal Civil)
La Cláusula de Allanamiento a Futuro es una disposición que debe ser incluida en los contratos de arrendamiento y que, si se encuentra presente en los mismos, da acceso a los propietarios del inmueble a un proceso especial más rápido que el regular.
En estos casos, cuando el propietario quiera activar la Cláusula de Allanamiento Futuro (siempre que se den las causales previstas en el Código Civil), la persona acude a un juez de paz, quien notifica la demanda al arrendatario para que dentro de seis días acredite que sí ha pagado lo adeudado o que el contrato sigue vigente.
En caso no responda a tiempo, el Juez ordena el desalojo del arrendatario en 15 días hábiles.
Pese a que este proceso es más célere que el regular, tiene algunos defectos. Por ejemplo, la necesidad de incluir la cláusula en el contrato de manera previa, lo cual no ayuda a alguien que se encuentra con un problema actual sin dicha solución.
Asimismo, no se garantizan mecanismos para garantizar el apoyo de la policía en caso sea necesario.
Ante ello, se fueron creando otras alternativas.
3. Proceso Único de Desalojo (Decreto Legislativo 1177)
El Proceso Único de Desalojo se creó en el 2015 y buscó ser una alternativa al uso de la cláusula del allanamiento futuro.
En este proceso, un propietario acude a un juez de paz letrado, aduciendo la falta de pago, la permanencia en el inmueble pese al vencimiento del contrato o el uso del inmueble para razones distintas a las que fueron acordadas en el contrato, adjuntando documentación requerida por ley.
El juez notifica al inquilino para que responda demostrando su condición legal dentro de cinco días hábiles. Luego de ello, el juez debe sentenciar en tres días.
Si la sentencia es positiva para el demandante se ordena el desalojo y, en caso sea necesario, se le notifica a la policía dentro de un plazo de tres días hábiles para que realice el descerraje del inmueble.
Cabe indicar que este proceso admite el uso de excepciones y la resolución puede ser apelada.
En caso de apelarse, el juez superior, en un plazo no mayor a tres días hábiles de recibido el expediente, admitirá o no el recurso de apelación. En caso se acepte, el juez superior debe resolver el caso en tres días hábiles.
Debido a la sobrecarga judicial, entre otros factores, sin embargo, la celeridad del proceso se vio afectada, por lo que los plazos, hoy en día, no se respetan del todo.
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4. Desalojo Notarial Express (Ley 30933)
El problema de la tardanza en los desalojos, sin embargo, no se resolvió del todo, por lo cual en el 2019 se creó el desalojo notarial express mediante la Ley 30933.
Esta figura, que se tramita enteramente ante un notario, tarda alrededor de 2 meses, según indicaron fuentes a Gestión anteriormente.
El proceso actualmente no es ofrecido por muchos notarios, debido a que cualquier responsabilidad por el desalojo ilegitimo de un inquilino podría repercutir en el notario.
Según Luis Francisco Paz, asociado del estudio Miranda & Amado, parecería que un número de notarios tiene “miedo” de aplicar el procedimiento.
Sin embargo, a la fecha, es el proceso más célere en el mercado.
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